本期嘉宾:董藩

嘉宾介绍:房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任。董藩观点鲜明、直言不讳、个性突出,是中国学术界最受争议的经济学家之一,曾被誉为“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一。[详细]

主持人

采访手记

上一次采访董藩教授,是在2012年6月,那正是中国践行最严厉的楼市调控政策之时,当时中央对于抑制房价上涨的确表现出很大决心。在那次采访中董藩教授说,楼市调控已经到了政策底部,未来的政策只会松不会再紧。现在看来事实也的确如此。一年之后,我们看到中国的房价依然在“悄悄”飙升,根据最新公布的两项私营部门的调查, 8月份平均房价继续加速上涨,中国房价连续第九个月同比上涨,连续第15个月环比上涨。[详细]

现场高清图集

更多
<
  • 董藩接受网易专访
  • 董藩接受网易专访
  • 董藩接受网易专访
  • 董藩接受网易专访
>

文字实录

网易财经:大家好,欢迎收看本期的《意见中国》,我是主持人倪惠,我们看到最新公布的房地产数据显示,目前的房价又处在一个迅速的上涨过程中,大家对于未来的房价上涨都是心存疑问,未来的房地产市场究竟会怎么样走呢,我们今天特别邀请到了著名的房地产专家董藩给大家进行解读。

房价还会继续上涨

网易财经:距离上一次采访您已经有一年多的时间,这一年多我们又看见房价继续上涨,是不是可以说行政化的楼市调控已经是一个失效的状态了呢?

董藩:从那时候到现在时间有很长了,在这个过程当中我们看到一线、二线房价全面上涨,如果站在稳定房价,也就是说官方所理解的房价不涨的这个角度,毫无疑问这次调控没有达到目的。

此前的限购、限贷以行政手段来干预房地产市场运行这个措施,基本上是宣告无效的,所以他们后来也提出了,建立长效机制等等,这本身等于变相承认了此前的调控措施没有达到目的。

网易财经:我们看到您是近期在微博上又发出了一个言论,说是未来五年北京的房价将迈进10万元时代,您是观测到什么样的一个变化,让您做出了这样的结论?

董藩:第一,从常规来讲的话,也要走向这个时代了,第二也确实有很多迹象,为什么从常规角度来讲,因为整个中国经济高速增长没结束,北京作为中国最强的这种增长点,那它就更强了。2006年我当时说,五年左右的时间,北京遍地是四、五万。

网易财经:对。

董藩:到今天我们重新提出五年左右的时间可能迈向10万元的时代一点都不夸张,事实上有一些热点小区已经到10万左右了,比如说就是清华这附近,比如说万柳附近的学区房,学区房基本上是在10万左右了,不是学区房的,现在我所住的这个房子,现在成交的均价也在6万多了,这是一个很普通的小区,达到了6万的水平,那么五年左右到10万,每年上涨不用太多,很快就达到的。

经济形势在恶化,我们现在对房地产的这种调控不得不有所放松,在有所放松的情况之下,我们看到市场热度又在提升,最近土地拍卖看得很清楚。

网易财经:对,又地王了。

董藩:土地的成本在不断地上升,政府也没有办法,所以,当我们不能抑制人口继续聚集到北京这样的城市的时候,当然还包括上海、杭州、深圳这样的城市,当我们的供应量不能急剧的放大的时候,毫无疑问,这个房价会明显的上涨,10万并不遥远。

网易财经:虽然我们看到房价还再继续上涨,但是新一届政府已经很少再去提调控房价,而是提要建设一个健康的房地产市场,这是不是说新一届政府对房价上升的容忍度已经提高了呢?

董藩:应该说比过去相比容忍度有所提高,更重要的是什么,也是面对客观事实,更重要的也是面对客观现实一个无奈的选择,政府的想法一直没变,希望房价不要涨得这么快,但是我们发现,经济增长在下滑。

中央和地方都在放松房产政策

中央和地方事实上都在放松,但是在政策上没有提,只不过有些说法他回避了,他没有说我过去的政策不执行了,或者我现在要适当放松了,这个主要是怕呛着老百姓。

比如我们的李克强同志在中央政府,国务院政府,国务院常务会议上又提到了,支持首套置业,所谓支持首套置业,我们理解后面的金融政策,也就是现在的货币政策有所放松,比如对首套置业是不是三成的首付可以降两成,是不是不优惠的利率给他改成优惠的,这表示支持,但是大家知道,随后出现了“钱荒”这个事件,发现那方面有别的问题,所以这个政策没有很好的落实,不但没有很好的落实,最近想贷款还很麻烦。

第二个,加大棚户区的改造,继续加大棚户区的改造,这实际上还是跟房地产联在一起的,这些棚户区的改造有一部分是和保障房联在一起的,但实际上有一部分是市场化的行为。

还有我们的金融市场开闸了,允许那些上市公司以发债的方式去融资,过去把他们卡得很死,这就说明啥?

网易财经:房地产融资现在又开始启动。

董藩:上市开发公司这个事实已经有所开闸,已经有多家公司通过发债的方式在筹集资金了,这也是一个放松的表现,另外在地方,现在拍卖土地的过程当中我们也看到了。

网易财经:很多地王。

董藩:很多地王出现,政府并没有一定把它叫停它,因为政府也需要这笔钱,所以这些都表明,无论中央和地方,在这个问题上都适当的放松了,为什么?保增长更重要,因为只要经济增长速度一下来,中国一系列的问题出现,地方政府开工资很难,开工资很难,公务员要到北京来上访,他比那些拆迁户来上访厉害得多,当财政收入下滑的时候,地方的基础设施建设都搞不了,就业,其他方面的问题会连锁的出现。

合理房价调控长效机制应该尊重市场

网易财经:现在市场上都再说十月份会出一个这种长效机制,您觉得有可能吗?

董藩:如果他不遵守经济规律,他搞出这个长效机制也必然是短命的,所以我们可以预见,很难搞,搞出来之后不一定就能够长期实行。

网易财经:那您心目中有没有一个就是比较合理的一个长效机制呢?

董藩:我自己是这么认为的,第一个原则一定要把保障和市场分开,保障是保障,市场是市场,不要通过打压市场试图达到一个保障的目的,这是两件事情,一方面是扶助救济,另一方面是市场的正常运行问题,所以一定要把它切开,第二对保障怎么搞,对保障不要像今天这么干,大规模的去建廉租房、经济适用房、限价房等等。

网易财经:您一直都是反对保障房建设的。

董藩:对,我一直反对搞实物保障,我们搞货币补助这可能比较合适,比如有一位先生,他四十岁以上了,房子住得仍然非常差,他的能力很差,实际上已经证明他符合条件了,这个时候我们给他钱,让他去租房子,他有一系列很好的效果,首先他不容易流失,盖保障房中间有大量的环节,政府会介入,如果政府这些官员不廉洁,盖保障房财政补助就会流失到他们的手里,寻租、行贿受贿,最后分房的时候弄到不该弄的人手里。

建保障房不如现金补贴

网易财经:这个货币补助能够避免现在保障房出现的一些腐败问题吗?

董藩:会大大减轻,只是在确定谁是保障对象的时候我们有个难度,就是说信息可能不完整、不准确,但是实物保障和货币保障两种情况是一样的,你都要确定谁,该去补助谁,后边的环节就不牵扯到了,比如你们网易,网易这么多年来可能假定要有退休职工,你们的老总说,对退休职工过年了,给点补助,好,如果去买实物的话,中间要经手很多人,买回来桔子说,放下二斤,晚上加班的时候吃点,这都是可能的,是吧。

网易财经:对。

董藩:这个环节就大大增加了,如果老总说退休职工每个人发2000块钱过年的补助,让退休的人到财务来领,中间没有其他环节,它不会流失的。当然我举这个例子不是说你网易的员工就不好,我是说它多了很多环节,我们监控起来、管理起来多了很多麻烦。

网易财经:更困难。

董藩:对,所以我们就是努力的减少这个环节,防止被一些腐败的人利用了这些机会。造成财政补贴的流失。

住房供应量难提高

网易财经:其实大家很不,很不明白就是增加供应量怎么会那么难,您能给大家解释一下吗?

董藩:增加供应量很难,这里头牵扯到多方面的原因。

网易财经:为什么?

董藩:一个最基础的原因是什么呢?是我们国家要保粮食安全,中国有960万平方公里的土地,但是在这960万平方公里的土地上,大约只有20%的土地是适合人类生存的,在这20%的土地当中又有60%是必须死保的18亿亩耕地,所以我们真正可以搞建设的土地是8.8%,在这8.8%的土地上去折腾,这个事情就很麻烦,太少了。

第二个,我们有个城市规划,城市规划应该是相对稳定的,我们不能随意去突破它,所以这个时候土地供应就有个计划,所以想大规模的增加可能也受到抑制。

所以我们应该研究在这种思路之下,在这种背景之下怎么样去改善这个供应状况,我们也想过一些,比如说我们过去土地出让面积太大,一动就上千亩,甚至几千亩给那些开发商,我一直认为这个思路是不妥的,比如说1000亩地,我们给一个开发商,和把它破成四瓣,让四个开发商来竞争,那就不一样,当四个开发商在这儿竞争的时候,什么结果呢?结果就是他们每个人,每个开发商都要努力提高产品的质量,同时这个价格,谁低一点,谁卖得好,谁卖得快,所以对抑制价格上涨,提高产品质量都会起作用,因为竞争会达到这个目的。

但是如果是一个开发商,他就有了相对的垄断地位,他就不是这样了,这个东西看得很清楚。像你们网络,网络有很多方面想提高收费,想搞收费,你搞不了,对不对?

网易财经:对。

董藩:你网易的信箱想搞收费,搞不了,为啥?

网易财经:有竞争。

董藩:他就说我还是免费的,很多人就挪到那里去了,所以竞争的结果是啥?你们每家都提高了信箱的服务质量。所以竞争会达到一个很好的效果,但是我们现在土地放出的量太大,达不到这个竞争的效果。

再一个,我们城市既有的建设用地当中有整合的空间,比如说仍然有大量的低矮的房子,五十年代、六十年代、七十年代、八十年代建的那些房子,都是低层,这些能不能把它改造出来,增加供应,因为这些房子往往占着最好的位置,城市建设从中心往外围扩,越老的房子可能相对来说位置越好,把它们改造出来变成高楼大厦,大大增加了面积,当然改造很困难,很麻烦,但是我们得去做。

当然地方政府也会支持,为什么会支持,因为搞这种拆迁改造,新的建设,就增加GDP、增加税收、增加就业机会,住在这些破烂区域的人也希望改造,为什么呢?谁都希望住上好的房子,只不过拆迁当中有一个补偿问题,有一个利益问题,他可能要跟开发商或者跟政府争一争,斗一斗,这个可以理解。

另外还有一个思路,我们国家对土地的投放一直是,相对说来是机械的,比如每年大约增长10%或者15%,现在看来不行,因为大规模的城市化在推进,生活方式在发生大的一些变化,家庭在裂变,人口在继续增加,在这种背景之下,过去的人口增加主要在农村,因为10亿人口、8亿农民,农村是大头,今天不一样,他变了,很多人在城里,至少一半的人在城里,即使没有城里户口,可能也在城里生存,在这样一个背景之下,我们的土地供应能不能变一变,就是原来他是这样均衡的往上上涨,每年10%,我们现在能不能在爆发的时候稍微快一点,当过了这个爆发的高峰点的时候再慢一点,在往下来一点,总体上是这个量,但是我们考虑到需求爆发的节奏,我们去适应它,去调整它,这样我想就比原来那种机械的土地控制供应就好很多。

当然可能还有很多思路,我们需要研究,如果说有长效机制,把我说这些话采纳了,我觉得可能比目前决策部门他们现在在想的一些事情要好很多。

网易财经:对,这是从根本上增加供应,解决问题。

【节目仅代表嘉宾观点】

【本集完】

往期回顾

更多
<