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《意见中国-经济学家访谈录》每周四推出。
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聂梅生
全国工商联房地产商会会长[简介]

聂梅生:中国必须改革才能解决房价问题

从建设部官员到房地产商会会长,她对房地产领域非常熟悉。她常批评房地产领域的不当政策,并努力推动房地产行业的健康发展。她怎么看房地产领域的计划回潮? 网易财经《意见中国》对话全国工商联房地产商会会长聂梅生。
[访谈全部文字实录]

视频

招拍挂推高房价

聂梅生:因为我们1970年代土地出让金是一次在招拍挂的时候一次收回来,这样就有了巨大的冲动力,实际就是寅吃卯粮。

保障房目标很难达成

聂梅生:说完不成?主要还在于两个资源因素。一个就是银根,有没有那么多的金钱,第二个是有没有那么多的地。

开发商资金已经出现困难

聂梅生:融资的成本大幅上升,原来大概是8%、7%的利息,现在已经大幅提高到15%、16%,它的资金面已经非常紧张了。

必须呼吁改革

聂梅生:理清哪些需要改革,理清哪些政策已经影响了发展,哪些政策已经起到了阻碍作用,还有待进一步的推动。

问答

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调控房价,为何越调越高?

聂梅生:货币政策倾向于宽松之后,有很多钱在市场,比较容易看得到获利的比较高的就是房地产,所以很多资金进入房地产。进入房地产以后,引起了去年的房价到最后失控,虽然前面做了很多的调控,在货币控制方面还是供应量很大。

如何平稳房价?

聂梅生:一个招拍挂的政策主要是拍卖,第二个就是如果03年以后保障房像现在这么重视,早一点出现双轨制,房价就会平稳。因为我们70年代土地出让金是一次在招拍挂的时候一次收回来,这样就有巨大的冲动力,实际就是寅吃卯粮。

如何看待保障房带来的腐败问题?

聂梅生:如果保障房有一定的覆盖率,对商品房的压力就会减少一些。至于保障房本身存在的一些问题还是要靠我们的制度,靠我们的政策和我们的监管来把它解决,不能不建保障房了。我想在商品房领域和保障房都存在一些问题,但是这两个双轨制我个人是认同的。

3600万套保障房目标能否完成?

聂梅生:很多人对这个并不乐观。并不乐观主要是因为怎么算都完成不了3600万套。为什么不乐观,说完不成?主要还在于两个资源因素。一个就是银根,有没有那么多的金钱,第二个是有没有那么多的地。我认为地的问题还可以调整,但是有了地没有钱还是盖不成,所以现在这两件事情是它的制约因素。

如何看上调存准与加息?

聂梅生: 提高准备金率使他们放贷的规模减少,总体来看就是看谁能拿得到了钱。现在就是说有一些国企,一些大企业、上市公司可能它的信用比较好,可能就拿得到,一些中小型的房地产商拿不到贷款,当然就很紧。至于提高利率,相对来说人民币汇率也会有影响,不光是对开发商有影响,对整个的经济和全行业都会有影响。

怎么看房地产市场的改革停滞现象?

聂梅生:我认为现在正好是呼吁改革的时机。理清哪些需要改革,理清哪些政策已经影响了发展,哪些政策已经起到了阻碍作用,而哪些政策又是刚刚开始实施,还有待进一步的推动,我认为今年这一年到明年,应该是呼吁这一方面的最好的时期。我一直认为房地产如果不动深水区的改革,在上面调控房价,有的时候就是扬汤止沸。

全部文字实录

网易财经8月讯 网易财经《意见中国--网易经济学家访谈录》栏目近日专访了全国工商联房地产商会会长聂梅生。从建设部官员到房地产商会会长,她对房地产领域非常熟悉。她常批评房地产领域的不当政策,并努力推动房地产行业的健康发展。她怎么看房地产领域的计划回潮?

作为全国工商联房地产商会会长,聂梅生的言论,在房价话题火热的当下,一直很受关注。在本次接受《意见中国》的访谈时,聂梅生继续疾呼:人们要为改革呼吁,而不是等待。

对于房价越调越高,聂梅生认为,招拍挂加土地供应不足,以及宽松货币政策市推高房价的两大原因。聂梅生说:“009年救市,整个宽松货币政策放出来10万亿的贷款和4万亿的财政的拉动,所以货币政策倾向于宽松之后,有很多钱在市场,比较容易看得到获利的比较高的就是房地产,所以很多资金进入房地产。”

对于下一步的房价,聂梅生认为,限购城市已经回落,而尚未限购的二三线城市还会上涨。就全国来看,涨幅会比去年低。

聂梅生主张政府建保障房,但是她也认为,如果18亿亩耕地红线不变,保障房用地会挤压商品房的空间,使商品房价上涨。她担心,建保障房的资金难以跟上,政府的保障房目标可能很难达成。

聂梅生认为,当前的货币紧缩政策,已经给开发商造成了实际的资金困难局面。开发商的财务成本已经很高。“原来大概是8%、7%的财务成本利息,现在已经大幅提高到15%、16%。”如果加息,开发商将更加难熬。

聂梅生呼吁进行深层改革。她说:"我认为现在正好是呼吁改革的时机。理清哪些需要改革,理清哪些政策已经影响了发展,哪些政策已经起到了阻碍作用,而哪些政策又是刚刚开始实施,还有待进一步的推动,我认为今年这一年到明年,应该是呼吁这一方面的最好的时期。我一直认为房地产如果不动深水区的改革,在上面调控房价,有的时候就是扬汤止沸。

以下为访谈实录:

招拍挂推高房价

网易财经:聂总你好,这几年来政府调控房价一直也没有看到什么效果,而且有些时候还越调越高,您认为这是什么原因导致的?

聂梅生:越调越高恐怕指的是2010年,倒还不是2011年。现在还很难说是越调越高。2010年的房价到最后出现了一个井喷,我认为主要还是因为土地的问题,因为去年的土地整个从供应来讲,说是加大了,但是实际上供应量还是不足的,这是一个。所以最后我们将看到市场上出现了很多的地王,所以去年地王的争抢是非常厉害的,有了土地的价格飞涨,就会带动房价的上升,这是其中之一。去年到最后的土地出让金已经收到了29000亿,这是一个很大的数字。

第二个原因也是比较难办的原因,就是因为2008年以后,2009年救市,整个宽松货币政策放出来10万亿的贷款和4万亿的财政的拉动,所以货币政策倾向于宽松之后,有很多钱在市场,比较容易看得到获利的比较高的就是房地产,所以很多资金进入房地产。进入房地产以后,这两件事情加在一起,引起了去年的房价到最后失控,虽然前面做了很多的调控,在货币控制方面还是供应量很大。当然消纳也不是一年能消纳的事。第二个就是土地飞快的上涨,这种情况下当然房价会上升。

网易财经:如果我们做一个假设,这些年来比如说从2005年政府从来没有调控房价的话,您认为现在的市场上房价会比现在更高,还是不会有现在这么高。

聂梅生:这个问题,恰恰是我不太认同这样来考虑问题的。我一般是基于数字来分析而不是做事后诸葛亮,这种说法一种事后诸葛亮的说法。如果是这样的说法,我觉得有一个前提,那就是说如果2003年以后的调控当中,土地的招拍挂的制度,不是价高者得,我认为房价不会涨得那么高。2003年以后房价上涨的指数低于地价的上涨的指数,所以我认为还是政策的原因,一个招拍挂的政策主要是拍卖,第二个就是如果2003年以后我们保障性住房像现在这么重视,早一点出现双轨制,房价就会平稳。因为我觉得在7、8年当中,缺失了这两块,一个是土地拉高,当然是地方财政等等各方面的原因,因为我们1970年代土地出让金是一次在招拍挂的时候一次收回来,这样就有了巨大的冲动力,实际就是寅吃卯粮。

网易财经:您认为今年的房价会怎么变化?

聂梅生:我觉得这个不要讲全国平均房价,全国平均化没有意义。因为大家都不会去平均房价,所以还是要看一线城市和二三线城市。我自己更愿意说是限购城市和非限购城市。因为限购的城市就是房子涨价比较快,投机投资购房比较多,所以才限购。对限购城市我认为今年的房价增幅已经在回调,实际上环比的回落已经有30%-50%,所以我觉得对限购城市房价回调的可能性是很大的。对于非限购城市,由于整个房地产的起步阶段不一样,再加上政策的力度不一样,对这样一些城市,有些城市还在涨,有些城市已经受到了一线城市的影响,也开始跟着交易量下降,对于这些城市来讲,影响没有对限购城市影响那么大。对全国的情况来讲,我觉得今年房价的涨幅会比去年低。

保障房目标很难达成

网易财经:您刚才说保障房,但现在很多经济学家说,保障房是导致腐败的一个重要的因素,您怎么看呢?

聂梅生:中国的保障房体系是一个缺失状态,缺失就要补上,因为这是一个政府的责任,保障房是政府应该做的事情。如果保障房有一定的覆盖率,对商品房的压力就会减少一些。至于保障房本身存在的一些问题还是要靠我们的制度,靠我们的政策和我们的监管来把它解决,不能不建保障房了。我想在商品房领域和保障房都存在一些问题,但是这两个双轨制我个人是认同的。

网易财经:您觉得保障房接下来将会怎么发展,它在住房市场能占到多大的比例?

聂梅生:保障房今年是一千万套要开工,然后要达到3600万套,这么大的量,它应该在最后占到住房市场的30%左右,这是一个目标。如果真能占到住房市场30%左右,这种结构性的调整一定会带来房价的调控。但是很多人对这个并不乐观。并不乐观主要是因为怎么算都完成不了3600万套。为什么不乐观,说完不成?主要还在于两个资源因素。一个就是银根,有没有那么多的金钱,第二个是有没有那么多的地。我认为地的问题还可以调整,但是有了地没有钱还是盖不成,所以现在这两件事情是它的制约因素。

今年就采取了很多的办法。到了6月份已经过了,在这种情况下,如果保障房的资金还不能解决,年底的期盼就会大大大折扣,所以现在就开始允许地方政府利用融资平台发企业债,这是一个新的融资渠道。但是尽管这样,到底能融到多少,它后面企业发债之后,用什么来还钱,怎么退出,怎样管理,一系列的问题都没有解决。如果保障房的土地可以保障,那就是说18亿亩红线不破,势必会挤压商品房的用地,如果挤压以后,商品房的供应不足,又会使商品房的价格上涨,所以这是一个按下葫芦起了瓢的事。不管怎么说,我认为保障房政府决心相当大,无论如何让它起到作用,因为这是一个民生的问题,也是一个政府的信用问题。所以我想对今年的保障性住房会比去年和前年好一些。

网易财经:刚才您说到如果18一亩红线不变,建保障房,就会积压开发商的发展空间,这样的话,对总体的房价不但没有使房价下降的作用,反而还会抬升商品房的房价?

聂梅生:因为使商品房这一块下降的压力不光光是保障房,保障房只是一个因素。结构性的调整肯定会使统计房价,我们叫做这个城市的平均房价,因为低价位的多了,占比率多了,高价位的你要限购,你让它出局,就算是所有的房价,就是这三部分都不变,光是结构的调整,都会使房价统计数字往下走。这是一个因素。对商品房的房价,因为大的还不是这一个因素。影响比较大的恐怕是限购、限售,限贷,就是说又没有钱,然后又不让卖房子,又不让买房子,这种情况会导致交易量下降,交易量下降库存就增加。去库存最好的办法就是降价销售,那就是说争取交易量回头,所以我觉得商品房的影响有很多种。当前来讲第一因素恐怕就是保障房,还是它资金量的紧张和限购。

开发商资金已经出现困难

网易财经:资金面的紧张也是大家关注的,因为现在通过提高成本紧缩银根,您觉得这个紧缩银根对现在的开发商已经造成了实际的困难了吗?

聂梅生:这个困难已经很大了。我们可以从开发商的自有资金率来说,在比较宽松的时候,他们自有资金率曾经政策性要求是20%,后来恢复到35%,35%应该是一个正常值,也就是三分之一的主要的自有资金。现在根据上个月的统计数据来看,自有资金已经超过60%了,这种情况可以看得出来它的资金面已经非常紧张了;另外从现在融资的成本大幅上升,原来大概是8%、7%的财务成本利息,现在已经大幅提高到15%、16%,这两件事情都可以看得出来,它的资金面已经非常紧张了。

网易财经:对于开发商来说如果银行不是采取提高存款准备金率这样的来,是采取加息或者说让利息市场化这样的,您认为哪种作用是更合理一些?

聂梅生:提高准备金率使他们放贷的规模没有更多的钱放出来,锁定了,没有钱放贷,银行不放,总体来看就是看谁能拿得到了。现在就是说有一些国企,一些大企业、上市公司可能它的信用比较好,可能就拿得到,一些中小型的房地产商拿不到贷款,当然就很紧。至于提高利率,央行是比较谨慎使用的,它是用来控制通货膨胀,但是提高利率以后,相对来说人民币汇率也会有影响,所以它也非常谨慎,所以今天提高利率这个事,不光是对开发商有影响,对整个的经济和全行业都会有影响。

当然提高利率无疑会增加开发商的财务成本。本来财务成本已经很高了,你再提高利率,财务成本就会更高。财务成本提高人工成本提高,相当于整个开发商的利润。如果说市场不好,房子卖不出去,他就很难把提高的这一部分的利率的百分数转移到房价上去。如果市场好,提高利率没有关系,我涨房价就好了。现在是很难期待涨房价,这样的话,就会压缩他的利润空间,他不得不降价销售。对他的资金流就会有很大的影响,对他整个运行会发生影响,甚至会发生资金链的断裂。所以当前情况下,在市场交易链不能快速恢复的情况下如果提高利率对房企应该是雪上加霜。

网易财经:2008年的时候发生金融危机全国的房价都在下降而且开发商都陷入一片恐慌,现在也有很多经济学家在谈论说中国会不会发生第二次的衰退,从开发商来说他们之间有这种悲观情绪还是他们继续其乐观。

聂梅生:我觉得开发商现在是这样的:大的开发现在基本上是互助自己的资金量,很谨慎来应对现在的形式,准备应对一年到两年,这是我所知道的情况。一两年之间他的资金不出现问题。至于说是不是会崩盘,我觉得主要大的开发商和整个房地产主流的一些企业,他不出现很大的资金问题就不会出现崩盘。当然这个前提是政策不再继续加码。如果对宏观调控的政策继续加码,它有的时候不是因为房地产引起的,比如说是因为通胀引起的,通胀一继续上,就没有办法解决,就要加息。加息以后整个金融不只是国内相互传染,甚至于在国际上都能传到中国来,所以一旦动金融这个手段就很难地区化。比如说加息不能说北京加了贵州就不加,要加就都加。所以如果有些客观上的原因,比如说是因为国外的一些变化,或者是整个通胀的变化,采取整体性的经济政策,或者是趋向于趋紧,或者是趋向于宽松,都对房地产产生很大的影响。

必须呼吁改革

网易财经:您在去年的论坛说过,房地产的当前的不是房价高和低问题,不是可以压的问题,而是深层次的改革问题,现在国内很多经济学家认为在许多的领域都出现了改革停滞的现象,包括在房地产市场,您认为这种改革体制的现象会更严重吗?

聂梅生:我觉得起码近期没有太大的期待。但是我是主张现在呼吁改革,把需要改革的问题提出来。现在提出来才能推动改革。如果你现在连提都不提,大家都等换届,还在期待十八大对中国的改革能够有一些力度更深的一些作用,我认为现在正好是呼吁改革的时机。理清哪些需要改革,理清哪些政策已经影响了发展,哪些政策已经起到了阻碍作用,而哪些政策又是刚刚开始实施,还有待进一步的推动,我认为今年这一年到明年,应该是呼吁这一方面的最好的时期。我一直认为房地产如果不动深水区的改革,在上面调控房价,有的时候就是扬汤止沸。

网易财经:我再问最后一个问题。很多地产商比如说任志强说房地产领域已经是计划回潮最严重的领域了,像这样你们房地产商会已经向政府反映过了吗?他们有什么回应呢?

聂梅生:我们不会这样笼统的讲,回潮计划经济,有什么事说什么事,有什么意见提什么建议。我们基本上采取这样的方式。

网易财经:他们有什么回应呢?就是他们愿意接受的。

聂梅生:我们基本上是在两会期间做提案做得比较多,当然这些提案会被受到重视,也会有回复,比如说关于绿色建筑,关于土地问题这些都是我们的提案,这些提案我期待还是在最后引起重视,我们还是会继续不断的参照议政继续提我们的提。

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