VOL.170

董藩:全世界买房最难的国家是中国

董藩

本期嘉宾
董藩 著名经济学家、房地产专家,北京师范大学管理学院教授。在房地产领域,董藩是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物,曾被评为“中国房地产年度人物”、“中国地产网络红人”等。
问答
  • 对于当前房地产市场的不景气,政策上应如何调整?
    董藩:最近房地产市场不好,实际上我们要从头检索,从头来检查一下哪些政策是不利于房地产发展的,哪些应该保留,哪些必须去调整。我觉着国家层面不应该出那样的政策,就是直接不允许给开发商贷款。这样的话,你有这个政策,本来可以贷的项目他也不贷了,这样的话,本来可以不利用地下金融的他都被迫要挤到地下金融这个市场上去,他怎么可能不出事呢?所以,房地产市场想好,那么金融市场这边要配合,我们要调整信贷政策。一方面支持老百姓买房子,特别是支持年轻人买房子。降低首付,延长贷款期限。
  • 房地产的春天什么时候会到来?
    董藩: 不太容易了。本来这个市场不应该这么快的消退,我们认为高增长还要持续五六年,但是各种政策产生了一个累积的抑制效果,导致了三四线今天这个情况。三四线这个情况又拖累全国性的市场形成一种悲观的气氛,影响了预期。所以房地产市场可能好的地方,火爆的点不多了。80%左右的城市风险非常大,甚至从长期来看不不太适合进入了。所以,后边无论开发还是老百姓买房,其实风险都大了。
  • 潘石屹毛大庆在地产领域的探索对大多数房地产企业有借鉴意义吗?
    董藩:没有多大的借鉴意义。无论潘石屹搞那个还是毛大庆搞那个,他们只能在北京上海深圳这样的地方去尝试。你到一个省会,你会发现都不太好张罗了,各地现在都在模仿他的方式在干,但是不容易。再到占百分之八九十的三线城市四线城市,基本是不可能的,搞不起来的。所以,这种探索有意义,但是局限在少量的大规模的人才高度密集的这样的城市,有一些新创意,能出来一些小企业,特别是跟科技类有关的企业,这种地方才行。
  • 如何定义健康的房地产业?
    董藩:我们可以比照着市场经济国家,看看房地产究竟应该怎么发展。首先,我们发现它是没有价格这方面的调控的。你不要去管价格,价格的基本功能是传递一个信号,引导供给和需求。如果价格上涨,说明供应是不足的,应该加快生产。如果价格下跌,说明供应阶段性过剩,后边生产者要注意了,要缩减生产规模。这样的话也避免投资投错了地方形成资源的浪费。所以,首先价格上轻易不要去干扰它,让价格机制起作用,去引导供给和需求。
  • 今年股市大起大落对房地产有什么影响?
    董藩:最近房地产市场不太景气与这个有关系。幻想着在那里赚一点钱出来再买房子,有的人逃顶了他成功了,但大部分人随着股市财富被蒸发掉了。所以进入房产市场难度增加了,那么这就引出另外一个问题,在这样一个背景之下,我们又希望房地产市场能够尽快有起色,怎么办?我们只能调整金融政策,帮助他们购买,也就是说,降首付。
  • 您怎么看待当下的“资本寒冬论”?
    当经济衰退的时候,资本总是要趋利避害的。那么很多人会觉得,我还是应该现金为王,看好的项目也不敢投了,创意好的也找不到自信了,这是非常正常的。所以,尽管国家继续鼓励大众创业万众创新,但是现在投资人和一年前两年前相比冷清多了。过去他们融资有一个概念就可能有人投钱,A轮B轮的投的很热闹。但是突然间发现没有想象的那样的一个增长前景,都变冷静了。所以此前应该说倡导创新,从制度或政策方面去建立一个很好的环境,这个我非常赞同。如果去鼓动所有年轻人去创业创新,我倒觉着不一定很合适。对很多年轻人来讲,我想他需要的是踏踏实实地去工作。当你连公司是怎么运转的你都不知道的时候,你去创业你去搞一个公司,这种失败的概率是非常高的。
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网易财经 12月讯在地产领域,他是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物,曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国地产网络红人”等。他的个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。他就是著名房地产专家、北京师范大学管理学院教授董藩。面对中国房地产市场的不景气,他会给出什么样的具体建议?2015年股市动荡剧烈,他如何看待股市对房地产的影响?“寒冬论”热议之下,他又如何评价房地产领域的资本寒冬?网易财经专访北京师范大学管理学院教授董藩。

以下为访谈实录

网易财经: 您之前说中国政府救市救晚了,而且您也说中国政府对房地产政策这一块有不全面的地方,那这些不全面主要表现在哪些方面?

董藩:我说的调整政策晚了,是从哪个角度来看?我们看到了此前经济下滑的这样的态势在出现,而房地产这么重要一个产业,如果你仍然勒着它,仍然实行严格的限购限贷不放开,这种需求得不到释放,后边开发商的房子盖出来之后卖不掉,这样的话,投资得不到回收,整个经济要出大事。如果在两年前或者两年半之前,我们就松动,就取消限购限贷,包括一线城市的限购限贷一律取消,这样的话,交易下滑的速度不会这个样子。如果交易下滑不这么厉害,市场上交易量仍然比较大,它就可以对冲其他行业下滑带来的影响。比如说现在钢材,因为房地产开发活动基本上处在半停滞状态,钢材的价格现在真的就是白菜价。钢铁行业是我们国家大的行业,水泥也是,一路下滑,背后里连着焦炭连着采矿等等这些行业,因为房地产,稀了哗啦全都摧毁了。所以,如果是两年半前我们松动,修改我们的调控政策,这样的话,下滑的速度就会缓很多。

网易财经:您之前曾发表文章说,二胎政策放开对楼市利好,那二胎政策放开真的会有我们想象中的那样的效果吗?它对楼市会产生一个立竿见影的效果吗?

董藩:“二胎政策”放宽的话肯定对国民经济有影响,这个影响有一些是通过时间慢慢慢慢传导出来,但是我们会发现它会影响预期。如果预期发生变化,可能就会影响我们今天的这种角色行为,我们的购买行为就会发生变化。比如说以前只能生一个孩子,我买房子我想的是这个房子我住10年,我想我有两室一厅就够了。那么现在来看,(“二胎政策”)放开了,那我肯定也要两个孩子,这样两室一厅有可能不够,而他咬咬牙能够买三室一厅,有可能他就买三室一厅了。还有一些做投资的,他们在想,在放开(的时候),儿童出生率的上升的速度就会明显改变,就是婴儿出生率会明显改变,这样的话,学区房的需求紧接着就会来。怎么办?我干脆买一套学区房用来出租,我到那个时候再买,可能不好买了。于是,他就把将来可能产生现实影响的这样一个入学的实际需求,从那个地方往前推倒,把角色行为拉到今天说,我现在就买,所以投资行为提前出现了。所以,“二胎政策”对现实是有影响的,至于说影响有多大,这个我们还有待观察。

董藩:我自己也认为,我在微博里也写过“也晚了”,应该在十多年前就放开,进入新世纪的时候就放开,至少03、04年的时候放开。那个时候放开,我们会看到:第一,这些新出生的孩子,就是二胎,小的刚出生大的已经十多岁了,他们对现实需求的影响应该是蛮大的。无论普通商品的需求还是商品房的需求,在现实当中都比今天的规模要大,这是第一个。第二个,形成劳动力的供应时间也会短很多。比如说“二胎政策”在十几年前放开,可能再过4、5年他们20岁的时候,有些人就形成了(12:42)供应力,他不上大学的话,他可能就可以到工地上干活了。但是由于晚放开了这十多年,其结果就是我们劳动力的供应要到20年之后才可能改善,甚至20年之后都不一定改善,要二十三、四年,四、五年等到他们大学毕业、研究生毕业,这个时候才能改善。

网易财经:10月10号,习近平主席在中央财经领导小组会议上表态,要化解房地产库存,您对于习近平主席这样的表态有什么样的看法?

董藩:这个表态,我们是非常欢迎的。从03、04年走到今天,房地产一直处在非常痛苦的状态。政策不断,所有政策当中大部分是打压的,少量是因为打压的这个市场受不了了,影响到GDP增长,影响到税收,影响到卖地了,影响到就业了,再放一放、松一松、纠正一下,是这个状态。市场稍微一恢复,舆论又起来,政府又开始打压。所以,在这个领域当中,我们现在首先要讨论健康的房地产业是个什么状态。

董藩:总书记这个讲话,可以看得出:第一,他们认识到房地产业对中国经济非常重要。最近的下滑与房地产业的不景气有重要关系;第二,房地产业下一步如果不能健康发展的话,长期的增长是没有保障的;那么第三,总书记这个讲话,等于做了一个评价,说房地产还是国民经济的支柱产业;第四,总书记这个讲话同时告诉大家以往的调控有问题,没起到很好的作用,酿成今天这样的一个格局,大量的投资回收不回来,所以前期的政策必须调整;那么这同时就意味着第五个方面,后面可能会出政策。

网易财经:刚刚您一直强调健康的房地产业,那您如何定义健康的房地产业呢?

董藩: 我们可以比照着市场经济国家,看看房地产究竟应该怎么发展。首先,我们发现它是没有价格这方面的调控的。你不要去管价格,价格的基本功能是传递一个信号,引导供给和需求。如果价格上涨,说明供应是不足的,应该加快生产。如果价格下跌,说明供应阶段性过剩,后边生产者要注意了,要缩减生产规模。这样的话也避免投资投错了地方形成资源的浪费。

董藩:除了这个之外,我们还要去梳理一下,就是健康的房地产是不是不应该抑制大家购房的需求?全世界买房最难的国家是谁?是中国。为什么?因为我们有全世界最高的首付。在加拿大,像你这样的年轻人有很好的工作在一个著名的媒体,你拿5%的首付,另外95%都可以给你贷款。到了澳大利亚是什么情况,你有当地的公民身份,10%的首付就可以,先交5%,等到交房的时候再交5%,也就是说卖期房的时候先交5%,贷款,交给你房子的时候再交5%,一共10%,可以贷款90%。即使是宏观调控,现在形势紧张,也顶多是20%的首付。像你这样的年轻人,就不需要非得等上10年、8年、20年积累首付,因为你可以较早的进入到房地产市场,可以较早地住上自己的房子。这样的话,当你这个需求释放出来的时候,本身也拉动了经济增长,促进了就业,给国家多交了税收,这都是很积极的。

董藩: 所以,我们健康的房地产业,我们要去对照国外看看人家是怎么管的。健康的房地产业我们还要引导这种情绪,买不起房子不一定是市场有问题可能是这个人有问题。为什么说不一定是市场有问题呢?我们研究全世界的市场,只要是市场化的,没有哪个国家能让每个家庭都有自己的房子,不可能的。美国目前的住房私有化率是62%,经济危机之前是68%,危机之后比例反而下降了。欧洲大部分国家住房私有化率是40%到60%,也就是说平均下来有一半有自己的房子,另外一半就住政府的廉租房或者是在民间租赁私人的房屋。像你这样的年轻人假定不买房子,在世界上另外一个国家,都是很安心的在那租房子,攒到一定地步够了首付了,然后买房子,大概是这个状态。所以,一个完善的市场一定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场。在租赁市场上一定是这样,一方连着高收入人群一方连着低收入人群,一方连着本地人一方连着外地人,一方连着虽然收入不高但可能有点积累的普通中产,另一方连着刚刚起步的年轻人刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人,这些外来的人口,这些低收入人群买不起房子,他们租住这些富有者的房子,于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种情况下,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有效的进行,这样的话整个社会人才流动,人口劳动力的流动还有其他带动的资源的流动,都能是最有效的。

董藩:所以健康的房地产市场,我想至少是包括这三个方面。什么是价格,价格是总供给总需求决定的。什么是总需求?总需求是一个集合购买力,只要能达到这个需求规模可能就会形成这个价格水平。所以有一部分人买不起的时候,不说明人家定价有问题,只说明这部分人收入低。全世界都是这个样子。在北欧住房私有化率就更低了,难道人家的市场是错的吗?不是。所以,我们要回过头来看究竟房地产市场应该是什么样,我们不能拿着理解普通商品的这种思维去理解房地产市场,它很特殊。

网易财经:今年股市大起大落,那股市对于房地产会产生什么样的影响呢?

董藩:股市和房地产市场是和投资最相关的两个市场,老百姓的钱主要在两个领域做投资。但是我们轻易是不太主张进股市,尤其是中国的股市。为什么呢?因为在股市上有三个赢家一个输家,第一个赢家是上市公司,他把1块钱的资产通过议价的方式10块钱8块钱卖给了我们股民。第二个是政府,政府在收税,无论赢和亏,税收是不能少的。第三个是券商,他们收佣金,他们一定是赢家。只是形势好了赚的更多,形势不好赚的少一点而已。但是一个输家是谁?全体股民。

董藩:我们最近的关于金融市场的反腐败、治理整顿,也看得出来我们老百姓的钱哪里去了,可能就被那些腐败分子被那些操纵市场的人,被他们赚去了。以及,还有税收等等。所以,在这样一个背景之下,我们看到了很多原本打算进房地产市场买自己房子的人,原本打算在股市稍微赚一点回来买房的时候压力轻一点的人,恰恰掉进了陷阱,被股市消灭掉了。所以,最近房地产市场不太景气与这个有关系。幻想着在那里赚一点钱出来再买房子,有的人逃顶了他成功了,但大部分人随着股市财富被蒸发掉了。所以进入房产市场难度增加了,那么这就引出另外一个问题,在这样一个背景之下,我们又希望房地产市场能够尽快有起色,怎么办?我们只能调整金融政策,帮助他们购买,也就是说,降首付。

网易财经:目前房地产商都在做一些模式的探索,比如潘石屹的SOHO3Q和毛大庆的优客工场,您对于这样的模式的转型有什么样的看法呢?

董藩: 潘石屹,我们也很熟,他过去搞商业地产一度是非常火卖的非常好。后来也预计到一些困境,那么他也在琢磨往哪个方向去转,包括他探索的刚才你所说的那种模式。实际上一方面是把他的商业项目怎么给利用起来,活跃它的这种商业氛围。另一方面,也希望从中寻找到好的投资项目,投资空间。所以他们的这种转变或者转型,不仅仅是一个房地产本身的问题,实际上是中国经济遭遇困境的时候,大家在寻找一些新的投资出路或者新的增长点。在这方面一些企业家的一种表现。创新肯定是好事儿,我都赞成他们去探索。但是,我相信很快会出事儿。

董藩:我们发现所有新东西,只要政府往前一推,形成一个热潮,就要出事儿。因为政府一推的时候,本来没有这种能力的人也被卷进来,他可能也去尝试,他也热血沸腾。或者说本来这个地方没有多大市场空间,他被一激励,他就进来了,形成了供应过剩。所以,我们会陆续看到所谓的很多互联网+的项目走不下去。虽然我不愿意看到,但是一定会看到。

网易财经:您刚刚说的出事儿,是不是在资本寒冬这一块儿也有所表现呢?

董藩:当经济衰退的时候,资本总是要趋利避害的。那么很多人会觉得,我还是应该现金为王,看好的项目也不敢投了,创意好的也找不到自信了,这是非常正常的。所以,尽管国家继续鼓励大众创业万众创新,但是现在投资人和一年前两年前相比冷清多了。过去他们融资有一个概念就可能有人投钱,A轮B轮的投的很热闹。但是突然间发现没有想象的那样的一个增长前景,都变冷静了。所以此前应该说倡导创新,从制度或政策方面去建立一个很好的环境,这个我非常赞同。如果去鼓动所有年轻人去创业创新,我倒觉着不一定很合适。对很多年轻人来讲,我想他需要的是踏踏实实地去工作。当你连公司是怎么运转的你都不知道的时候,你去创业你去搞一个公司,这种失败的概率是非常高的。

网易财经:资本寒冬会对房地产产生影响吗?

董藩:房地产从资本角度来讲这些年一直处在寒冬。好多年政府就不给开发商开发贷款,能够拿到贷款的公司都是极少数的非常优秀的规模非常大的,就是我们所说的品牌性的公司,普通的公司都很难。为什么房地产领域现在出了这么多事,他拿不到钱的时候,他被迫搞地下金融和民间融资,所以到最后市场一不好,他的财务成本那么高,就出事了,他对付不了的。所以,房地产这么多年来一直处在资本寒冬当中。开发商仗的是身强力壮,但是你总是身强力壮那也不可能。今天小毛病明天大毛病,慢慢的身体状态就差了。

董藩:所以,最近房地产市场不好,实际上我们要从头检索,从头来检查一下哪些政策是不利于房地产发展的,哪些应该保留,哪些必须去调整。我觉着国家层面不应该出那样的政策,就是直接不允许给开发商贷款。这样的话,你有这个政策,本来可以贷的项目他也不贷了,这样的话,本来可以不利用地下金融的他都被迫要挤到地下金融这个市场上去,他怎么可能不出事呢?所以,房地产市场想好,那么金融市场这边要配合,我们要调整信贷政策。一方面支持老百姓买房子,特别是支持年轻人买房子。降低首付,延长贷款期限。

网易财经:您觉得房地产的春天什么时候会到来?

董藩: 不太容易了。本来这个市场不应该这么快的消退,我们认为高增长还要持续五六年,但是各种政策产生了一个累积的抑制效果,导致了三四线今天这个情况。三四线这个情况又拖累全国性的市场形成一种悲观的气氛,影响了预期。所以房地产市场可能好的地方,火爆的点不多了。80%左右的城市风险非常大,甚至从长期来看不不太适合进入了。所以,后边无论开发还是老百姓买房,其实风险都大了。

网易财经:潘石屹和毛大庆这样的模式探索,对大多数的房地产企业有没有什么样的借鉴意义?

董藩: 没有多大的借鉴意义。无论潘石屹搞那个还是毛大庆搞那个,他们只能在北京上海深圳这样的地方去尝试。你到一个省会,你会发现都不太好张罗了,各地现在都在模仿他的方式在干,但是不容易。再到占百分之八九十的三线城市四线城市,基本是不可能的,搞不起来的。所以,这种探索有意义,但是局限在少量的大规模的人才高度密集的这样的城市,有一些新创意,能出来一些小企业,特别是跟科技类有关的企业,这种地方才行。

网易财经:刚刚聊到创业,您觉得创业者需要具备什么样的素质呢?

董藩:其实这都是老生常谈的话题了,只不过今天创业这个话题太热,所以我们可能都回过头来重新去考虑。第一个还是要有才能。为什么要强调有才能?我们发现普通的行业的供应都是饱和的,给你填的满满的,哪里有个正常点,早就无数人盯着你,所以你必须得有才能发现新的供应的空白,你才可能搞起来,否则是不行的。我们强调的才能非常重要的是专业知识。市场当中很普通的这种经营服务项目,那个变来变去,即使你发现可以这么做,无数人可以模仿你,他很轻松的就进来了,进来之后大家又过不下去了,不好办。所以第一一定要有才华。

董藩:第二个,创业不容易,吃苦耐劳,就是你品质上有没有这样的吃苦耐劳的一个性格,这样一个特点。如果不具备的话,你挺不下去,最后说我干嘛遭这个罪,我不干了,只能是这样。第三个,就是创业了,大大小小是个老板了,你这个人带领团队的能力,我们讲企业家才能的时候就包含这个,能不能带领团队。有的人自己很能干,但是不善于带团队,大家没有办法团结在你周围,你的公司走不长,到你公司应聘的人走马灯一样来回换,没有稳定性,这没有办法的。还有其他的了,比如说抗风险的能力等等,包括是否有很强的自我营销能力。我们看到了马云的成功,马云赢在什么地方?口才。上帝给了他几乎是最好的口才,是吧?王健林成在哪里?口才。都非常棒的,反应非常快的。你再看看雷军他们这些人,口才都不错的,都很厉害。所以在今天来看,这些都是最基础的。当然和某些行业相结合,还有自己的要求或者特点。