主持人：原来这样四平八稳的话也有掌声，既然大家忍不住要谈房地产，那我们就来谈一下房地产，下一个问题就是中国房地产走向与风险，这一环节的专家都已经到场了，隆重请出参与这场圆桌讨论的嘉宾：有请清华大学经管学院中国与世界经济研究中心主任李稻葵先生；中央党校研究室副主任周天勇先生；国家发改委中国宏观经济学会秘书长王建先生；浙江大学社会科学部主任史晋川先生；北京师范大学管理学院教授董藩先生；兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委先生；这是最为强大的一次阵容，同时我们要请出本次圆桌讨论会的特邀主持人：哈佛商业评论中文版主编颜杰华先生，有请！
颜杰华：大家对房地产都比较关注，今天来参与这场讨论的嘉宾也是最重量级的，6个，还有一个正在路中。前面很多人也在问房地产，首先请在座五位嘉宾每人花三分钟时间亮出你们的观点，对房地产市场怎么看，有什么想法？要不就从最那边开始吧。
鲁政委：谢谢主持人，我对房地产的看法是两句话，第一句话是结构失衡；第二句话是总量供给不足。
为什么说结构失衡？我给出一组数据：08年中国大约有6亿城镇人口，按照家庭规模3.2人来算，中国只有1.9亿的城镇家庭。好了，来看我们到底卖出去了多少房子：
从91年到08年，包括别墅、经济适用房和其他住宅在内，我们总共卖出去了49亿平米的房子，如果按每个城镇家庭需要住60平米来说，它能够覆盖多少？只能够覆盖42.5%的城镇家庭，如果每个家庭需要住90平米的房子，只能覆盖28.4%的城镇家庭，如果每个家庭需要住120平米的房子，只能覆盖21.3%，所以很多人讲，现在的房价太高，八成的城镇家庭买不起房子，事实上这的确是到目前为止只有少数家庭才参与的游戏，因为它只覆盖了这20%的城镇家庭。这是我们讲的结构失衡。
总供给不足是什么？来看一个数字，09年初我们就看到房地产在成交量回升中，虽然成交量不是很大，但定金和预付款比例在快速上升，为什么有这么多定金和预付款交给了地产商？不是你想买房子没有买到吗？这就说明总供给不足。所以，在这样的情况下，中国房地产调控就要从解决这两个问题入手，结构上更加平衡，同时总量上也要解决问题。谢谢。
史晋川：我想，从房地产形成刚性需求的年龄结构来看，一个正常的房地产市场大概应该是30多岁到40多岁的人是这个市场的主体，二十几岁的人准备冲进来，五十几岁的人准备还尾款，这是世界房地产市场的常态。
而中国不一样，98年房改，到目前为止房改十年，这就意味着在中国房地产市场上，五十年代的人、六十年代的人、七十年代的人、八十年代的人，四代的人同时在这个时间段对房地产形成需求，而这样一种在某时段非常多年龄段的人集中形成需求并释放需求的状况，我想是中国房地产跟世界各国房地产都不一样的最大区别。
正是这四代人的刚性需求在某一时段上的集中释放，因此使得现在房地产市场一路往上走，而这种刚性需求的集中释放导致了房价的较快上涨，因此带动了很大投资性需求的出现，而这种投资性需求的出现又进一步拉高了房价，从而导致五十年代的人和六十年代的人为他们的后代（考虑），九十年代的人也提前把他们的需求释放出来了。这样我们看到，在中国目前的房地产市场上有四代半人的需求同时再加投资需求，因此这个房地产市场的价格一路往上走就不奇怪了。
从中长期的观点来看，50年代的人和60年代的人在这个市场上，快一点的话五至八年，慢一点八到十年，这两代人才会逐渐退出房地产市场，这个房地产，从需求它的年龄结构人群来看，才会恢复到和国外房地产市场大致相同的局面，那时我们的房地产市场会进一步理性，价格汹涌上涨的势头才会平缓下来。至于房地产市场短期的波动，受到各种宏观经济政策的影响，一定会发生，但从需求者的年龄结构来看，目前中国房地产市场仍旧处在一个上升的通道。谢谢。
颜杰华：刚才还有一位嘉宾，清华大学的教授李稻葵先生已经来了，大家欢迎！
王建：04年我在南京大学做过一个演讲，中国未来房价十年涨三倍，大城市中心地段可能要涨五倍，被大家在网上骂得一塌糊涂，有人编了中国经济学家十大“骇人语录”，我被列在第一。但实际看现在，哪儿到十年？涨了三到五倍止吗？绝对不止，我今天还是要讲，未来中国的房价还会涨，而且涨的幅度还会更大，我要纠正刚才鲁政委的说法，他的说法有点不太准确，现在虽说是6亿城市人口，可是其中有1.6亿是农民工，非农户口，这些非农户口中有1亿是到城里打工的农民，2000万是在城市定居的人，还有4000万是镇改区、县改区被带进来的农民，按照现在的统计规则，只要镇变成区、县变成区，里面的农民就都叫非农人口了，实际是不对的。
我们的人口高峰是在几年以后，中国那时的人口是15亿，如果按照发达国家的城市人口来说，怎么也得到百分之九十吧？如果到百分之九十，也就是说大概还有8亿人要进城（现在是4亿），中国的城市人口应该在12亿，也就是说，未来的城市人口相比现在要增加两倍，刚才鲁政委说的我很同意，现在城里真正买了属于自己房子的大概只有三分之一，现在只有三分之一，未来再加上两倍，我们想一想，对中国城市的住宅需求有多大？它怎么能不拉升地产呢？
但如果这样继续下去，房地产的价格是老百姓远远够不着的，今年说要遏制房地产价格，就是把它遏制住了，北京四环以里两万一平米的价格就能被普遍老百姓接受吗？所以中国面临着第二次房改，如果不进行第二次房改，楼市的价格永远是死互通，走不出来，也就是至少应该有一半的房地产应该作为公共产品提供给中低收入者。谢谢。
董藩：我进来时听到有人在问房地产泡沫的问题，中国的房地产泡沫就是传说中的“鬼”，都在传说，但谁也没见过。关于房地产的问题，我想了想，主持人说要谈长期趋势的看法，长期趋势的第一个还是要继续上涨，这是毫无疑问的，尽管上涨过程中不排除某个时点上有波动。在这个过程中，我们会发现大时代开始了，很多城市明显上涨，上涨幅度非常大，有些上涨比较缓慢，有些相对平稳，某些资源枯竭、特别偏僻的城市，人口外流会导致房价基本不动甚至微跌。我们会看到北京、上海、杭州、广州这样的城市，五年之内遍地是几十万的楼盘，十万的楼盘不再是新闻，二十万的楼盘才叫豪宅，十年之内，十万的楼盘遍地是新闻，二十万的不再是新闻，三十万的才叫豪宅，现在这种迹象已经出现了。我们还可以看到住房自有率的上升，真正的房地产市场是什么？这个市场上不但要让很多人买不起房子，而且要让已经有了房子的人在某种条件下失去房产，这才是它本来的含义。
在财富排行榜上我们发现，中国人的数量大大上升，其中大部分都是房地产开发商，这是有客观原因的，因为只有房地产价格量这么大，可以说十年之内，二十年之内，很难看到外国人的身影了，剩下的是很少量的，只有中国才能创造这样的财富神话。
昨天我在德意志银行金融年会上讲了这个观点，很多人很惊讶，想想我们的财富增长速度，很快会看到这一天的到来。我们在十年之内达到开发高峰，然后会平稳下来甚至下降，二十年左右，中国经济将进入到很难看的状态，因为房地产彻底饱和了。谢谢大家。
周天勇：我觉得这几年房屋价格上涨是一个综合性的作用，首先是土地和房子的供应不足，我进行了一个研究，假定城市里所有的房子按照90平米一户（来计算），2007年就要缺50亿平方米的房子，如果有的家庭里有多套房子没有住，再加上3.5的容积率计算，估计要缺70到80亿平方的住宅，（而只有）1200多万的地，这是整个供应的地，这是从供给上来看的。另外，我觉得这几年房屋价格的上涨和地价上涨有非常大的关系，我有一个数据，2000、2001年时都是“出让”，地方政府出让收入也就是几百亿到一两千亿，2007年公布的出让收入是1200亿，今年是9000多亿，今年估计在15000亿。由于它是一个人卖地多家竞争的市场结构推高了土地价格上涨，再加上房产商和政府的屯地，更使土地需求和供给方面造成了地价上涨。
另一点，从08年中华工商联对很多城市的调研报告（显示），房屋价格的百分之四十九点几是政府的收入，主要是土地收入、建设设、所得税等政府的各种收费，一万块钱的话，五千块钱就是政府的。另外一个是房屋的投机需求，现在看来，你到某些小区去，空置率在百分之三十、四十，有的甚至达到了百分之五十，如果是这样的土地需求，再加上土地这么紧张，我想房屋投机需求推动涨价（的因素）是非常厉害的。所以我觉得，中国房屋价格的上涨实际上是综合机制推动的。
当然，这里面有一个非常特殊（的问题），农民工的住房问题，从世界各国的情况来看，比如东亚这些国家，开始有一些贫民窟，然后逐步解决，比如韩国是国家出钱建住宅，但我看了一个资料，台湾在1980年城市化水平达到百分之六十五时，百分之八十五的城里住户有自己的住宅，这是在地价和房价还没有太大起来之前完成的过程。在拉美，印度，比如印度，现在城里人有一亿多，百分之三十、四十住在贫民窟里，市长、议长要选举，所以他们不敢拆贫民窟，那是他们的选票仓，另外政府又没有城管，所以拆不掉。但他们住进去的成本很低。
中国有一个麻烦，农民工两口人的房价收入比，07年大概是19比1，根本买不起房价，以后会出现什么（情况）呢？人口剧烈流动，进得来，留不下，中老年回农村，农村老龄化快于城市化，我估计这可能是中国不同于拉美、东亚城市化道路的一个非常危险的未来。我个人对房价上涨的机理以及农民工房屋解决的道路有这样一些自己的看法。
李稻葵：首先非常感谢网易财经邀请我参加这么重要的论坛，非常抱歉晚来一步，因为学校里要上课，教师的本职工作是教学，今天的课实在挪不开来，晚来一步，非常抱歉。刚刚听到诸位的精彩发言，很受启发，我想在两个观点、两个问题上做点儿补充：
一，2010年房地产的走势；二，未来若干年会有什么变化。
第一，关于2010年房地产的走势，我的观点可能跟大家略有不同，2010年在房地产市场上，尤其是大城市、特大城市房地产市场上，可能会出现一些比较大的变化，为什么这么讲？首先我们应该看到，这些特大型城市，北京、上海、深圳这三个有代表性的大城市这一轮房地产价格上升来得非常迅速，时间非常短，09年4月份才开始起飞的，到09年年底至目前，上升了百分之三十到四十，不按官方统计，真正统计一个楼盘的价格，（上升了百分之三十到四十），涨得这么快，基础何在？就是流动性，过去一年流动性非常充分，突然一下释放出这么多流动性，以至于大城市的房价已经远远超出目前可持续的水平。
一，对于房价跟租金比，我做过一个非常粗浅的计算，大概在30倍以上，也就是如果你靠租金来支撑住房投资的话，回报率在3%左右，跟银行一年期的定期存款率相比已经高不了多少了，中间还有手续费和个人付出。
第二，这么高的房价和家庭年收入比，粗粗计算，起码15年，两个数据，这么高房价的基础非常脆弱，在我看来，比前几年房价高涨的基础还要脆弱，这个脆弱的基础在国家已经定调2010年是结构调整年的大环境下是难以维系的，很可能出现令人意想不到的变化。
国家的政策我们已经看到了，这星期一已经出台了，打响了宏观经济调整的第一枪，央行上调存款准备金率，出人意料，略有惊奇，这么快的政策调整，很多人想不到。但从本质上讲，这个调整并没有改变流动性相对充足的基本格局，但它表明了央行、表明了整个政策当局调整的决心。
在我看来，2010年大城市房价的调整、房价走势的改变可能在所难免，这是第一个观点。
第二个观点，在我看来，这么高的房价，更广义地说，这个房地产的玩法难以维系，这样房地产的博弈没有赢家，消费者不是赢家，怨声载道，这么高的房价，大家买不起房子，开发商其实也不是赢家，你看在这一轮开发过程中，哪些企业获得了土地？并不是有经验的开发商，有经验的开发商已经望价却步，这么高的价钱，他不敢往里投了，开发商承担了巨大的风险，资金的风险、地价的风险，以后房子能不能卖出来，能不能开发出来，能不能顺利卖出去，开发商不是赢家，更不用说，开发商背上的骂名，矛头指向开发商，他们的舆论压力非常大。
地方政府短期看是赢家，通过卖地，去年获得了几乎创记录的土地出让金，但是不可持续，这样的玩法，地方财政不可持续。你别看去年卖出了天价地，一旦今年房地产的走势出现变化，恐怕会有一些拿了地的开发商、企业反悔。这样的玩法对地方财政而言不可持续，对于整个国家的城市化进程也不可持续，这么高的房价，怎么搞国际化？农民工怎么进城？进城以后从哪儿获得高收入买房子？玩不下去了。
所以我过去一年来一直在呼吁，长远来看，必须要搞房改，王建兄，非常欢迎你加入到二次房改的行列中来，我高度赞同，咱们是一个战壕的战友，一定要二次房改。
二次房改核心所在？两个原则，一级市场，政府必须要直接参与开发，我呼吁地方政府，比如北京市政府，不要卖地了，你直接把地拿过来自己开发，过程中可以请开发商帮你设计、帮你施工、帮你经营，你给开发商合理合法的利润，开发商需要生存，开发以后，至少短期内把产权控制在政府手里，用比较低的价钱出租，维持我们的就业，维持城市的竞争力，逐步的，在条件成熟的情况下可以出让，以这个方式支撑产业的发展，支撑我们的竞争力。
第二句话，二级市场搀沙子，二级市场不能太活跃，活跃之后就变成投机性市场了，所以二级市场加托宾税（音），让齿轮转得慢一点，一级市场直接开发。最后总结两句话：在2010年，大城市发展的趋势可能有所转变，长远来看，这个游戏玩不下去，一定要进行二次房改。谢谢各位！
颜杰华：六位嘉宾的观点都谈完了，之前我跟董老师交流，也问到了租售比的问题，同样的数据，他的解读是不一样的，请董老师讲一讲。
董藩：刚才李教授谈到了租金售价比的问题，我从学术的角度来讲跟他的看法不太一样，为什么？中国的市场和外国的市场完全不同，美国有美国的背景，中国有中国的背景，在中国，只要大家能买房子，绝对是不租的，所有有点钱，能咬牙切齿进入买卖市场的人，全部进入买卖市场，在租赁市场，全部是低端的，购买力支撑不住，刚才谈到了，几代人一块儿买房子。我们看到买卖市场中价格上涨非常快，而租金市场上涨非常慢，很多人在投资，所以导致租金售价比之间背离非常大。
中国有小产权房，小产权房的价格是没有计算到商品房价格中去的，商品房价格表现出来很高，但实际有大量小产权房没有表现出来，如果搀到里面，价格就会下降。但租金市场上不是这样，小产权房照样可以出租，它照样影响到商品房租金市场的价格。
还有其他原因，比如宏观调控，我们宏观调控打压的从来都是买卖市场而不是租赁市场，租赁市场基本没有受到宏观调控的干预，以往的调控思路出发点是对的，但调控手段是错的，从05的到07年全部是这样的思路，导致供应跟不上，需求爆发就导致房价增长，这是和特定阶段宏观调控联系在一起的，租赁市场没有被干预，又比较低端，我们没有按照这个指标来解读中国市场，如果按照这个指标来解读中国市场，中国市场早就垮台了，所以我觉得那么解释好象不太合适。
周天勇：我研究过华人地区的租售比，我看过台湾的文献，研究1980年时为什么房屋市场上租和卖的比例差太大，百分之八十五的人买房子，百分之十五的人租，他们和其他国家比较。最近我又研究了澳门的情况，澳门回归十年，也是百分之八十的居民自己有住房。我觉得我国有两点因素，第一中国人总觉得还是自己买房子住好，改变这个（观念）是很难的，第二个问题，现在我租着，2000块一个月，十几年之后涨到两万，我得赶紧买了，因为这样一个机制，还是有一定的特殊性，
李稻葵：刚才董教授讲的我很同意，中国人的习惯是愿意租房子，不愿意住房子，但在不同的阶段有不同的表象，上一阶段价格上涨，这个因素恐怕是主要推动力，这个阶段不一样，你到北京看一看，很多人买房子不是买第二套房、第三套房，当他买第一套房时是为了住，不是租，第二套房子干嘛？可能还是要住，第三套房子不一样了，琢磨着要投资了，要租了，到了这个时候，支撑价格的基础就很脆弱了，所以我说这轮房地产价格上涨的性质和前几轮完全不一样，这么短的时间之内这么快的交易量上升，这么快价格上升，主要的原因是二套房、三套房，主要的原因是投资和投机，这个投资和投机的基础是难以维系的，所以我一定要提醒大家注意，这一轮和以前不一样。
周天勇：我再说一下，为什么一套、二套、三套，实际上很多人买了二套不租，三套也不往外租，他觉得装修好了租出去后给你弄的乱七八糟，出了安全事故还得承担责任，为什么中国买一套、二套、三套、四套？我看了一下各国抑制买房子（的招数），印度是3%的房产税，美国是1-3%，韩国是多少亿资产以上的住宅，台湾也不同，都收房产税，房产税抑制了投资性需求。
我觉得现在我们有一个非常大的问题，我有一个非常大的看法，在租的市场，百分之十五的人买了房子后租给百分之八十五的人行不行？我觉得是不行的，以后社会会形成两个阶级，一个是靠资产实力，百分之八十五的人没有资产，天天劳动，把百分之三四十的租金交给实力阶级，我觉得这是不行的。
史晋川：我补充一下，看道葵讲，中国的房地产市场玩不下去了，我个人觉得，以北京、上海、深圳这些特大城市（为例），包括今年全国土地税收第一位的杭州，它的房价在全国也是第三还是第四位的，非常高，我是来自杭州的。
以这些城市为例来分析整个中国房地产市场以后的发展趋势，我个人觉得是有点问题的。比如我在说杭州的时候，人家说杭州的房价跟上海不相上下了，为什么？道理很简单，杭州是“小盘绩优股”，浙江的民营经济这么发达，在杭州买房子的并不是杭州人，大量都是温州的、台州的、温州的、金华的、绍兴的。一样的，在北京买房子的并不是北京人，实际上是中国富有阶层或有钱人，他们集中到这里来，形成了一个类似股票市场小盘绩优股的态势，我想这并不能代表整个中国的房地产市场到底怎么样。
第二是二次房改的提法，内容用心良苦，我是同意的，但这种提法我个人觉得比较骇人听闻一点，正确提法应该是，我们现在的地方政府是在商品房市场上拿了富人的钱，但没有去降低穷人的住房门槛，对地方政府来说现在最大的问题是，你拿富人的钱，商品房涨价，你把钱拿来，这没问题，但拿了钱之后相当一部分应该用在保障性住房建设上降低、改善穷人的住房门槛，我想这才是解决中国整个房地产市场和未来城市发展非常关键的因素。
颜杰华：看来史教授讲的观点正好跟网易的调查（结果）不谋而合，这次在首届经济学家年会之前，网易就房地产的话题对40多位经济学家做了调查，问题是治理高房价的治本之策是什么，有超过六成的经济学家认为，摆脱土地财政才是治理高房价的治本之策。刚才也讲了，这么高房价的市场，赢家好象没有，正确好象是短期赢家，但长期来看也是有损失的。另外有20%的经济学家认为治理高房价的治本之策是开建廉租房和征收房产税。
不管怎么样，房价涨得比较高我想有很多原因，供给问题、需求问题，还包括华人消费习惯的问题，不管怎么样，高房价看来是给群众带来了很大的压力，政府也好、企业也好，都希望平稳发展，去年年底政府开始采取一些措施，最狠的一招据说是物业税要出台，我想问一下董教授，你认为物业税会出台吗？
董藩：政府好象在积极推进，但我认为搞不出来，税务局好象说今年要拿出一个可行的操作方案，但我想那个方案不可行，也许他会拿出一个方案，但骑白马不一定是王子，可能是唐僧，会飞的也不一定是天使，很可能是鸟人。拿得出来不一定是真正意义上的物业税。
什么是物业税？现在很多人的说法是不对的，对不动产征收的一种税，物业税实际上是对增值性财产增收的一种税，全世界公认房地产是增值性财产，另外有一些虽然有，但没法儿征税，比如价格没法儿评估，到最后只剩下了房地产，但在中国，土地制度是非常特殊的，房子在涨价，哪部分在涨价？砖瓦吗？不会，它是贬值的，建材涨价吗？也不会，真正增值的是土地，国家的土地在增值，又向老百姓征税，而我们已经支付了七十年的租金，这合理吗？法理上是说不通的！这是第一。
史晋川：即使我不是土地的所有者，但从房地产物业税的角度来说，从法理上来讲，使用者也是可以征税的。
董藩：香港有一个物业税，但是是房子出租后征税，那不是真正意义上的物业税，和西方的物业税完全不同，因为物业税是财产税，财产，一个是你拥有的，借用了别人的东西很难，你不能说是你的财产，看这个概念，有人这么下，或者实用，那是对着中国来了，为中国征这个税提供一些借口。各位，也许你们有人没有房子，你们盼着征物业税，但征物业税的你妈不高兴，你放心。
我讲，征物业税有三个基本条件：土地必须私有化，刚才讲了，如果不私有化，增值的部分不是我们的，他向我们征，这说不通。第二，要搞清楚房子在谁手中，我们要搞清楚哪套房子是合法的，哪套房子是违法的，违法的税还收吗？这就引出了三个问题，首先跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得彻底胜利，把违法的房子都没收了，这样才行。但反腐败的斗争非常难搞，相信中央有决心，但有一个过程，这个过程有多长，我天天在家算，至今没有算出来。
第二，要征物业税我们必须清理好所有的产权关系，但我发现，广大中小型城镇二手房交易也在极速发展，但很多地方不办过户手续，在政府那里登记和现在真正的持有人根本是两码事，我们绝不可能只在大城市政，不在小城市征。现在，你去找他，原来在谁手里，说我卖了，你总不能征吧？那你卖给谁了？你又没给我钱，我给你记着？合同拿出来我给你看看，治安搞得不好，来了小偷，别的都没偷，就把我的合同偷走了。
中国的文化和西方完全不同，欧美国家每个人诚实守信，如果不依法纳税他进不了天堂，将来要下地狱，南亚信佛教，如果不依法纳税，来世变牛变马，所以他们都不纳税，但是中国是无神论者，对吗？我们不信那些，很多人只信权只信钱，所以有些人有了权就搂钱，自己也要弄个位置坐一坐，我们和别人完全不同，更多人想的是怎样偷税漏税而不是依法纳税。所以真要严格征税时就会发现是在他身上剜一块肉，物业税是一种财产税，只有两种征法，一种是利息税，银行代扣了，如果先发到你手上让你再交你不会去的。
还有一种是个人所得税，单位代扣了，如果发给你，再让你去税务局交，你还是不去的，而且那时候我们发现所有老百姓都不去，你去惩罚谁呢？所以真正征物业税到实施那田就会遇到老百姓的反对。在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。谢谢大家。
周天勇：现在的房价除了土地供应不足，政府财政土地招牌挂以外，很大一个问题就是两栖居住和多套率，我有一个研究，中国居民以后五六亿人全部在乡里有套房子、城里有套房子，要多用一亩地，这是按照3.5的容积率（来算）。如果中国居民每人买两套、三套、四套房子，大概还要用掉4亿到5亿亩地，也就是那时我们必须得进口粮食了，这是一个。
第二，土地是国有的，但老百姓可以住五十年、七十年，最短的碰到过深圳的，二十年，曾经有记者去采访我，是不是七十年到期了还得给国家交一次出让金？要不然国家得按《土地法》第四十款，地面建筑的土地都要收回国有的。他们提出这个问题后我回答，你们安心住着，谁也不能再让你们交一次出让金。这是第一，谁也收不回，所以中国的国有，实际上是一笔糊涂帐，你能国有吗？后来我怀疑，70年到期以后的地面建筑，除了能拆的拆走，能搬的搬走，收回国有的政策，我怀疑当时是不是一些寡妇、鳏夫制定的政策，因为他没有子女，交给国家算了嘛，其实是行不通的。房产税，我们叫物业税，它是一种财产税，财产税是对房屋既有财产征税，而不是对增值部分征税，增值是在交易或转让的流转环节增值那部分征税，以个人所得税的名义或者其它名义。
我个人觉得，如果我们不征房产税，中国没有办法收拾这个局面，有两个问题，第一，土地的利用，房价根本控制不住。第二，势必形成两个阶级，以后买得起高价房的……我算了一下，07年7等份收入中，中上等分的房价收入比就达到8.3了，最高收入那一组是2.4年就可以买一套房子（按07年价格），最低收入是24年才能买一套房子，在这7等分里，需要房子的人，百分之六十买不起房子，绝大部分农民工更不可能。在这种情况下，这个社会就让房子撕裂了，任何一个国家，你去看，包括美国，不会有百分之十五的人买了房子给百分之八十五的人出租以解决问题。
资本主义国家为什么没有很多中产阶级买两套房子？就是因为房产税，为什么澳大利亚房屋的空置率、黑灯率最高？就是因为这个地方不开征房产税，全世界的人到那儿去买房子，但记着，澳大利亚几千万人有那么多块图地，我们是13亿人，那么多沙漠、那么多高山，就窝在这点地里，要是房屋不控制住，很麻烦的，而且控制房屋价格最好的办法不是首付率，首付率是剥夺穷人的办法，因为多征税。只有开征房产税才是（体现）财富公平的办法。
颜杰华：现在鼓掌的一定都是还没有买房子的人。嘉宾讨论很热烈，时间过去了，还有很多问题没有问，时间就留给听众吧，首先请听众介绍自己，自报家门，我再提醒一下，提问时要干脆、简单的把问题说清楚，不要绕来绕去。
观众提问：我是名80后，十年之内我们这代人会有相当一部分结婚、买房子，2020年时我们当如何面对中国这么高的楼市？谢谢。
王建：所以我说要二次房改啊。刚毕业的大学生，结了婚，没有房子住，怎么办呢？如果让他买房子，肯定是够不上的。工作十年，因为收入比较低，可能还是买不上房子，怎么办呢？政府应该给你提供个两室一厅，七十平米的房子，让大家有住的地方。
香港的住房政策或者说西方的住房政策就是这样，分成两类，一类叫廉租房，那是给最贫困的人的，还有一类叫公房，政府出资盖，给那些一段时间之内买不了房子的人（住），他住公房，钱攒足了就可以去买他想要的房子了，所以发达国家差不多有一半人是做租房子的。
在香港，像周天勇教授讲到的台湾、韩国……中国还是不一样，看韩国、台湾、日本，都能够把他们的粮食甩到国际市场上去，中国15亿人口，我们怎么能让世界人养我们呢？按15亿人来算，我们需要7.5亿吨粮食，现在5亿吨，再往上增就非常困难了，那2.5亿吨是什么概念？比现在全球每年的粮食贸易量还高，而全球停在2亿吨的粮食贸易量上已经30年了，我们能只靠全球再种出更多粮食给我们新增出来的人口吃吗？中国土地稀缺状况比其它东亚地区的情况严重得多，在这种情况下，我们的地价涨得一定会比人家厉害得多。
如果政府不出手搞二次房改，使将近一半人口住政府提供的保障性住房，那么中国这个社会是稳定不了的。谢谢。
观众提问：感谢网易给我参会的机会，对于各位老师的观点，我觉得大家都是看到了一面，是不是整个社会的分配机制出了问题？假如所有人在社会一次分配中收入提高了，在现有房产制度上做适当调整，使大家的收入都增加了，（情况会是这样吗？）
董藩：你说的有道理，决定房价是总供给和总需求，什么是总需求？总需求是一种集合购买力，很多人买不起房子，但有一部分人能买得起房子，照样把房价托得这么高，由于我们国家恰恰贫富差距比较大，所以在我们的社会背景下，问题显得比较突出。
还有一个非常重要的原因，中国的文化和西方完全不同，在中国人这里，能咬牙切齿的买房子是坚决不租的，周天勇先生是我的师兄，虽然我们有些观点不一样，但我们有“学缘”关系，在中国人这里，如果租房子就意味着无能、懒惰、没面子、没地位，所以大家都拼命要买，其实租房子是非常便宜、非常合适的，刚才那位80后说将来没房子我怎么弄？租房子嘛，你不要这块增值收入就完事儿了嘛。
第二，你要学会理财，不要抱怨社会，这个社会是公平的，没有比市场经济更公平的社会了，在计划经济时代，你问一问大家在计划经济时代住什么房子，如果你有才能，我相信以后你一定会住上好房子，第三，实在住不上，有王建老师说的，政府会给你一个房子，但这是十年以后的房子，因为保障是不保障年轻人的，年轻人没有证明他是弱者或失败者，十年之后你证明了自己是弱者和失败者，政府一看确实是，好，管着你。
还有一点，如果你的家庭条件还可以，应该早买房子，我告诉你，早买房子是孝敬父母而不是让父母生气的事情，因为在我们国家，财富分不开，儿女买房子父母一定援手，是家族财产，现在买房子他能帮你首付，但十年五年后，再让他帮你，他根本帮不了。所以有些道理要想明白，对我的学生，从来是进来之后我先“洗脑”，他们很多想法是错的。
观众提问：您好，我是来自京传媒的，我姓李，李燕，其实我是一个普通消费者，想问周老师，刚才听了您说的关于征收物业税的问题之后我有一个看法，您认为征收物业税之后房价就会降吗？还是有钱人不会再买了？这样能控制房价吗？就像大排量的车征税（那样），一两年前有一个对大排量车征税的问题，在这之后大排量车的价格更高了，但事实是，在中国市场里还是供不应求，楼市是否会出现同样的情况？还这只是政府借民意行税收之利？您怎么看？
颜杰华：这也正是我想问的问题，正好借此问嘉宾。
周天勇：我比较过各国的基尼系数和房屋所有（的数据），现在是这样的，比如在美国，我到旧金山看过那里估价所的征税，大概是1.9，我问了一下，比如一百万的住房，每年要交将近一万八千美元的税，我知道有些地方都买了十几、二十几套房子空在那儿，这样持有成本就很高了，假设一年两万人民币，有十套房子你就要交二十万的税，这是一个（原因）。
我比较过印度和中国的基尼系数，印度大概是百分之三点八，许多专家计算，比较保守（的估计）是百分之四点七，除了他们没有到我们的阶段，很大一个问题就是他们开征房产税，你想，如果开征百分之三，这个财富三十年后就交给国家了，它对于拉动国家财富是非常有用的。
当时我有这样一个看法，没有买房子的人资产比较少、收入比较低，买了房子的人是有财产的人，特别是有两套、三套甚至有别墅的人，过了一阵我们要共同富裕，连资本主义国家都开征房产税，社会主义不开征，人家会说这是不是社会主义名号下的资本主义制度？无论从哪个角度看都应当（征收物业税），从各个国家来看，房产税是抑制房价投机非常重要的手段，实际上提高二套房贷首付率是没用的，为什么温州人去美国炒房去了两飞机的人，最后一个人都没炒起来，他们发现在美国炒房子，过五十年就交给美国政府了。
所以我觉得房产税是一定要开，刚才董藩说的一些问题也是问题，但无论从何种角度来说，都应当开征房产税。
李稻葵：关于财产税、物业税我要补充一个观点，对这个问题上有一个天大的误解，物业税也好、财产税也好，它在国外出台的最根本动机是给地方政府产生财源，地方政府拿到税之后办小学、办中学，搞地方服务。为什么西方人交很高的物业税仍然愿意去那个地方买房子？它有法理基础，而不是靠这个东西抑制房价，抑制房价是靠增值税，美国政府规定，买第一套房子，如果几年以后卖了，增值部分不交税，买第二套房子，如果短期内卖掉，对不起，增值税纳入个人所得，一定要交个人所得税，个人所得税税率不是百分之一、百分之二，二是百分之三四十，这是一个大误解，如果要遏制房价上涨趋势，要从增值部分下工夫，不能从物业保有上下工夫，为什么温州人不去美国买房子？一看房价涨的速度太慢，外国人投资也要交增值税，交不起了，这才是真正的秘密。
对于这个问题，我们有很大的误解。
周天勇：增值税这部分我倒是同意，但房产税也是抑制房屋需求很大的一个方面。另外我补充一下，现在房价里含的是把70年租金一次收进来，我曾经打了个比喻，比如这个城市有30平方公里，王书记来卖掉15平方公里，李书记来卖掉15平方公里，后60年来的书记没地可卖。房产税这个东西每年都有，把前面的收入摊到后面了，所以房价就能下来，我们现在是把70年的价格推到一个时点上，我曾经说过，我们现在的招牌挂和七十年出让制度是吃子孙饭，造子孙孽的制度。
观众提问：非常感谢网易组织这么好的一个活动，请来这么多专家，但是非常遗憾，这些专家教授没有谈到很多实质问题，听了几场越听越糊涂。下面我的问题是，造成房地产高价的都是因为政府官员造成的，怎么整治腐败？请各位教授多都给一个回答。下面一个问题是，拿什么拯救你？中国房地产。谢谢。
史晋川：房地产界的腐败很多，但说中国房地产（价格）起来，官员腐败是主要因素？坦率来讲，我觉得这是无稽之谈，老百姓的需求才是市场经济中导致市场发生变化最根本的因素，需求是刚性需求，由于政策原因会有一部分投资需求，从目前来讲，我觉得有一部分投资需求是过高了，这个市场是需要调控，但如果把整个房地产市场看成是官员的腐败，我觉得根本不需要回答这样的问题。
观众提问：谢谢主办方网易财经，我来自NFT，我叫詹姆斯.邦德。我想问一下房产未来的发展趋势及现在二次房改对今年房产发展的影响。
颜杰华：这个问题好象讨论过了，趋势也谈过了。
王建：就这个问题我来说两句吧，如果进行二次房改，中国的房地产价格，政府那部分会相对稳定，但市场这部分还是会涨。为什么呢？香港不是有一半是保障性住房吗？但香港现在出现了76万港元一平米的房子，不是二次房改房价就不涨了，而是放开的那部分，有钱人愿意买你就买去，收入相对低的由政府来保障他的住房需求。应该这样。
李稻葵：关于腐败的问题，我实在想插一句话，我倒真心希望腐败是房地产行业的核心问题，如果是腐败，问题倒简单了，抓几个政府官员，墙壁几个人，关几个人进监狱，解决了。哪儿那么容易啊？房地产行业的乱象恐怕不是简单（整治）腐败可以解决的，腐败肯定要整治，举双手赞成，但除了腐败，在我看来还有更加本质、更加深刻的发展模式、增长模式的问题，这个问题不解决，光搞腐败，顶多咱们高高兴兴鼓几个掌，举几个手就解决问题了，却不解决根本问题，根本问题还是要解决机制问题，要搞改革，不改革解决不了根本问题，所以二次房改绕不过去，光搞腐败还是不够的。
颜杰华：掌声很热烈，因为时间关系，这个环节到此结束，如果大家还有什么想法……
观众提问：请各位专家留步，我是80后，今年一年从事北京二手房市场交易，2009年，北京首次二手房交易量成交总额第一次超过一手房的成交总额，关于开发商原罪的问题，我觉得很大一部分是因为房地产这个行业是属于利润率、回报率比较高的行业，次贷危机的影响把很多资金引入了中国房地产市场，中国房地产为什么涨价这么快，是所有资本向这个行业流入（的原因），不知道我的观点大家是否认同，但我非常赞同王建和李稻葵两位专家的观点。我想提的问题是，我们非常关注第二次房改，房改的方向是让所有老百姓的生活过得更好，从财富再次分配的角度来说变得更加公平？还是退回到98年以前房屋管理制度那样的生活？
颜杰华：你的评论很精彩，我建议网易把它放到论坛中去。
董藩：我来回答你，下一个学期，周三晚上，六点到九点，我天天在讲房地产，你去听就完事儿了。
主持人：再次感谢台上的各位嘉宾，建议主办方明天专门开一场（关于房地产的）研讨会，听到一个字，涨。再次感谢各位贵宾，也非常感谢今天到场的各位演讲嘉宾，也非常感谢主办方，下次再见。