董藩：中国征物业税难度较大

北京师范大学管理学院教授 董藩

网易财经1月14日讯 首届网易经济学家年会于1月14日在北京中国大饭店举办。三位诺贝尔经济学奖得主首次共同来华，与厉以宁、茅于轼等国内50位顶级经济学家共同对话和交流。北京师范大学管理学院教授董藩在主题论坛一上表示房地产10年之内将达到开发高峰，中国征物业税难度较大。

房地产10年之内将达到开发高峰

董藩表示，房地产长期趋势还是要继续上涨，这是毫无疑问的，尽管上涨过程中不排除某个时点上有波动，房地产在10年之内达到开发高峰，然后会平稳下来甚至下降，20年左右，中国经济将进入到很难看的状态，因为房地产彻底饱和了。

董藩称，我们还可以看到住房自有率的上升，真正的房地产市场是什么？这个市场上不但要让很多人买不起房子，而且要让已经有了房子的人在某种条件下失去房产，这才是它本来的含义。

在财富排行榜上我们发现，中国人的数量大大上升，其中大部分都是房地产开发商，这是有客观原因的，因为只有房地产价格量这么大，可以说十年之内，二十年之内，很难看到外国人的身影了，剩下的是很少量的，只有中国才能创造这样的财富神话。

租金售价比之间背离非常大

董藩表示，中国的市场和外国的市场完全不同，在中国，只要大家能买房子，绝对是不租的，所有有点钱，能咬牙切齿进入买卖市场的人，全部进入买卖市场，在租赁市场，全部是低端的，购买力支撑不住。

我们看到买卖市场中价格上涨非常快，而租金市场上涨非常慢，很多人在投资，所以导致租金售价比之间背离非常大，中国有小产权房，小产权房的价格是没有计算到商品房价格中去的，商品房价格表现出来很高，但实际有大量小产权房没有表现出来，如果搀到里面，价格就会下降。但租金市场上不是这样，小产权房照样可以出租，它照样影响到商品房租金市场的价格。

董藩称，还有就是宏观调控打压的从来都是买卖市场而不是租赁市场，租赁市场基本没有受到宏观调控的干预，以往的调控思路出发点是对的，但调控手段是错的，从05的到07年全部是这样的思路，导致供应跟不上，需求爆发就导致房价增长，这是和特定阶段宏观调控联系在一起的，租赁市场没有被干预，又比较低端，我们没有按照这个指标来解读中国市场，如果按照这个指标来解读中国市场，中国市场早就垮台了，所以我觉得那么解释好象不太合适。

中国征物业税难度较大

对于物业税，董藩表示：“政府好象在积极推进，但我认为搞不出来，税务局好象说今年要拿出一个可行的操作方案，但我想那个方案不可行，拿得出来不一定是真正意义上的物业税。”香港有一个物业税，但是是房子出租后征税，那不是真正意义上的物业税，和西方的物业税完全不同，因为物业税是财产税，财产一个是你拥有的，借用了别人的东西很难，你不能说是你的财产，为中国征这个税提供一些借口。

董藩认为征物业税有三个基本条件：土地必须私有化，如果不私有化，增值的部分不是我们的，他向我们征，这说不通。

第二，要搞清楚房子在谁手中，要搞清楚哪套房子是合法的，哪套房子是违法的，违法的税还收吗？这就引出了三个问题，首先跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争取得彻底胜利，把违法的房子都没收了，这样才行。

第三，要征物业税必须清理好所有的产权关系，广大中小型城镇二手房交易很多地方不办过户手续，在政府那里登记和现在真正的持有人根本是两码事，绝不可能只在大城市政，不在小城市征。

董藩称，物业税是一种财产税，只有两种征法，一种是利息税，银行代扣了，还有一种是个人所得税，单位代扣了，如果发给你，再让你去税务局交，你还是不去的，而且那时候我们发现所有老百姓都不去，你去惩罚谁呢？所以真正征物业税的实施是有难度的。

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