李稻葵：大城市房价今年房价调整在所难免

网易财经1月14日讯 首届网易经济学家年会于1月14日在北京中国大饭店举办。三位诺贝尔经济学奖得主首次共同来华，与厉以宁、茅于轼等国内50位顶级经济学家共同对话和交流。清华大学经管学院中国与世界经济研究中心主任李稻葵在在中国房地产走向与风险论坛中表示，2010年大城市房价出现调整在所难免，现行的房地产体系无法维持，必须要搞二次房改。

李稻葵指出，由于流动性充裕，一年多来，北京、上海、深圳等特大型城市房价上涨迅速，以至于大城市的房价已经远远超出目前可持续的水平。买房的租金回报在3%左右，与一年期定期存款相差无几，高房价的基础非常脆弱。央行上调存款准备金出人意料，虽没有改变流动性充足的格局，但它表明了整个政策当局调控房价的决心。此外，房地产现行体系不可持续，高房价下没有赢家，地方政府、房地产商、消费者都不会受益。

李稻葵建议，一定要搞二次房改。二次房改应有两个核心原则：一是，房地产一级市场，政府必须要直接参与开发，可以请房产商设计施工，给与合理利润，但产权一定要在政府手中。建好的房屋用比较低的价钱出租，维持我们的就业，维持城市的竞争力。在条件成熟的情况下可以出让，以这个方式支撑产业的发展。二是，房地产二级市场不能太活跃，不能变成投机性市场。应对二级市场加收托宾税。

以下是李稻葵先生的发言实录：

颜杰华：大家对房地产都比较关注，今天来参与这场讨论的嘉宾也是最重量级的，6个，还有一个正在路中。前面很多人也在问房地产，首先请在座五位嘉宾每人花三分钟时间亮出你们的观点，对房地产市场怎么看，有什么想法？要不就从最那边开始吧。

李稻葵：首先非常感谢网易财经邀请我参加这么重要的论坛，非常抱歉晚来一步，因为学校里要上课，教师的本职工作是教学，今天的课实在挪不开来，晚来一步，非常抱歉。

刚刚听到诸位的精彩发言，很受启发，我想在两个观点、两个问题上做点儿补充：一，2010年房地产的走势；二，未来若干年会有什么变化。

第一，关于2010年房地产的走势，我的观点可能跟大家略有不同，2010年在房地产市场上，尤其是大城市、特大城市房地产市场上，可能会出现一些比较大的变化，为什么这么讲？首先我们应该看到，这些特大型城市，北京、上海、深圳这三个有代表性的大城市这一轮房地产价格上升来得非常迅速，时间非常短，09年4月份才开始起飞的，到09年年底至目前，上升了百分之三十到四十，不按官方统计，真正统计一个楼盘的价格，（上升了百分之三十到四十），涨得这么快，基础何在？就是流动性，过去一年流动性非常充分，突然一下释放出这么多流动性，以至于大城市的房价已经远远超出目前可持续的水平。对于房价跟租金比，我做过一个非常粗浅的计算，大概在30倍以上，也就是如果你靠租金来支撑住房投资的话，回报率在3%左右，跟银行一年期的定期存款率相比已经高不了多少了，中间还有手续费和个人付出。

第二，这么高的房价和家庭年收入比，粗粗计算，起码15年，两个数据，这么高房价的基础非常脆弱，在我看来，比前几年房价高涨的基础还要脆弱，这个脆弱的基础在国家已经定调2010年是结构调整年的大环境下是难以维系的，很可能出现令人意想不到的变化。国家的政策我们已经看到了，这星期一已经出台了，打响了宏观经济调整的第一枪，央行上调存款准备金率，出人意料，略有惊奇，这么快的政策调整，很多人想不到。但从本质上讲，这个调整并没有改变流动性相对充足的基本格局，但它表明了央行、表明了整个政策当局调整的决心。

在我看来，2010年大城市房价的调整、房价走势的改变可能在所难免，这是第一个观点。

第二个观点，在我看来，这么高的房价，更广义地说，这个房地产的玩法难以维系，这样房地产的博弈没有赢家，消费者不是赢家，怨声载道，这么高的房价，大家买不起房子，开发商其实也不是赢家，你看在这一轮开发过程中，哪些企业获得了土地？并不是有经验的开发商，有经验的开发商已经望价却步，这么高的价钱，他不敢往里投了，开发商承担了巨大的风险，资金的风险、地价的风险，以后房子能不能卖出来，能不能开发出来，能不能顺利卖出去，开发商不是赢家，更不用说，开发商背上的骂名，矛头指向开发商，他们的舆论压力非常大。

地方政府短期看是赢家，通过卖地，去年获得了几乎创记录的土地出让金，但是不可持续，这样的玩法，地方财政不可持续。你别看去年卖出了天价地，一旦今年房地产的走势出现变化，恐怕会有一些拿了地的开发商、企业反悔。这样的玩法对地方财政而言不可持续，对于整个国家的城市化进程也不可持续，这么高的房价，怎么搞国际化？农民工怎么进城？进城以后从哪儿获得高收入买房子？玩不下去了。所以我过去一年来一直在呼吁，长远来看，必须要搞房改，王建兄，非常欢迎你加入到二次房改的行列中来，我高度赞同，咱们是一个战壕的战友，一定要二次房改。

二次房改核心所在？两个原则，一级市场，政府必须要直接参与开发，我呼吁地方政府，比如北京市政府，不要卖地了，你直接把地拿过来自己开发，过程中可以请开发商帮你设计、帮你施工、帮你经营，你给开发商合理合法的利润，开发商需要生存。开发以后，至少短期内把产权控制在政府手里，用比较低的价钱出租，维持我们的就业，维持城市的竞争力，逐步的，在条件成熟的情况下可以出让，以这个方式支撑产业的发展，支撑我们的竞争力。

第二句话，二级市场搀沙子，二级市场不能太活跃，活跃之后就变成投机性市场了，所以二级市场加托宾税，让齿轮转得慢一点，一级市场直接开发。

最后总结两句话：在2010年，大城市房价的趋势可能有所转变，长远来看，这个游戏玩不下去，一定要进行二次房改。谢谢各位！

李稻葵：刚才董教授讲的我很同意，中国人的习惯是愿意租房子，不愿意住房子，但在不同的阶段有不同的表象，上一阶段价格上涨，这个因素恐怕是主要推动力，这个阶段不一样，你到北京看一看，很多人买房子不是买第二套房、第三套房，当他买第一套房时是为了住，不是租，第二套房子干嘛？可能还是要住，第三套房子不一样了，琢磨着要投资了，要租了，到了这个时候，支撑价格的基础就很脆弱了，所以我说这轮房地产价格上涨的性质和前几轮完全不一样，这么短的时间之内这么快的交易量上升，这么快价格上升，主要的原因是二套房、三套房，主要的原因是投资和投机，这个投资和投机的基础是难以维系的，所以我一定要提醒大家注意，这一轮和以前不一样。

观众提问：非常感谢网易组织这么好的一个活动，请来这么多专家，但是非常遗憾，这些专家教授没有谈到很多实质问题，听了几场越听越糊涂。

下面我的问题是，造成房地产高价的都是因为政府官员造成的，怎么整治腐败？请各位教授多都给一个回答。下面一个问题是，拿什么拯救你？中国房地产。谢谢。

李稻葵：关于腐败的问题，我实在想插一句话，我倒真心希望腐败是房地产行业的核心问题，如果是腐败，问题倒简单了，抓几个政府官员，墙壁几个人，关几个人进监狱，解决了。哪儿那么容易啊？房地产行业的乱象恐怕不是简单（整治）腐败可以解决的，腐败肯定要整治，举双手赞成，但除了腐败，在我看来还有更加本质、更加深刻的发展模式、增长模式的问题，这个问题不解决，光搞腐败，顶多咱们高高兴兴鼓几个掌，举几个手就解决问题了，却不解决根本问题，根本问题还是要解决机制问题，要搞改革，不改革解决不了根本问题，所以二次房改绕不过去，光搞腐败还是不够的。