周天勇：土地出让体制等因素推动房价上涨

圆桌论坛现场图

网易财经1月14日讯 首届网易经济学家年会于1月14日在北京中国大饭店举办。三位诺贝尔经济学奖得主首次共同来华，与厉以宁、茅于轼等国内50位顶级经济学家共同对话和交流。中共中央党校研究室副主任周天勇在中国房地产走向与风险论坛中表示，这几年房价上涨是一个综合作用的结果。首先是土地和房子的供应不足，假定城市里所有的房子按照90平米一户计算，2007年就要缺50亿平方米的房子。如果有的家庭里有多套房子没有住，再加上3.5的容积率计算，估计要缺70到80亿平方的住宅，我国住宅用地只有1200多万平方米。

另外，这几年房价的上涨和地价上涨有非常大的关系，地方政府一家卖地多家竞争的市场结构推高了土地价格上涨，再加上房产商和政府的屯地，更使土地需求和供给方面造成了地价上涨。另外一个是房屋的投机需求，某些小区的空置率在30%-40%，有的甚至达到了50%，投机需求推动房价的因素是非常厉害的。所以，中国房屋价格的上涨实际上是综合机制推动的。

以下是周天勇的发言实录：

颜杰华：大家对房地产都比较关注，今天来参与这场讨论的嘉宾也是最重量级的，6个，还有一个正在路中。前面很多人也在问房地产，首先请在座五位嘉宾每人花三分钟时间亮出你们的观点，对房地产市场怎么看，有什么想法？要不就从最那边开始吧。

周天勇：我觉得这几年房屋价格上涨是一个综合性的作用，首先是土地和房子的供应不足，我进行了一个研究，假定城市里所有的房子按照90平米一户（来计算），2007年就要缺50亿平方米的房子。如果有的家庭里有多套房子没有住，再加上3.5的容积率计算，估计要缺70到80亿平方的住宅，（而只有）1200多万的地，这是整个供应的地，这是从供给上来看的。另外，我觉得这几年房屋价格的上涨和地价上涨有非常大的关系，我有一个数据，2000、2001年时都是“出让”，地方政府出让收入也就是几百亿到一两千亿，2007年公布的出让收入是1200亿，去年是9000多亿，今年估计在15000亿。

由于它是一个人卖地多家竞争的市场结构推高了土地价格上涨，再加上房产商和政府的屯地，更使土地需求和供给方面造成了地价上涨。另一点，从08年中华工商联对很多城市的调研报告（显示），房屋价格的百分之四十九点几是政府的收入，主要是土地收入、建设设、所得税等政府的各种收费，一万块钱的话，五千块钱就是政府的。

另外一个是房屋的投机需求，现在看来，你到某些小区去，空置率在百分之三十、四十，有的甚至达到了百分之五十，如果是这样的土地需求，再加上土地这么紧张，我想房屋投机需求推动涨价（的因素）是非常厉害的。所以我觉得，中国房屋价格的上涨实际上是综合机制推动的。

当然，这里面有一个非常特殊（的问题），农民工的住房问题，从世界各国的情况来看，比如东亚这些国家，开始有一些贫民窟，然后逐步解决，比如韩国是国家出钱建住宅，但我看了一个资料，台湾在1980年城市化水平达到百分之六十五时，百分之八十五的城里住户有自己的住宅，这是在地价和房价还没有太大起来之前完成的过程。

在拉美，印度，比如印度，现在城里人有一亿多，百分之三十、四十住在贫民窟里，市长、议长要选举，所以他们不敢拆贫民窟，那是他们的选票仓，另外政府又没有城管，所以拆不掉。但他们住进去的成本很低。中国有一个麻烦，农民工两口人的房价收入比，07年大概是19比1，根本买不起房价，以后会出现什么（情况）呢？人口剧烈流动，进得来，留不下，中老年回农村，农村老龄化快于城市化，我估计这可能是中国不同于拉美、东亚城市化道路的一个非常危险的未来。我个人对房价上涨的机理以及农民工房屋解决的道路有这样一些自己的看法。

颜杰华：六位嘉宾的观点都谈完了，之前我跟董老师交流，也问到了租售比的问题，同样的数据，他的解读是不一样的，请董老师讲一讲。

周天勇：我研究过华人地区的租售比，我看过台湾的文献，研究1980年时为什么房屋市场上租和卖的比例差太大，百分之八十五的人买房子，百分之十五的人租，他们和其他国家比较。最近我又研究了澳门的情况，澳门回归十年，也是百分之八十的居民自己有住房。我觉得我国有两点因素，第一中国人总觉得还是自己买房子住好，改变这个（观念）是很难的，第二个问题，现在我租着，2000块一个月，十几年之后涨到两万，我得赶紧买了，因为这样一个机制，还是有一定的特殊性。

周天勇：我再说一下，为什么一套、二套、三套，实际上很多人买了二套不租，三套也不往外租，他觉得装修好了租出去后给你弄的乱七八糟，出了安全事故还得承担责任，为什么中国买一套、二套、三套、四套？我看了一下各国抑制买房子（的招数），印度是3%的房产税，美国是1-3%，韩国是多少亿资产以上的住宅，台湾也不同，都收房产税，房产税抑制了投资性需求。

我觉得现在我们有一个非常大的问题，我有一个非常大的看法，在租的市场，百分之十五的人买了房子后租给百分之八十五的人行不行？我觉得是不行的，以后社会会形成两个阶级，一个是靠资产实力，百分之八十五的人没有资产，天天劳动，把百分之三四十的租金交给实力阶级，我觉得这是不行的。

颜杰华：看来史教授讲的观点正好跟网易的调查（结果）不谋而合，这次在首届经济学家年会之前，网易就房地产的话题对40多位经济学家做了调查，问题是治理高房价的治本之策是什么，有超过六成的经济学家认为，摆脱土地财政才是治理高房价的治本之策。刚才也讲了，这么高房价的市场，赢家好象没有，正确好象是短期赢家，但长期来看也是有损失的。另外有20%的经济学家认为治理高房价的治本之策是开建廉租房和征收房产税。

不管怎么样，房价涨得比较高我想有很多原因，供给问题、需求问题，还包括华人消费习惯的问题，不管怎么样，高房价看来是给群众带来了很大的压力，政府也好、企业也好，都希望平稳发展，去年年底政府开始采取一些措施，最狠的一招据说是物业税要出台，你认为物业税会出台吗？

周天勇：现在的房价除了土地供应不足，政府财政土地招牌挂以外，很大一个问题就是两栖居住和多套率，我有一个研究，中国居民以后五六亿人全部在乡里有套房子、城里有套房子，要多用一亩地，这是按照3.5的容积率（来算）。如果中国居民每人买两套、三套、四套房子，大概还要用掉4亿到5亿亩地，也就是那时我们必须得进口粮食了，这是一个。

第二，土地是国有的，但老百姓可以住五十年、七十年，最短的碰到过深圳的，二十年，曾经有记者去采访我，是不是七十年到期了还得给国家交一次出让金？要不然国家得按《土地法》第四十款，地面建筑的土地都要收回国有的。他们提出这个问题后我回答，你们安心住着，谁也不能再让你们交一次出让金。这是第一，谁也收不回，所以中国的国有，实际上是一笔糊涂帐，你能国有吗？后来我怀疑，70年到期以后的地面建筑，除了能拆的拆走，能搬的搬走，收回国有的政策，我怀疑当时是不是一些寡妇、鳏夫制定的政策，因为他没有子女，交给国家算了嘛，其实是行不通的。房产税，我们叫物业税，它是一种财产税，财产税是对房屋既有财产征税，而不是对增值部分征税，增值是在交易或转让的流转环节增值那部分征税，以个人所得税的名义或者其它名义。

我个人觉得，如果我们不征房产税，中国没有办法收拾这个局面，有两个问题，第一，土地的利用，房价根本控制不住。第二，势必形成两个阶级，以后买得起高价房的，我算了一下，07年7等份收入中，中上等分的房价收入比就达到8.3了，最高收入那一组是2.4年就可以买一套房子（按07年价格），最低收入是24年才能买一套房子，在这7等分里，需要房子的人，百分之六十买不起房子，绝大部分农民工更不可能。在这种情况下，这个社会就让房子撕裂了，任何一个国家，你去看，包括美国，不会有百分之十五的人买了房子给百分之八十五的人出租以解决问题。

资本主义国家为什么没有很多中产阶级买两套房子？就是因为房产税，为什么澳大利亚房屋的空置率、黑灯率最高？就是因为这个地方不开征房产税，全世界的人到那儿去买房子，但记着，澳大利亚几千万人有那么多块土地，我们是13亿人，那么多沙漠、那么多高山，就窝在这点地里，要是房屋不控制住，很麻烦的，而且控制房屋价格最好的办法不是首付率，首付率是剥夺穷人的办法，因为多征税。只有开征房产税才是（体现）财富公平的办法。

观众提问：您好，我是来自京传媒的，我姓李，李燕，其实我是一个普通消费者，想问周老师，刚才听了您说的关于征收物业税的问题之后我有一个看法，您认为征收物业税之后房价就会降吗？还是有钱人不会再买了？这样能控制房价吗？就像大排量的车征税（那样），一两年前有一个对大排量车征税的问题，在这之后大排量车的价格更高了，但事实是，在中国市场里还是供不应求，楼市是否会出现同样的情况？还这只是政府借民意行税收之利？您怎么看？

周天勇：增值税这部分我倒是同意，但房产税也是抑制房屋需求很大的一个方面。另外我补充一下，现在房价里含的是把70年租金一次收进来，我曾经打了个比喻，比如这个城市有30平方公里，王书记来卖掉15平方公里，李书记来卖掉15平方公里，后60年来的书记没地可卖。房产税这个东西每年都有，把前面的收入摊到后面了，所以房价就能下来，我们现在是把70年的价格推到一个时点上。