融创36.6亿接盘佳兆业 债务风险未可期

郭氏36.6亿贱卖佳兆业资产 融创接盘

从房源被锁、债务违约、董事局主席辞职以及郭氏家族的核心管理层系数分崩离析，以致后来各方金融机构债权人的封杀，让佳兆业这个在港交所上市仅五年时间内房股面临着生死存亡的危机。

在越来越恶劣的形势下，佳兆业债务重组已成定局，谁将接盘力挽狂澜？近期，不少市场消息都印证了“地产狂人”孙宏斌大胆接盘策略。

待到2月5日晚间，香港联交所最新权益披露信息显示，融创已于1月30日按平均每股1.8港元收购佳兆业的49.25%股权，约25.29亿股，涉及资金共计45.5亿港元，折合人民币约36.6亿元。

据悉，此番收购价格相比佳兆业在2014年12月24日停牌前最后报价1.59港元溢价13.2%。从盘面上看小幅溢价，但相对于佳兆业每股4.49港元的净资产，以及去年12月期间第二大股东生命人寿以每股2.898港元增持11.21%股份来说，郭氏家族可谓“贱卖”资产。

房地产金融资深评论人黄立冲表示，目前佳兆业的债务情况到底如何还不清楚，就算这个公司价值得以保存，卖给融创的股价还是很便宜，另一方面若公司资产最终被分割待尽或者债务出现持续恶化，收购者的投入也可能出现血本无归的情况。

.

佳兆业债务重组已成定局，谁将接盘力挽狂澜？近期，不少市场消息都印证了“地产狂人”孙宏斌大胆接盘策略。

对于有市场担心作为第二大股东的生命人寿是否赞同贱卖股权？黄立冲认为，不论是否贱卖资产，这件事都不是由生命人寿说了算，除非它买下郭氏股权，因为生命人寿甚至没有优先承让权。

据悉，除了上述收购股权外，本月1日晚间，佳兆业和融创中国分别发布公告显示，融创中国以23.75亿元的价格，收购佳兆业集团位于上海四个项目目标公司的股权及债券并各自订立收购协议。完成交易后，融创将获得佳兆业在上海的4个项目控股地位或全部股权。对于佳兆业来说，此番交易则将亏损4390万元。

网易财经粗略梳理，若加上收购的四个上海项目，截至目前融创拿下佳兆业涉及资金已达到60.35亿元。

深圳房源解锁未定 巨额债务成阻力

孙宏斌日前接受媒体采访中透露，此次购股申请与要约已经递交给香港交易所审核，融创全面收购的资金已经到位，不会给融创带来现金流压力，同时认为收购佳兆业上海资产将为佳兆业注入流动性，为市场注入信心。

据悉，按照香港证监会规定，当收购者获得上市公司30%或更多的投票权时，收购者要对剩余的股份进行全面收购。很显然孙宏斌此番大胆收购策略一旦成功，即触发全面收购要约，毫无疑问融创也将面临更大的收购成本。而早期消息显示，已经和绿城分道扬镳的融创，手握充足的现金流。

有意思的是，2014年12月作为第二大股东的生命人寿以每股2.8998港元价格从郭氏家族控股的大正投资买下5.755亿股权，占比11.21%股本比例。黄立冲认为，估计生命人寿和融创达成某种共识，才可能让融创进场。但从生命人寿方面来看，卖给融创股份的可能性不大，毕竟生命人寿亏损会很严重，这样一来融创也可免除全面要约收购义务。

事实上，孙宏斌这场收购战的阻力或更多是来自债务重组以及债权人利益平衡的问题。

在此前采访中孙宏斌坦言，融创此次全面收购前提条件是对佳兆业进行债务重组，但如果各方债权人不同意，那这个交易只有50％的可能性完成。因此他要求佳兆业能够在宽限的期限内偿还本应在1月8日到期2300万美元（约1.43亿元人民币）的债券利息。

.

据佳兆业2014年半年报显示，截至2014年6月30日，佳兆业的总借款达到297亿元，内地金融机构借款和海外融资分别在150亿左右。

同时他表示债务重组将对各方都有利，融创也不希望看到任何债权人出现损失。据悉，此前公开消息显示，由于债务违约、房源被锁情势恶化，已有近30家金融机构申请诉前财产保全，涉及佳兆业全国数十个项目。

据佳兆业2014年半年报显示，截至2014年6月30日，佳兆业的总借款达到297亿元，内地金融机构借款和海外融资分别在150亿左右。截至目前，深圳旗下全部业务处于停滞，广州、杭州等多地楼盘被查封。

在融创看来，深圳大量被锁的房源依然是佳兆业最大麻烦，解锁时间尚未确定。而此前参与政府商讨佳兆业破产重组的一位央企负责人透露，深圳房源解锁时间未定是整个债务重组过程最大的难题，将带来极大麻烦，就算成功接盘依然面临盘活的风险。

一位地产圈人士表示，在设计公司的挽救方案时，最大的困难是处理与债权银行之间的关系，由于出现财务困难的上市公司往往有多家债权银行，各银行在操作上的需求和利益点都不一致，所以,统筹各银行之间的关系和利益是一个巨大的挑战。此外涉及内地以及境外银行，公司重组更为困难。

融创意欲进军华南 收购仍面临不确定性

从公开言论上来看，孙宏斌对于这场收购战兴趣非常浓厚。他高调表示，今年的目标是进入广州和深圳，所以这是一个机会，如果佳兆业倒了，就没有赢家。但是交易顺利完成，这就是双赢的。

据悉，一直以来融创中国主要以北京、天津、上海、杭州以及重庆作为重点布局区域，广深两地市场尚未涉足，而此次成功收购意味着融创首次进驻华南，其全国布局提速。

从佳兆业方面来看，其总资产超1000多亿元，目前在全国所拥有的90多个项目中，珠三角地区占到39.3%，作为旧改大户的佳兆业拥有旧改土地储备超过410万平方米，大部分集中在深圳。其中大鹏的佳兆业城市广场项目和盐田整体搬迁项目都位列深圳市政府十二五重大建设项目。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，这场收购对于融创来讲，通过与本土房企佳兆业进行合作，利用佳兆业本土房企对于珠三角当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势，战略布局进入这些城市或区域，借力佳兆业本土房企实现新的区域和城市扩张，进而进行全国化布局。

.

这场收购对于融创来讲，可以借力佳兆业本土房企实现新的区域和城市扩张，进而进行全国化布局。

他认为，此前融创借力绿城进行全国化扩张的战略一波三折，并不顺利。从一定意义上来看，融创借力佳兆业布局珠三角，才算是标志着融创由区域深耕向全国化布局的战略转变。

这一次大胆的收购，让圈内人再次意识到孙宏斌的“疯狂”。事实上，孙宏斌依然面临接盘后很多问题。目前，佳兆业实际债务情况、房源解锁时间、债务重组过程以及截至目前尚未发声的第二大股东生命人寿的态度仍未理清。

“此次要达成收购，而债务重组将作为前提条件，可能会使得交易复杂可能拖得时间很长”，黄立冲说，一旦发现特殊情况，也给孙宏斌一定的机会选择。债务重组有很多种，有减债等不同债务重组方案，其难度也不一样。

他表示，债务重组是一种过程，如何债务重组才能各方满意呢？现在来看这场交易能够完成与否还存在很多不确定性因素。