广州巨无霸商业体低价入市 后续开工存疑

广州巨无霸商业体低价入市 后续开工存疑

摘要

广州一个对外宣称“广州最大城市综合体”的项目大壮国际广场今年颇受市场关注,该项目规划160万平方米体量,首期却以低价入市,部分单位价格仅相当于周边楼盘价格的一半左右。

更令人关注的是,该巨无霸项目背后的开发商是两家名不见经传的公司。业内人士担忧,尽管通过村集体和开发商联名的模式开发,一方出地一方出钱可使得投资成本降低,但是容易出现土地补偿纠纷,加上当地区域市场供应供剩,该项目后期将面临很大考验,风险难以把控。[详细]

广州一个对外宣称“广州最大城市综合体”的项目大壮国际广场今年颇受市场关注。

160万总体量巨无霸 低于周边楼盘近半价销售

正处于土建施工中的广州地铁6号线二期工程的苏元站附近,一个名为大壮国际广场的综合体项目,今年以来频繁进入公众的视野。 而其背后开发商却尚不为人熟知,显露出一丝神秘气息。

  

根据散发的宣传单介绍,该项目体量高达168万平方米,相当于“邻居”萝岗万达广场的四倍,整体规模更是=“天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”,未来将分三期建设集大型购物中心、主题商城、美食娱乐天地、写字楼、酒店、公寓、住宅等于一体综合体。

因其规模堪称广州规模最大的超级城市综合体而备受多方关注。网易财经查询广州市房管局信息显示,这个项目原本为广州经济开发区的三旧改造项目之一,而大壮国际广场也被作为的当地政府的重点商业项目。

不过,尽管披上了官方的外衣,但这个项目背后的开发商浮现出大壮集团和广州市暹岗同人投资有限公司两家神秘的开发商单位。

经过多方的造势宣传,今年7月份该项目正式入市销售,对外报价宣称1.3万/平方米。事实上根据广州房管局实际签约数据统计来看,该项目推出G1-4栋的公寓和部分商业产品,取得预售证的共计1740套,实际成交为779套,集中在公寓产品,去化仅44%,实际成交均价约为9498元/平方米。

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根据散发的宣传单介绍,该项目体量高达168万平方米,相当于“邻居”萝岗万达广场的四倍。

另一边该项目推出G5-9商铺部分,大约232套,实际签约套数约为15套,价格也在1.7万元/平方米左右。这个结果与开发商大肆宣传的“热销”盛况显然相去甚远。

网易财经注意到,从7月份推出以来,该项目对外报价也持续走低,更推出8字头的特价房吸引客户。附近萝岗万达广场项目,同样的公寓产品对外报价达到1.4万元/平方米,最高价格更是高达1.6万元/平方米。粗略计算,大壮国际广场单价约为周边盘的半价。

方圆地产首席市场分析师邓浩志向网易财经表示,在该项目所处的区域,周边生活、交通配套尚未完善加上当地市场公寓、购物中心的供应体量颇大,一万出头单价都贵了。在电商冲击下,实业购物中心经营在下滑,不仅是这个区域可以说整个广州郊区商业产品线出货都有风险。

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潮汕房企52亿重金砸入 区域商业显过剩之忧

通常来讲,这样的巨无霸商业项目必然是引入实力雄厚的开发商进行开发,但是该项目显然并无遵循业内规律。有意思的是在诸多公开的资料显示,大壮国际广场背后开发商为广东大壮集团有限公司,而该项目在广州房管局项目预售备案资料中登记的开发人则为广州市暹岗同人投资有限公司。

什么资历的房企能够撬动如此庞大的商业体量?不少广州圈内人士对上述两家公司也不甚熟悉。日前有媒体爆出大壮集团最初的发家地来自潮汕朝阳区,经营日化百货、化工通信等业务,2010年期间进行过一次更名成为现在的广东大壮集团有限公司,目前公司地址则是在广州天河区。

网易财经没能联系到广东大壮集团进行置评。在该公司官网上,网易财经注意到这样的描述:“大壮集团是一家成立1995年,具有多年房地产开发经验、经营业务涵盖了房地产开发、酒店以及观光农业等多领域的投资集团。”

事实上,大壮集团的官网上房地产业务却仅有大壮国际广场和科学城综合研发孵化区两个项目,其中大壮国际广场投资额高达52亿元,其它集团旗下项目金都大酒店以及绿色农业均处于广东潮汕地区。

2010年左右,大壮集团陆续涉足参与广州暹岗社区的三旧改造,而位于广州萝岗区域的大壮国际广场即是该项改造中的重点项目之一。

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经过多方的造势宣传,今年7月份该项目正式入市销售,对外报价宣称1.3万/平方米。

广州景豪坊购物中心总经理杨军艇透露,大壮国际广场这个项目准确来说已存在比较久了,目前这个项目最大的风险是来自市场压力。这个区域商业公寓、综合体供应过剩,去化很成问题。

网易财经注意到,该区域吸引万达、绿地、敏捷奥园以及合景等诸多大型房企入驻,部分购物中心、公寓项目体量都是超10万。据克而瑞统计数据显示,截至2014年10月份广州萝岗供应公寓达47.13万平方米,创近三年新高,是上一年同期的12.6倍;成交方面则约为21.74万平方米,去化不足五成。

同样在办公、商业方面,截至2014年10月底,市场供应量分别达16.28万平方米、20.02万平方米,但是在成交面积上办公仅为2.08万平方米,商业仅为6.48万平方米,面临着严峻的去化压力。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷向网易财经表示,从住宅市场来说广州可以跻身一线城市,但从商业地产零售商发展程度来看只能算是半个一线城市,主要是被临近的香港优势给弱化了。 再往广州郊区看,其商业招商难度会越来越大,现在整个行业面临商业供应过剩问题,郊区的问题恐更为严峻。

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联名开发风险难把控  后期工程开工存疑

在广东省流通业商会会长黄文杰看来,大壮国际广场这个楼盘情况颇具风险,首先不论市场供应压力,仅看本身开发商实力情况就被人诸多诟病,给未来项目产权是否能理清也蒙上阴影。

公开信息显示,大壮集团与暹岗同人是合作关系,“一个出钱,一个出地”联名开发的形式。不过从工商注册资料看,两家公司似乎并无联系。

据媒体报道,根据广州市工商局提供的资料,暹岗同人的成立日期为2011年8月9日,为法人独资的有限责任公司,股东是“广州市萝岗区联合街暹岗社区经济联合社”。

但是,网易财经也注意到今年4月份,在广州房管局一份关于《暹岗社区经济发展留地用地置换协议书》中显示,广州市萝岗区联和街暹岗社区经济联合社和广东大壮集团有限公司关系密不可分。大壮国际广场销售人员还曾对媒体记者表示“两家是同一个公司”。

黄文杰透露,现在城中村改造用地属于集体用地,广州郊区很多小开发商通过村委会租赁等方式,形成一方出钱、一方出地的联名开发房地产项目的现状,大壮国际估计也属这样的模式。

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事实上,该项目目前得到广州房管局批复的预售面积仅16万平方米,约十分之一的体量。

黄文杰表示,相比土地市场上公开的招拍挂来说,或各有优劣,联名开发模式尽管使房地产企业整体门槛降低,特别是投资成本降低,但是一旦出现村民补偿利益纠纷等,就恐影响后续商业开发运营管理。

“一旦项目遭遇市场压力,不能获得平稳的回报时,对于房地产开发来说就是很大考验,导致不能如期回报村里,很难收拾。”黄文杰说,若是村集体用地,这个就是无个人产权,只有多少年的使用权。

 

网易财经注意到,在大壮集团的介绍中,一直强调项目高达160万平方米,第一期规划为国际娱乐美食城的开发,第二期项目规划为高档公寓和甲级写字楼,第三期项目规划为五星级酒店和大型的shopping mall。

事实上,该项目目前得到广州房管局批复的预售面积仅16万平方米,约十分之一的体量。对于未来购物中心等规划建设,该项目销售人士均表示,主题商城、酒店以及购物中心等规划属于另外地块,信息尚不清楚。

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