主持人：大家好！我是21世纪报系理财周报总经理梅波。欢迎各位回到博鳌·21世纪房地产论坛2009届年会的现场！

在上午论坛当中我们专家们提出了不同的见解，我觉得大家的意见还是非常一致的，地产已经迎来了新的周期，而新的牛市也正在到来，专家也呼吁在以后政策制定中，希望能够有更长远的计划，能够给房地产行业发展带来更好的指导和引领我们房地产更好的发展。

在下午的论坛将进行“第三部分：资本篇--信贷扩张期的地产金融路线图”、“第四部分：企业篇--公司治理与可持续发展”以及“第五部分：中国地产六方会谈”。首先进行的是：“资本篇--信贷扩张期的地产金融路线图”论坛环节，我们首先请出第一位演讲嘉宾北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生发布本届博鳌·21世纪房地产论坛第三个权威研究报告--《廉价货币下的中国房地产调整分析报告》。有请！

钟伟：非常高兴有机会到21世纪博鳌论坛跟大家讨论未来趋势，在我以往所做演讲当中特别讨厌模棱两可的观点，希望所有的观点都必须是清晰有逻辑的，今天我也想借助这短短20分钟时间，从金融角度解读地产，我不善于和同行交流，只是做一些数据的分析。

我简单向大家汇报一下结论，第一全球经济可以看到正在慢慢复苏，第一个全球金融危机告一段落，不存在次贷危机第二波，次贷危机最糟糕的时候分别是2008年10月和11月上旬，2009年2月底和3月上旬，这两段时间已经过去了，次贷危机第二波本身绝对是难以接受的概念。

全球流动性正在逐步恢复，全球流动性的恢复可以从三个月美国国债利率和利益之间的虚差以及从美元指数来看，从同业拆借利率降低看得出流动性恢复，基本上来看全球流动性还是比较充裕的，没有注入到实体经济。第三廉价宽松货币政策是全球性的现象，第四目前宽松廉价的货币还没有能够真正刺激实体经济的全面持续复苏，但是已经刺激了资产价格包括房地产和股票市场的强劲复苏。第五美国经济有可能在今年第四季度就实现零以上的增长。第六国际资本的热情有可能加速向中国流入，我们关注一下过去的交易，可以看出目前人民币买方需求是相当强劲的，另外在过去一个多月时间，美国国债及两年期国债利息都大幅度上升，这个也显示出有资金从美国向外流出，流动的目的地很可能是中国以及周边的东南亚国家。

美元指数在过去轻微下跌6%，但是从次贷危机以来美国仍然是主要国际货币当中表现最好的，美元资产也是相对稳定的，道琼斯指数的复苏表明全球资产的复苏，美元过去三个月对欧元、日元的汇率相对来说还是不错的。石油价格从最低大约34美元现在回到70美元左右，原油价格复苏也是资产价格复苏一种典型的现象。

全球流动性基本已经复苏，虽然流动性复苏了，实体经济并没有真正的复苏，这体现在流动性的复苏导致信心的恢复，信心的恢复并没有真正刺激实体经济的恢复，信心有时候比黄金重要，但是比黄金重要的信息可以支撑什么，我们也说不清楚。

美国目前经济信心指数包括消费者指数，采购指数等等都复苏，但是私人部门的投资、消费者消费热情以及失业率等等指标仍然显示出实体经济回暖还是非常不确定的。美国经济过去两个多月的变化还是比较令人担心的，失业率情况已经超过9%，基金组织对世界经济的预测预期今年全球经济增长是负1.3%，明年大概是2%左右，美国经济深入衰退，明年可能是零以上的增长，这个联合国经济和社会事务所的预测，对全球贸易表示极度悲观，这些被我都不接受。

基本的理由就是看全部的实体经济指标，美国大约已经有四分之一或三分之一实体指标出现了微弱复苏势头，如果到今年第四季度美国经济还不能走出衰退的话，就意味着美国已经连续六个季度经济是深度负增长，这是在第二次世界大战到现在是很罕见的。我们倾向认为09年美国经济在第四季度经济有轻微的复苏，在2010年美国经济能够达到1—2%的增幅，金融危机在08年9月份雷曼兄弟破产之后，所带来全球金融动荡现在告一段落了。

中国经济坚持V型复苏，不是任何其它的复苏，V到什么程度？也就是在2009年全年和2010年全年中国经济GDP增速以及实体经济各项指标都是向上的，向下可能性很小。主要的结论就是下面五点。

1、换 个角度来看待次贷危机，在2008年全球经济爆发对中国经济当然是很糟糕的，外部紧缩性的冲击，但是如果次贷危机爆发在3—5年之后中国也许会更加糟糕，因为中国次贷危机当中的痛苦我形容为“甜蜜的痛苦”，明显是美国爆仓，中国空仓的痛苦。如果次贷危机推迟3—5年爆发，也许中国跟当年日本比较类似，中国改革开放30年的成果也许会丧失比较多一些。

2、从中国经济调整以往的惯例来看，经济向下之后重新见底复苏回到正常状态通常需要3年，但是这次是一个巨大的时间，这是经济非常悲观的一年，发电量增长，工业制造业增速不一致，政府财政收入和GDP增速不一致，信用飞快的供应量和低迷不振企业的绩效之间的差距等等，可以举出非常好令人匪夷所思的数字，在过去4—5个月中间中国国内钢材消耗量，铜消耗量，汽车房地产销售量都是比2003年以来同期最高纪录还要高，虽然也有悲观的一面，但是乐观的一面显然更多。

3、中国经济最糟糕的时候已经过去了，是V型翻转的态势，四个季度的GDP全年保8%是没有问题的。

4、跟金融经济类似的，中国也正在推行廉价宽松货币政策，今年全年信贷投放规模很难控制在8万亿人民币之下，在我们上学的时候原来12—13%是常态水平，到90年代上升到10—16%，到目前已经上升到15%，这种大量信贷投放不可能刺激资产价格的上升以及随后实体经济的慢慢复苏。

5、由于目前的宽松信贷还没有完全注入到制造业当中，推动制造业全面持续复苏，所以即使有宽松的资金企业家的投资热情也不高，包括在座你们投资热情也不高，因为1—5月份房地产投资只增加了6.8%，钱往哪里去？如果不投资，投机也是好的，投机总比不投机要好，目前的情况房地产和股票市场全面崩溃。

这是以往的经验，现在老经验都不管用了，三年复苏周期不管用了，股市通常上一年大跌，接下来一年调整这样的经验现在不管用了，经济下滑的同时消费又随之滑坡也不管用，中国经济的特点是什么？结论是，未来6个季度之内中国经济v型翻转，6个季度之后怎么样，不知道。就像去年在博鳌论坛的时候我所做的演讲是非常悲观的，告诉大家一个结论，在未来6个季度之内房价将持续调整，地价将持续的调整，可是诸位都不相信。我们认为在未来6个季度之内中国经济V型翻转趋势很难调整，在未来6个季度房地产价格向下调整的可能性几乎不存在。中国经济特点可以从这几个方面来形容，第一是V型翻转，第二两个转型，消费的增长是十几年来最快的，取代了投资成为经济增长第一驱动力，服务业的增长取代了制造业，成为一二三产业当中对经济增长贡献最大的行业。消费的增长也许是可以持续的，因为消费的增长意味着人均3000美元之后的消费主体正由50、60年代只挣钱不消费的一代人转变为80、90后入不敷出这样的消费主体转型，消费也许是可以持续增长的。在宽松信贷政策之下，经理人采购信心指数的恢复和投资的迅猛恢复。

还有三个结构性变化，一是中进外退，国进民退，大进小退，很多人对此有非议，我觉得诸位不必匪夷，由政府主导反周期的政策啊，掏钱当然是首先帮助中央及地方大项目，大企业，这个是特殊的现象。

第四，四个引诱，1、全年外贸形式不太妙，明年略好。2、企业绩效，比去年同期增长10%左右，已经比去年8月份对今年全年规模以上工业企业利润增速的预期要好多，去年8月份的时候预计今年全年规模以上工业利润企业增速同比负增长10—15%，目前已经修订为10%。就业堪忧，这个不是新的现象，不仅仅是因为次贷危机导致的，中国人口巅峰有可能出现在2008、2099年中国最高人口巅峰是14亿左右，就业巅峰人口出现在08、09年，因为中国就业人口压力不会缓解。最后是通货紧缩，今年通缩紧缩阴影挥之不去，也许要等到11、12月份CPI才能有所上涨，明年可能也不太会有通缩紧缩。

廉价宽松货币政策现在正在显著持续的推动资产价格的上升，其中既包括股票市场也包括房地产市场，倾向认为股票市场在09年出现升幅调整可能性是比较小的。不仅如此，由于上市公司的业绩一二三季度业绩表现都比较少，主要业绩和利润增长来自于第四季度，所以我们认为今年资本市场是非常强劲的增势。房地产市场与此类似，提醒大家不要只关注细节，不关注整体，宏观经济是总量的概念，不是结构的概念，是素质的概念，不是绩效的概念。

有没有可能在这轮经济刺激之后重新出现朱镕基时代的金融危机，朱镕基在1998年第一季度实施之后，1999年第四季度及2000年第一季度使得经济有了更深的跌落，宏观调控那一次陷入了更深的衰退。我个人倾向认为2000年初开始，经济之所以陷入更悲惨的境地，主要是因为美国IT泡沫破裂和一场战争，这次风险基本可以排除。第三对中国房地产持续回暖，不是小阳春，这一轮的调整就我个人情感来讲，只讲趋势不讲原因，如果非要让我讲，这次回暖真的是不应该的，本来地产行业应该更充分的调整，行业管理能力弱、开发能力比较弱的企业应该出局，本来房地产的价格尤其是土地的价格应该有比较深的调整，可是没有发生，我们不是上帝不能规定都应该发生的事都发生，所以只说趋势。

在未来6个季度房地产价格下跌的可能性基本不存在，今年全年房地产的销售面积有可能追平2007年，房地产销售记录有可能超过历史最高2007年，价格基本持平，到年底的时候70个大中城市以上房价同比也许能够维持在温和既没有显著增长，也没有显著跌落的状态，这是我们对房地产全年的判断。因此由于次贷危机和宽松廉价的货币政策导致了房地产行业根本就没有经过充分调整，已经从冬天进入到夏天，我们认为在6个季度之内房地产可以持续膨胀，去库存化的节奏比我们预想要快，已经降低三个半月，去库存化完成了三分之一，到今年年底或者明年年初库存基本能够回到正常的水平。市场的需求正由价格略微抬升就马上跌落刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。复苏在短期之内也就是未来6个季度之内是比较强劲的，在5年内是可以确定的，现在唯一不确定2010年3—5年这段时间，或者2—5年是令我非常困惑，看不清楚这段时间有可能发生什么。

信贷结构当中票据融资越来越少，短期融资越来越少，中长期建设贷款越来越多，中长期贷款的增加以及4万亿方案的执行，意味着实体经济迟早将要逐步的在资产价格复苏之后也会复苏，这是必然要发生的事情。中国房地产短期趋势是膨胀，长期趋势增长，中期趋势比较难以判定，我们还是坚持2020年年后房地产行业可能会出现一些真正的变化，这个变化有三大因素导致的，第一个人口，第二个城市化，第三个是居民储蓄，人口的因素对房地产是至关重要，如果没有人口的持续增加，由于居住和商务活动带来不动产需求就难以持续增加。储蓄的因素也是非常重要的，如果居民的储蓄倾向下降，就意味着居民能够承受的房价水平支撑能力也在下降。第三个就是城市化，城市化带来新增人口对房地产销售也是至关重要的。

房地产回暖图如同在过去5个月、钢材、铜、汽车等等销售匪夷所思一样，房地产在过去4、5个月当中，回暖的势头看起来太过强烈而不太真实。从景气指数来看确定无疑房地产行业已经见底，并且见底在3月份不是5月份，这是房地产开发投资的增速和资金来源，20%资本充足率要求和房地产开发企业正在广泛使用债务拖欠的方式等等，资金状况大为好转，投资增速不明显，在座并不一定同意我的观点，很少有人想我这么乐观判断未来6个季度。销售价格同比和环绕必须，预期在今年年底70个大中城市销售价格基本上同比都可以出现正增长，环比已经大多数回到正的了。

购房者和不购房者在消费方面的巨大差别，购房者比不购房者要多消费60—70%，可见买房子是一个无底洞，不比买车。买房的确可以把人一辈子困进去，意味着从长期来看，我们应该关注中国城市化的进程，工业化创造供给，导致大量的东西要卖给中国人，卖不掉之外卖给外国人。城市化创造需求，2003—2008全国的固定资产投资64万亿，其中80%以上投在城市，所以城市大概有50万亿固定资产投资，同期人口增加1多亿，同时一个乡以下农村人要变成县以上城镇人口需要花费50万人民币，因此城市化将会带来巨大的需求，这种需求不仅是投资也是消费和服务业，譬如说在农村大量的东西可以自己生产，自己服务，到城市之后除了家庭劳动之外，很难有自我服务的空间，自我生产的空间。这样子就使得我们必须深刻意识到中国目前的城市化是47%或48%，这是虚的数据，因为有大量“翻版”人口，中国城市化只有33%—38%左右，中国人均GDP3000美元已经达到中等偏低国家的收入水平，在西欧大概有55%，在东亚大概有75%，在中国却只有这么多。目前中国37%—38%城市化水平大概相当于人均200、300美元重债穷国城市化水平，所以从长期来看工业化超前，城市化滞后，城市化这个课一定会补上去，而房地产长期景气仅仅是这个城市化进程当中一个反省。

第一世界经济有复苏的势头，美国经济将率先复苏。

第二中国经济V型翻转，今年保8，明年破9。

第三房地产行业在未来6个季度之内持续回暖，在长期的角度来看，房地产行业随着中国城市化进程仍然有长足发展空间，在中期范围之内由于次贷危机带来的廉价宽松货币政策会给我们有什么样影响不太清楚，谢谢大家。

主持人：感谢钟伟先生精彩的演讲，刚才组委会特别提醒，因为今天演讲嘉宾特别多，所以希望大家能够在20分钟规定时间内完成演讲。就像刚才钟伟先生自己总结的一样，他告诉我们全球经济会有调整，不是L型也不是W型而是翻转，而中国经济则是V型的翻转，直接导致结果中国房地产会一路走暖。接下来我们再听一听下为演讲嘉宾的观点，有请索罗斯的门徒，在中国有着很多粉丝的国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石先生。

金岩石：我是第一次参加这个会议，作为局外人来跟大家汇报一下我这几年把房地产放到我自己理论模型当中来研究，得出的一些结论，与大家分享和交流一下。

房屋原来是什么状态，看中国房子不要以为中国是特殊的，房价和股价之间出现螺旋式互动，这种经济现象原来没有，在50年代在欧美才逐渐出现的，70年代才得到确认，所以房价、股价螺旋实际上是一种新的生活方式带来一种新的经济现象，而这种生活方式我简单给大家画一个图。每个人出了门的都在想明天怎么样，想的都是我们从哪里来到哪里去，但是回到家里面要想向左走还是向右走。 ，向左走是消费，看到工资价格螺旋，向右是储蓄转化为投资，看到股价、房价螺旋，而这种经济结构构成了现代社会市场经济两个内在的循环，一个是贫困循环，一个是财富循环。这两个螺旋的背后就是通货膨胀，也就是货币使得我们不得不做出向左走还是向右走的选择，而在这种选择当中哪个群体选择向右走呢？其实就是大家常说的中产家庭，中产家庭代表一种生活方式，这种生活方式简单就是双轨收入三个圈，双轨收入职业化的收入、财产性的收入。

把这样的螺旋放在经济波动周期当中再看，两个市场放到经济周期来看，平时手拉手，股市超前，当股市触底的时候房市滞后，通常这两个市场之间存在着3—6个月时间差，反过来看在经济开始走向复苏的时候，就出现了房市振荡触底，股市反弹，直到宏观经济基本面反转的时候，房价开始出现爆发性上升，就意味着07年曾经发生过的事情可能还会发生，这是一个周期性的现象，给我们指出另外一个概念，房价到底是由什么来决定的，很多人用房租、房价比，工资收入比这些传统指标来衡量房价其实都错了。发展中国家就是开发商的国家，所以房地产业就是经济发展的概念。发达国家已经开发完的国家，在这种情况下房地产商自己所研究的商业模式其实万变不离其宗，在开发商的阶段，也就是发展中阶段是玩地的，一级市场定价，在发达国家开发完了的国家是玩房的，也就是二级市场定价。这是产业在经济发展阶段当中的规定动作，可以有很多自选动作，但是从发达和发展这两个词就可以知道，发达国家是玩房屋的，发展中国家是玩地的国家，房地产商在此阶段就是城市化的推动者，从30%一路推进到70%，直到城市化结束之后，就是刚才钟伟跟大家讲的，我们才能真正从玩地变成玩房的，才能真正从开发性的收入转向服务型和产品性的收入，在这样概念下我们再来谈一下当前经济复苏。

如果把整个经济看成大宏观周期，十年一次周而复始，07年我们看到次贷危机，1997年亚洲金融危机，1987年黑色星期一，1977年欧洲货币危机一直延伸到拉美债务危机，十年一次的经济危机和我们形影相随，我们在看到不断的泡沫生成和破灭，经济学始终在告诉大家有一天会回到某种正常状态，没有政府干预，没有资产泡沫，没有通货膨胀，就能去非洲，就意味着贫穷，现在社会财富循环事实上就是一个泡沫的生成与破灭，再生成与再破灭的过程，也就意味着每个人必须面对现实学会和泡沫共同成长。你们也是泡沫的制造者。在这个概念下再看“小阳春”问题如何解读，在我看来就是往前看和往后，往后看到去年10月到今年3月股市破位上升，股市螺旋传递到房市，股市和房市螺旋已经发生。往前看就是刚才哈博士和钟伟跟大家讲的通货膨胀的预期，恶性通货膨胀的预期。通货膨胀和经济复苏目前构成了当前房地产市场和股市共同的两大预期，在这两大预期当中，经济复苏还没有看到明显的数据证明，但是通货膨胀已经是不可避免了。货币实际供应量的增长以M2为标志，连续4个月高速上升，当每个人在批评美国乱发货币的时候，中国货币发行的速度在过去10年大概只有一个国家可以和中国相比就是津巴布韦，中国的货币发行速度始终保持高位，因为中国的经济增长模式就是高通胀驱动高成长解决高失业。

为什么现在不能容忍8%以下的经济增长，因为7%是中国的社会主义基数，7%的经济增长在这个水平下规模以上企业利润归零，城市就业出现严重困难，也就意味着中国7%—10%大致相当于欧美的零增长到4%经济增长，所以保8是中国的反箫条目标，这个目标必须实现，而且很容易实现。发展中国家决定房地产价格的主要力量是地和一手房，就是在座的大多数人，你们决定着房价。在发达国家决定市场的是价格及二手房，那个时候定价权才会从生产者开发商手里转移到消费者和市场需求上，这是两个不同的阶段。

在这两个不同阶段当中，再看另外一个竞赛，结合我刚才讲的一个经济规律，大家应该看到房价事实上同时参加两个赛跑，跟股市跑的是接力赛，跟货币跑的是马拉松，决定房价上涨趋势就是货币供应量，因为房价跟货币供应量跑的是马拉松，跟股市跑的是接力赛。

在这样概念下，我们来解读当前的宏观经济，还很难得出大牛市的结论，把中国宏观经济放到全球市场来看，假定日本和欧洲居民消费率是正常状态，每赚1元有0.55和0.58元在本土消费的。中国从10年前的0.62元到现在的0.35元，美国是从10年前的0.6元到现在0.72元，今年0.73元，从中可以看到中美之间的依赖性，这种依赖性决定了在世界经济当中出现了新的平衡，就像一辆车的两个轮子，左边是美国的高消费，高负债，右边是中国的高生产，高出口，而中间的车轴就是美国的金融市场美元和美元的各种证券化的产品，在这样概念下，事实上很难得出一个结论，在美国经济没有起飞之前，中国经济会脱离世界经济体系领先复苏，这种复苏可能发生在虚拟经济层面，却很难发生在实体经济层面，因为中美之间的车中间有个车轴，车轴就是美元及美元关联的资产，在这种状态下，经济复苏会在一波三折决定于两大元素，第一是美元，第二是石油，当看到实体经济各种经济复苏的萌芽丛生的时候，有一条可以看到油价破位上升，带动原材料价格上升就好象经济复苏萌芽但是突然间面临双降。

金融海啸如水漫金山，财富在贬值，油价上升如霜打绿芽，就意味着未来一段时间由于成本上升，需求下降，现在所看到实体经济正在萌生的内芽很可能在严霜当中大面积的死去，所以对未来还是不能够给大家特别乐观的判断。但是最坏的时候过去了，也不是U，也不是L，也不是W，会一波三折，取决于强势美元政策是否可以得到中国和美国互相的墨守，取决于油价是否可以能够理性，取决于油价的暴涨不会牵动其它所有大宗商品的上涨，因为我们是世界工厂，当原材料价格暴涨的时候，需求没有出现大幅度上升，作为一个工业生产主导型的国家，他面临什么样的挑战。第一季度的GDP数据是6.1%，给了我们很多联想，如果把过去10年中国工业增长和GDP增长之间的比例对照来看是1.5：1，也就是说生产性GDP增长是1.5，工业增长带动的GDP增长，用这个比例再去解读第一季度GDP，我们得出的是生产性GDP增长在第一季度没有超过3.7%，仍然处在下滑探底、振荡的过程，但是虚拟经济已经开始抢先反弹，创造了一个马拉松和接力赛的周期。

这是从悲观的层面看看，从长期来看，中国是这场金融海啸极大的受益者，诺贝尔奖得主得出重要的结论，他真正获得诺尔而经济学奖，是因为颠覆了我们长期相信的理论，就是从李嘉诚开始相信国际贸易一定是互通有无，生产区位一定是优势互补。但事实上国际贸易30年发展趋势而不是互通有无，而是互通互占的比重更高，而不是优势互补，如果是优势互补中国就不可能是世界工厂。为了解读这个现象，他证明一个新的理论就是先天优势，原来大家谈论的先天优势目前已经不是世界经济的主导，世界经济真正主导是流动中的区位优势，这是由于资本的跨动，跨国公司产业链定位而创造的一种后天优势。就如孩子到底是由父母的基因决定，还是由孩子的朋友和教育决定。当今世界后天优势决定经济发展，后天优势决定经济区位，就像当前看到整个世界财富在蒸发的时候，我们会看到财富趋势在倾斜性的流动，流动的过程当中流向了金砖四国，就是我们看到区位经济优势的上升。

如果站在月球上看世界，整个世界就是一张资产负债表，看到的是资产在大幅度贬值，但是负债却一分钱没有少，而且还在增加。G2O会议我们达成了会议，很多人以为这是政府的协议，事实上告诉大家，市场的力量迫使20个领袖国家能够摈弃前嫌坐在一起达成协议，继续发展，这就是现在每个人看到危机翻转的源头，也就是全球性流动性泛滥的源头。不在这20国集团之外的国家在干什么？有30个国家陷入饥荒，十几个国家在战争，有几个国家将沉入海底，索马里和北朝鲜是一样的。1982年我研究生毕业，学的是资本论，对资本论倒背如流，我现在给大家念一段马克思当年讲房地产的语录：资本家会刺激工人阶级大量借贷消费越来越贵商品、房屋和技术，这就促使他们背负越来越大债务，直到这些债务无法偿还，并导致银行破产，随后政府将对银行国有化，最终走向共产主义。

这里面只改几个字，从而最终走向G20会议，于是我们看到这个世界，无产阶级联合起来搞恐怖，资产阶级联合起来发纸币，我们就是在这样的状态下，正在进入泡沫化的繁荣，如果还没有意识到，当今世界大部分财富包括房地产都是泡沫，就无法在社会当中生存。简单来讲，当今世界就像四条腿的桌子，一条腿是实体，另外三条腿就是三张纸，股票、债权、货币。现在政府经营两张纸金融业加上房地产，这个世界我们可以不喜欢，但是我们能改变吗？改变不了，也就意味着现在事实上政府不是原来的公共服务机构，而是第二世界大战成长最快的新兴领袖，这个产业就是通货膨胀制造业，通货膨胀以CPI划一条线，货币上就会带来资产泡沫，货币向上就会带来通货膨胀，聪明的政府将货币注入资产当中，在资产膨胀中摆脱贫困的压力，就是在泡沫声中走向了共产主义。

所以在这样一个状态下，我认为中国经济将领先复苏，复苏时间就在今年底明年初。如果我们看相对财富的概念，在全球化证券化财富消失了50多万亿的时候，我们损失少。在全球实体经济原材料大幅度贬值的时候，我们没有原材料。所以对于目前的威胁是原材料价格大幅度上涨，美元汇率的不稳和外部需求消失没有内部需求，而带动内部需求最主要的力量就是钟伟跟大家讲的城市化，以房地产推动城市化，能够让一个农民创造50倍以上的消费，所以我们不得不重复美国人的路，这就是我们不愿意选择，但是确实一个趋势性的结果。

谢谢大家。

主持人：谢谢金岩石先生的精彩演讲，博鳌论坛到今天已经是第九届了，在过去九年里，我们得到了在座与会嘉宾大力支持，包括我们的听众。有这样一位嘉宾从我们这个论坛刚开始的时候就一直在支持我们论坛的发展，就是首创集团总经理刘晓光先生，掌声有请。

刘晓光：我讲的题目跟刚才几位嘉宾讲的差不多，就是谈一个观点金融危机之后货币流动性加大，通货膨胀预期加大，资产价格会上升，不同资产价格上升的曲线中地产资产价格肯定要上升。

从结论来讲大概有几条，就资产属性而言，地产对资产的属性比消费型属性更加重要，特别是全球化的今天，全球货币等流动。

第二，结论。

从宏观经济学理论和历史经验告诉我们，当利率、货币以及汇率三个要素互相配合，共同支撑货币政策扩展的时候，房地产市场就会有很大的支撑，就会有很大的机会。比如利率下降的时候资产价格是上升的，利率上升的时候资产价格是下降的。从目前来看国家长期贷款利率是4.16%，GDP增长在8%以上，所以整体资产价格的上升地产作为一种资本品，其资产价格上升也是必然的。从货币供应量来看，今年以来货币供应量已经很大了，保守估计是8万亿左右，货币过于充盈，出现通货膨胀预期从地产角度来讲，肯定都会上升。从汇率角度来讲就不多说了，从利率、货币供应和汇率三个要素互相支撑，对地产市场有很大的支撑。

今天全世界都在砸货币，美联储主席伯南克是在直升飞机上撒货币，在这个时候选择持有资产，购买资产我相信肯定是正确的。最后的结论就是看好今年以来房地产市场回暖，并认为这种回暖是可以持续的，买房是可以保值增值的，下面我简单分析展开一下。

近三年地产情况的变化，例如上海、北京、深圳等地的资产有上升到更高水平的趋势，有的回落到最低的水平，但是交易量在上升。GDP与房价指数比较，房价与宏观经济走势关系，房价与经济走势关系基本上趋同，但是房价变化总是比经济形势变化更加激烈，更加敏感，而且房价走势先于经济见底，股票与房地产价格市场走势的关系基本上是正相关，比如从1814点上涨到2800点左右，涨幅已经超过50%，标准普尔也上涨了40%，我们确信地产市场也不会例外。

下面从货币政策简单的概括谈一下，利率短时间内会大幅度下调，现在利率是4.16%，这是低于实体经济潜在平均回报率的，因此借钱买房肯定很划算，2009年低利率对于房地产支撑肯定会起很大的作用。从货币供应量来看，也创造近十几年的新高，今年4月底广义货币供应量M2增速达到26%，在中国十多年从来没有过的速度，现在已经不是经济过热的概念，而是经济很热的概念，当然金融危机可能需要特殊的手段。

2003年第三季度M2见底，今年之后达到阶段性的高峰，房价也是这样的。2006年M2再次达到阶段性高点，房价也一路开始上升，2007年货币政策开始调整，打压房地产房地产价格下降。一定数量的资产对应更多的货币，就会有这样的预期，房地产市场价格会上升我，资产价格就会上升。

另外人民币升值的预期依旧，汇率会变化，人民币升值的压力还是有的。

历史给我们的借鉴

日本1986—1988年低利率政策造成了1988年9月份广场协议，导致日元被迫大幅度贬值，日本的出口型企业遭到很大的打击，陷入低潮从此十分艰难，价格优势也被韩国打压下来了。和中国目前局面有点相似，但是日本政府中央央行连续大幅度降息，官方利率从5.5%降到2.5%并维持两年，1987—1991年的四年日本地产市场逐渐上升，并且有很大的提高。

未来的通货膨胀

从2009年的经济数据来看国内基本没有通货膨胀的风险，主要原因是猪肉价格在CPI权重很高达到7，8%，目前生猪存栏还很多，未来的价格还有进一步下降的空间，基本可以判断2009年10月份以前包括10月份中国CPI转为正值可能性很小，也就意味着低利率将保持较长的时间。从长期来看市场范围内通货膨胀压力还是很大的，长期来看全世界各国都在撒货币，美联储主席的话就是直升飞机上撒，不管是美国还是中国进入2010年下半年之后很可能有通货膨胀风险，从经济学角度来讲通货膨胀几乎是永恒的，货币贬值也几乎是永恒的，从通胀和资产价格关系来看，现在投这么货币，大家就担心未来的一、二年会出现通胀。最近美国国债收益率大幅度上涨就反映了这样的预期，持有什么样的资产可以抵御通胀，地产肯定是抵御通胀很好的资产，地产实际上也像通货膨胀一样，每个月租金就是票息，而且与通货膨胀相联系。

通货膨胀上去了，物价大幅度上升，房子价格也会上升，在这种情况下，通货膨胀跟房地产价格有着紧密的联系。在通货膨胀下持有房地产应该是具备保值和增值的概念，增发了多这么的货币，房地产将是很好保值和增值的选择，2002年我们回忆一下北京、上海、深圳等中心区域房产的价格，大概在8000元/平方米，现在可能是2万—3万元/平方米，货币相对于资产至少贬值80%左右，时间虽然过了七年左右，只不过七年而已，现在全世界都在砸货币，货币量比以前要大多，预期未来一年后全世界包括中国有可能通货膨胀风险，再加上宽松货币政策以及低利率的配合，资产市场将会变得值得选择。

我说的结论就是，金融危机货币供应量加大，通货膨胀预期加大，资产价格上升，在不同资产价格上升的曲线当中，可能地产价格上升的曲线会更高一些。

最后谈下未来走势的问题

有些问题还是需要注意的，有两个问题，地产价格确实不能上升过快，如果上升过快会遭遇新的政策调整，行业内应该有洞察和共识。啊

第二，货币政策使用肯定是有限的，如果货币供给进一步增加，通货膨胀来的更加快一些，可能会遭遇压缩供给的情况，房地产货币资金的压缩肯定是首当其冲的，所以作为地产界应该有审慎的态度。

谢谢大家。

主持人：谢谢刘晓光先生的精彩演讲，昨天跟几位经济学家聊天的时候，他们说中国的喜剧小品王赵本山老师对经济有很多的预测，预测了世界的经济。

前几年的小品主题核心的话是“忽悠”，就是说美国人这几年一直在忽悠全球人民买金融衍生品，买美国国债。到了去年的小品又说不差钱，到现在全世界的货币流动性确实很泛滥。

今天就是因为大家都在印钞票，所以通货膨胀的预期越来越紧迫，接下来进入第四个环节“企业篇—公司治理与可持续发展”，有请梁上燕女士做主题演讲。

梁上燕：女士们、先生们、各位新朋友老朋友大家好，进场之前大家都说每一年载波博鳌，可以脱掉西装，穿的更加的轻松，从2005年开始我们就说来到海难就应该放松心情，当时是星河湾第一从广州到北京，地段不是很好的，从南方到北方不一定适应，还出台了“6.19”、“国六条”等政策，大家说北京星河湾应该是中国有史以来品质最好卖得最大的盘，但是从2005—2008年北京星河湾还是连续四年都是北京的高端冠军，大家更关心，在刚刚过去的半年，只用了四个半月广州星河湾就超越了北京星河湾总的销售额，达到了30多亿元。 今年二、三月份很多朋友问我是否应该入市，我说如果不入市五年后会有这样的机会，因为无法找到股市的最低点，要看自己如何选择的。

作为本次论坛中企业篇唯一的代表，今天上午听了很多的专家从宏观、资本、政策、行业面的演讲，星河湾的出现传递的是星河湾地产对中国房地产行业发展积极的思考和创新的实践，在跟各位同仁的沟通和交流中，星河湾的发展战略日益清晰完善，星河湾的品牌一次一次的耀升。

大家下了飞机后，都问是否有雷雨，光是猜想是没有用的，来了就要有行动，这里是阳光的，而且大家进行了很好沟通，甲型H1N1正当时，大家相聚一堂，没有了非典时的恐慌，从上个月我跟钟伟先生一起在广州进行了一个对话，大家都在说整个全球经济都是这样的，我在会场上跟丰田汽车的董事长克鲁格曼说，通用汽车要破产了，但是中国的汽车行节领先于全世界，原因是什么？他说对中国不了解，你们是专家，你们去预测。中央电视台的主持人说，汽车卖的好，房屋好，因为中国的老百姓太老实。当时我是比较气愤的，中国有自己的一套方式，没有在这次的大浪潮中被卷下去，我们应该相信自己，刚刚过去的4、5个月中，我跟北京的同行聚会，大家讨论的时候，是否意味着2008、2009年放假，我们也在呼吁，自然也有冬天，大家的心里不应该有冬天。

在讲结果的时候，首先跟大家分享的就是要有业绩，对于正本清源的思考，首先要正的是自己的本和清自己的源，房地产只有立足于自身，做消费者信赖的产品，才能让更多的人提供更多的品质生活的产品，在危机中前行，大家说因为星河湾的产品好，没有碰到困难吗？从2005年的每一次出盘以及去年广州星河湾第六期产品出来，短短6个月卖了20多个亿元，当时雷曼兄弟破产，我们的总价是350万到1000万元，这样的产品仅仅6个月就卖完了，而是在去年的9月—12月和今年的2、3月，星河湾不像所有的同行一样降价，只有北京和广州的星河湾没有降价，过去我们达到了400%的增长，可以想象到过去的十年是两个星河湾，现在同一时间是六个星河湾，在北京一个、上海两个，都是400亩和800亩，在广州还有三面环水的半岛。相信大家在二月份没有拿地的时候，星河湾在太原拿了1200亩的土地。

我们为什么会在逆势中发展，事在人为，能够叫好又叫座，做房地产的本就在于做好的产品，大家都是知道的，好的社区文化，我们的房屋是硬的，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌，大家总是说我的演讲跟房屋不沾边，这些年我跟你们一起走过来，我们的路子是和别人不同的。

现在正在看到的情况是，一个骄傲的时刻，也是低调的时刻，刚刚过去的5月21日浦东星河湾在陆家嘴香格里拉大型的招聘，去年所有的企业都在裁员的时候，星河湾百万年薪全面招聘。因此2009年六个盘都在开发，所有的企业都在收缩战线，我们却是扩张战线，星河湾南北进行了很好的提炼。

5月18—5月30日在上海的九龙山的国际网球场有第一届的“大使杯”，星河湾跟日本的友人等都是国家队，星河湾做了很多国际国内的公关活动，为什么可以代表一个国家跟所有的世界品牌同台竞技，这跟房产也是没有关系的。星河湾过去这么多年来不但是做产品，大家是看着星河湾将品质放在第一位，舍得用心，一直在发展，去年我们发现在座的各位为什么要干过来参加论坛，大家认为星河湾就是两个盘跟大家合作，去年星河湾在跨界上跟大家合作的很好，今年也是在搭建其它的平台上跟大家进行沟通。

现在大家看到的是自豪的时刻，分享了业绩、分享了值得骄傲的内容，南方日报的杨总见到我说，中国和亚洲的第一名，亚太区的最佳公寓就是星河湾获得的，这是跟来自全球七个大区竞争的，英国区是在伦敦，美洲区是在美国，都是世界上非常好的地段中，北京的星河湾确实在不好的地段，产品获得了亚太区，赢了香港、台湾、澳大利亚、新加坡、越南等国家，七大区共同的参加，也看到了国外的报道，这个骄傲不单是星河湾，还是中国地产的同行们共同获得的。

过去的时间为什么能又叫好又叫座，除了星河湾外我们有与众不同的路子，归来的燕子已经不是过去了，大家应该如何思考，过去十年来，星河湾一直呼吁大家应该珍惜手中的土地，我们是否可以做到，真正的舍得，用心去创新，真正做手中的每一片土地，做出来后被城市认同，行业认同，同时被业主认同，也对自己的员工交代，同时也被城市认同，这是多年来星河湾的发展方向，无论是2009年“6.19”还是金融海啸，星河湾是200%唯一发展的企业。

从当年的滩涂到江堤的星河湾，大家都熟悉了，就不跟大家分享了。我们在北京的星河湾原来是土地，到了现在的春夏秋冬，我们做了很多的资源，星河湾是唯一三十多年来北京建委唯一为一个企业发一本书的，如果大家都以这样的标准，我们的城市会做得更好，我们十多年来一直坚持，我们做了很多外交活动，例如欧盟的主席、印度的首相、英国的恭亲王，新西兰的前总理以前没有来过中国，2005年北京星河湾的论坛开的时候，当时易小迪先生也在场，新西兰的总理说这样品质好的产品，全世界都是受欢迎的，他回国后因为通过星河湾认识了中国，将孩子送到上海读大学。

为什么一个企业可以做这么多的事情，可以代表国家做外交，现在每个月都有很多的大使和外国朋友长期将星河湾当做交流的平台。汤加国王见完了温家宝总理后来到了星河湾，埃及的大使在本国推广星河湾，也请星河湾的业主全程到埃及旅游，我们也看到香港的品牌，专门请星河湾的业主到外地进行交流，星河湾搭建很多这样的平台。最大的是方便了我们的业主，在房子四面墙之外给他们更多的增值。现在看到的是北京外商俱乐部，我们的业主每个星期都跟他们进行不同的交流，星河湾支持了2005—2007年多年的陆家嘴国际金融峰会。

在刚刚过去的5月份，“5.12”汶川地震一周年，我们没有进行报道，在地震刚发生的时候黄文仔董事长捐献了4000万元建设了汶川第一小学，希望这所小学质量上会成为第一，教育上成为第一，整个灾区地震后，包括红十字会，所有的捐献中都进行了奠基，我们的小学在现场冒着雨进行建设，马上就要开学了，作为开发商，我们也从来没有在同行中进行交流，我们认为这是企业的一个责任。上个月欧美同学会为汶川学生捐献图书馆，未来我们的小学也会跟它结合，进行很好的帮扶。

我们的业主也可以住在星河湾，不用去巴黎，因为苏菲的设计师设计的作品都会在星河湾的会所里面进行展示，星河湾获得的国际奖项被国家的民族馆收藏，过去我们很多只是收藏民族的东西。除了刚才说的，业主有很好的平台，我们看多孩子有很好的凝聚和生活的环境。社区举办高尔夫活动，大家对星河湾做这样的社区不理解，五天打高尔夫，在座的各位打高尔夫只是想到自己，没有想到亲子的问题，社区中有这样的配制，我们的生活已经不是四面墙，业主的生活，先生和孩子的生活会更加的丰富，有更多的亲子关系发生。

这些价值从外面引进来，现在提供的上百万的产品，在星河湾的地产中出现，这是业主自己提供的产品，在这个平台上业主有自己的小交易会，因为他们将星河湾作为大的平台共同的分享，很多的地方大家没有这样的感觉。

通过多年的努力，星河湾已经成为生活的一种方式，大家做房地产没有留意到生活，我们为大家打造了生活、生意和修为的平台。2009年星河湾将开始新的纪元，打造一个新的平台，打造成亲和力的平台，去年我们推出了“十城十”的平台，有人认为也是诚实、实际合作的平台，这是中国地产发展到今天比较高阶段的产物，这是中国星河湾送给高端物业珍贵的礼物。如何做，这跟在座的城市代表和开发商的代表有关系，2月份中信山与湖发布会在北京星河湾举行，这是南海的项目，短暂的时间内大家对它有了新的认识。奇迹只有二十天，将一个地区的产品成为媒体报道的焦点。

2008年底星河湾创造了南北地产的互动，例如三亚的半山半岛，2008年底和2009年初大家通过论坛认识的，原来星河湾业主有60多个是半山半岛的业主，大家共享资源，交换彼此的资源。广州有白云山和珠江，云山注水，南和北的豪宅进行客户层的对接，大家说同行如敌国，新浪的罗总曾经问过我：为什么代理公司可以如此的拥抱，为什么星河湾可以做到同行互相的帮忙，但是我们星河湾却不是这样的。

现在大家看多的是青岛的一个盘叫做万丽海景，右边是八大观，左边是CBD，在青岛卖只有二万元，如果放到北京星河湾共同的发布，价格可以达到3.5万元，因为中国只有一个青岛和一个八大观，过几天有一个“为中国喝采为青岛喝采”的发布会，继青岛万丽海景签售，星河湾北京大型的发布会，他们会包机和业主人群共同的进行客群的互换。

分享了这些，最后有一个概念跟大家分享，不但是地产商，因为早上也有沈阳的同行，也有无锡的同行都在问，我们应该如何走，我说数理名片旗帜的树起是非常重要的，四月份天津的万博滨海财富直播间，战略联盟也是落户在星河湾，通过北京星河湾进行跟中国以及世界对接，城市之间的“十城十”，大家互相将最核心的特色城市，我们说的是“10X10”等于是100，并不是1+1=2，我列的是“十城十”，我们会选择十个优秀的成功项目，独占的资源，十个成功敢于突破创新的低沉企业，我们希望覆盖10个城市，超过百家的高端品牌，共同构建中国城市高端价值平台。

我相信心有多大，世界就有多大，我们愿意搭建叫做“心河会”的平台，迎来地产行业以及其他行业新一代的蓝海战略。一个国家埃及可以选择高端品牌作为旅游推广，一个楼盘可以代表中国跟国际品牌比肩的马会赛事。

一个楼赢了亚太区楼盘的成功，不是简单的楼盘的成功，而是中国影响力的胜利，后危机时代的来临，世界瞩目中国，我们相信心态决定了创新，创新改变世界，我们也希望星河湾模式的成功可以带动行业的成功，带动城市的成功，为这些成功尽我们的一份力，感谢中国的强大，感谢城市的支持，感谢在座新老朋友。一年之中见的不多，昨天到今天，老朋友都说，又一年了我们又见了，短短的时间我们又分享经验，感谢组委会多年来共同的支持，感谢组委会带领行业发起正本清源的口号，大家跟我共同期待2009年8月8日，欢迎各位朋友，除了广州、北京之外的上海浦东星河湾去作客，谢谢大家。

主持人：感谢梁女士的演讲，到此为止，本次论坛的主题演讲完成了，我们在上午和下午的几个小时的时间内，听到了八位专家，五位企业家的演讲，他们描绘出中国经济的复苏与其和地产市场的优势路线图。接下来将进行的第五部分，中国地产六方会谈中，可以让大家多元化和立体化的了解房地产的趋势，拨开缠绕你面前的市场迷雾，现在进行茶歇。