凌克：房地产存货达历史低点 房价要涨了

网易财经6月14日讯今日上午三亚房地产博鳌论坛上，金地集团董事长凌克表示，房地产存货已经达到历史低点，因此房价要涨了。

以下为演讲实录：

凌克：我们发现独居的增多会使房地产销量增加，也没有发现离婚的增加会使房地产销量增加，这些都是董教授发现的，我也没有董教授那么会“忽悠”，所以今天给大家提一点建议。

第一点，根据最近房地产各个城市销售情况和最近各个城市房地产投资情况来看，2009年中国房地产市场是“牛市”。短期市场情况是由供求关系所决定的，在过去几个月当中，中国房地产销售同比都得到了大幅度增长，各个城市的存货消化周期也在快速的下降，半年前即去年年底，中国城市房地产存货消化周期是12—18个月。但是到了5月份该数据已经下降到了6—12个月，有的城市甚至已经下降到了2—3个月，已经达到了历史的低点，因此房价要涨了。

各个城市开发商拥有的土地，比如北京、上海、深圳、广州等城市大的开发商所拥有的土地并不多，而且好地段的土地就更少，因此这些好的地段的房价肯定要涨，但是我确实不希望房价涨的太快。

房地产投资由现在百分之几的增速很快会提升到20%多，所以房地产投资今年对中国GDP的增幅也将会贡献将近1%。最近开发商普遍采取的行为是增加开工量和拿地，在今年年初所有的开发商作一年的工作计划时，往年的政策都是新开工量和去年持平，投资的计划在年初的时候完全就没有规划，但是过去3、4个月之后，情况发生了急剧的逆转，所以我认为现在这些开发商纷纷在调高新开工量，调高的幅度都是在30%左右。准备拿地的欲望也很强，现在出的地价也很高，可以说面粉贵过面包了。去年大家基本上没有拿地，今年拿地后，房地产投资增幅马上就上来了。从投资的角度看，也会不断推高地价和房价，最终在心理上给市场参与者造成心理的影响，从这个角度来讲房地产市场也会热。总体来讲2009年中国房地产市场是一个“牛市”。

在牛市中房地产公司应该怎么做？在熊市里面需要保安全，在牛市时大家要做的事情就是争取表现的更好，因此今年的发展就是要抓好销售、利润、新开工量，因为好的市场，好的世道是来之不易的，机会也是短暂的，所以希望大家今年一定要抓住机会，赚到你该赚的钱。

在看到好方面的同时，也有一些隐忧，这些隐忧和刚才部分嘉宾所讲的是相同的。

第一，这次的调整幅度并不大，本来想象可能是更困难，怎么搞的好像就过去了。好像事情没有这么简单，因为房地产市场和宏观经济其实是非常复杂的事，如果简单就过去了，好象不符合常理，真的有这种感觉，我倒不是一个多事的人，或者想给大家找更多的麻烦，只是从一个事物常理上去感受，这种感受有点怪怪，作为金地公司来说渡过2008年比一些公司要稍微容易一点，我跟大家的感受也不一样。但是我感受此事太容易了，好像美国次贷危机救了中国房地产，觉得有点怪。

第二，对于宏观经济的感受，大家嚷嚷说经济危机要来了，结果现在经济危机没有好，通货膨胀来了，又有点怪，好像还是钱太多了。

第三，房价涨的太快，如果房价每年都上涨15%—20%，每年的GDP也就是8%—10%的增速，差的太远了，迟早是会出现问题的，这也是不太好的感受。

第四，还有一些亲身的感受，在一些特别大的城市里面，温州炒房团又来了，又开始买10、20套的房子，给我的感受是不太好，我第一次碰到温州炒房团后的两年中国房地产就出现了问题，现在又碰到他们，这些都是不太好的感受。

值得注意的事情

第一，一定要抓好投资，投资太重要了，投资是房地产公司的生命线，成也萧何败也萧何，赚大钱也是投资，破产也是投资。在熊市里面做投资一定要敢于冒险，但是在牛市里面做投资一定要注重整个项目投资价值，如果不注重项目投资价值市场风险是很大的，我相信有这么多老板在去年和前年都已经有切身的感受，应该如何做好投资？要找出解决投资的问题，提高投资质量的方法和机制，我在这里给大家提一些建议。

第一，民营企业的的投资一定要民主化，不能老板一个人说了算，一定要朝这个方向去发展。公司做大了之后一年的投资都是几十亿上百亿，说明投100亿的时候，有的时候就要看1000个1亿的项目，这样才有可能用10%的方法把100亿投出去，1000个项目都要老板去看真的是看不完，1000个方案都要由老板去定，原来也没有看那么多，不见得可以定好。所以我建议民营企业一定要引入科学的量度，要引入民主的机制来进行投资的管理，要听听专家的意见，怎么样建立专家建议的制度。

第二，上市公司或者职业经理人经营的公司里面，在投资的时候一定要解决好职业经理人在公司创立时的冲动和发展平衡的问题，职业经理人想方设法都希望将公司做的最大，因此公司的规模是最重要的。在规模做大的过程中，很容易用股东的钱成就自己的职业生涯，出现这些问题后，迟早都要由职业经理人买单的，因此要找到方法将职业经理人的投资行为和自己的经济利益挂钩的。例如私募基金的方法是跟投，用自己的钱办自己的事。

第三，提高产品的竞争力。

最近我到全国各地去了解，中国的房地产基本上没有进步，有的项目做的很糟蹋，目前的项目还是比较容易赚钱的，今后不会如此容易了。

中国的地产公司人均的销售额差不多达到了1000万元人民币，因此1000多人的公司，就可以销售大概1000亿元，华为等高科技公司人均销售额无法达到1000万元，但是华为公司的技术含量和管理程度都比地产公司难，说明地产公司太容易赚钱了。

现在大家做的毛利润都有30%左右，确确实实是容易赚钱的时期，今后不会这么容易了，而且数据也会不断的下降。对于产品创新的追求一定不能停顿，对于客户的把握一定不能停顿，这一点是非常重要的。

去年在北京和上海的时候，我们的售价还是要比别人高20%—30%，销量比别人还要高，就是靠金地公司的产品竞争力，最近开始和国际机构就产品的标准化、系列化进行研究，从对营销人员的依赖改变为对科学工具的依赖，现在将汽车制造行业的客户分析，客户需求和客户满足的方法和工具引入地产公司。

地产公司的规模都是很大的，3—5年前大家都在争论谁先做到了100亿元，但是2008年做到100亿元以上的企业有十几家，再过几年达到三、五百亿元的销售也是很多的，但是一定要配合房地产生产力的改变以及生产方式的改变。

五年前我认为房地产公司应该都上市，现在来看该上市的都已经上市了，房地产金融是大的行业，还是需要大家共同的打造，前景是非常广阔的。今后一定会涌现类似于保险公司、信托公司、投资银行一样创造出更多的金融衍生产品，投资商投资房地产项目的比例应该达到30%—40%，目前的比例还是零，目前我们跟UBS募集一个资金，今年是募集一亿元，今后募集会达到五亿元，希望我们的资金投资于各位开发商的项目，今天我们专门跟UBS的CEO共同参加本次会议，我向大家推荐UBS的陈礼健先生，谢谢。