聂梅生精彩观点

网易财经6月15日讯 “我们会知道2007年的狂热不会重复的，2008年的寒冬即将结束，2009年的故事正在上演，我们说2007、2008无可奈何，似乎相似处是有的，这次房地产的燕子又回来又有拿地潮，又有流动性，这次的燕子不是07、08年的燕子，是另外一只燕子，希望这只燕子经过风雨飞的更加的矫健和健康，谢谢大家。”

以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生演讲实录：

各位领导、各位嘉宾，地产界、传媒界、金融界的朋友大家上午好，很高兴来到博鳌·21世纪房地产论坛，为了不超时我会讲的很快。我想到去年的博鳌论坛我们之前说了哪些，哪些说对了，哪些说的不对，我脑子里记起三件事情。第一，希望政府出台新政，释放90平方米以下的普通住宅的需求，一系列的商会和业界的朋友都支持这样的论点，这一次的房地产市场的回暖，交易量的上升主要还是在90平方米以下的小户型。第二，上次的呼吁是，宏观调控要因时因地适宜，不能全国一刀切，促成了地方政府的新政不断的出台。第三，关于税收，我就不讲了。

每一次博鳌论坛，都可以释放新的展望和新的观点，我今天也期望大家可以在这里听到各位的高见，我今天演讲的主题是《调整期中房地产要素分析》，现在的调整还没有结束，我们要看当前的波动，现在是处于调整期，也要看长的视角波动，也就是我们讲的经济周期。从去年到今年一直到现在的经济数据，同数据中可以看得到，固定资产投资一直从去年的10月份到今年的5月份达到了25%以上的增速，尤其是今年的4月份以后，增速是非常的快，5月份达到了33%以上。去年博鳌论坛一直质疑房地产投资过快，高于城镇投资6%或者是7%，这是去年2008年7月份的情况，为什么要出台政策救房地产，比固定资产投资高7%还要出台政策救房地产吗？恰恰不幸被去年博鳌房地产言中房地产市场严重的跳水，一直下降到今年的1月份和2月份，连续两个月房地产的投资只有1%，之后逐渐的向上提升，1—5月份达到了6.9%，5月份达到了16%，但是跟城镇固定资产投资相差了20%左右。我说了这些，大家就明白是怎样的事情，房地产投资在上升但是仍然无法不能达到原来的水平，因为同步的水平是25%左右。

CPI指数跟房价同步的波动，大家可以看得到三年来CPI、城镇固定资产和房地产投资是同步波动的，房价不要认为上涨了，但是同比仍然是在负值上，并没有超过零线。

现在分析去年到今年的政策导向，实际上十月底以后出台的新政主要是全面启动自住性的需求，放松性银行的个贷，允许银行贷款。第二个导向，关于加大保障性住房建设，我对相关的数据进行了统计，5月21日国家发改委出台了4万亿元其中廉租住房和经济适用房等保障性住房是4000亿元，原来的数据是9000亿元，廉租房是不是放在了等等。

房产交易回暖，房价跌幅下跌，资金回笼迅速。五月份的数据是同比仍然是处于负值，下降0.6%，下降在缩小，环比在上升，现在到底卖了多少的房屋，1—5月份一共卖了2.4亿平方米，这是怎样的概念，去年的情况是比较低迷的，现在的2亿和6亿相差多少，今年是否可以达到去年的6亿平方米或者是2007年的7亿平方米，其中商品住宅增长了多少，同比增长了25%或者是26%，比去年卖的快，增幅也高，这个数字给了我们预期，今年到底可以卖多少房屋，今年上半年比去年上半年快得，销售面积是这样的，销售额是1.13万亿元，同比比去年高了45%，商品房高了50%左右，其中大家担心的商业用房和写字楼分别上涨，我们卖出的1.13万亿元，一年的销售额大概就会达到3万亿元，现在大概是这样的数字，只是我初步的估计。

去年我们在年底的时候，我们跟REICO工作组一起合作，我自己做了一个测算，同时是新浪网和北京师范大学的钟教授也做了研究，到底开发商差钱是多少，去年年底开发商的资金链空前的紧张，我们自己计算起码在5000亿元以上，如果5000亿元补不上是相当的危险，说这个话是去年12月份到今年春节1月份确实是差钱，北京师范大学的报告是差8000亿元，时间段是不同的，我们认为是相差5000亿元，如果没有这次的“小阳春”，资金链断裂绝对不是危言耸听。

就开发企业的资金来讲，定金和预售款增长了7.2%，因为个贷没有上升，这次回升是假的按揭等等，个贷部分是增加了，一共增加了2000亿元，增加了39.8%，如果是假按揭能否有这么多的增量，我是不相信的，这里面是自筹资金的增长和贷款的增长是低于预售款和个贷的增幅，这是目前的比例情况。

目前卖出了1.3万亿元的房子，原来的缺口是5000—8000亿元，是否补上了，为什么开发商要买地，为什么房价环比上升，同比下降，原因是缺口还存在吗？不管缺口是多少，现在卖出了1.3万亿元，应该说房地产危机在开发商的资金链上不能仍然差钱，原因就不多说出来了，原因主要是降价、政策出台和量能释放。我记得3月份人大开会的时候，大部分的报纸、媒体包括政府都说不会再出房地产刺激新政，目前主要是消化现有的政策。但是却不然，13年来自1996年政府首次下调商品房资本金比例，这是在今年5月份，原因是什么？这是我认为的理解，普通住宅从35%下调到20%，下降这么多，实际上此事跟归须是一样的，首先是需求降低首付从35%下降到20%，开发商的首付就是土地出让金，应该说是开发商的投资首付，下调了资本金的比例，房地产开发速度是缓慢的，1—5月份的增幅分别是1.0%、1.5%、4.5%到4.9%，同期固定资产的增幅达到了35%以上，现在总投资达到了1万亿元左右，第二个原因1—4月份开发企业完成土地的面积是7000万平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地价格下降，这是不买地还是地价下滑。

第三，房屋施工面积同比增长了2.4%，新开工面积下降4.6%，不买地不开工，再建的也少，所以开发商的新开发面积和投资通过这样的数据显示是减缓，一个是投资减缓，固定资产4万亿元拉动是否够，现在4万亿元上去了，但是房地产缓慢的上升，大家都不买地和不开工，未来的房地产发展情况是可以预计的，这是第四点。第五，为了抑制投资炒房卷土重来，政府的弹药库是有弹药的，几乎是降低和出台征收物业税，因为房地产和CPI同步波动已经密切三年了，要密切注意此事，我想政策导向和分析还要看证券市场和房地产市场，这个曲线市场我们是一直做的，从2007年开始做的，现在上证指数回来了，房产指数在5月份也调头上升。

我们分析，一般来说，房地产市场滞后证券市场大概是四、五个月，房地产市场的景气指数这是国家统计局公布的比上证指数滞后四、五个月，国家股市触底是去年年末，房地产触底是在今年三、四月。尽管当时我在美国，西方的经济学家认为，这次我在美国呆了一个半月，他们认为股市触底六个月后，经济不景气将结束，现在综合的情况是，如果去年年底股市触底，今年二季度末中国经济将有可能走出低谷，并不是V型反弹，这个点是符合中国和美国的情况，美国多个部门研究美国的经济衰退于今年年底结束，包括诺贝尔经济学家都改口了，甚至说是9月底就恢复，这是回归常识。

我们先知道大概的常识在什么地方，最佳的投资机会就是大多数人最悲观的，这是去年的12月底股市是在1600点，到了现在的2800点赚多少，房地产投资是在今年的一、二月份，当时购买房地产现在的价格是怎样的，三亚从今年的春节左右到现在，房地产的价格，例如富力湾涨了多少，大家心里是有数的，最悲观的时候投资是怎样的情况。

所以总结政策的走向，是从需求到供给再到释放，从低端到中高端释放，从购房人到开发商，我非常记得有一个同仁讲过，真正的政府救市要看是不是在开发贷款上放松，开发商资金放松上，这个新的时间节点就是这样的。从拉动消费到投资拉动，我个人认为今年经济保8%，恐怕越来越依靠投资拉动。

本次全球性的经济衰退中，房地产三大要素的评判在不断的变化，这次在华尔街美国的一些人讲出来的，我认为是有借鉴作用的，房地产的《圣经》就是地段、地段、地段，接下来有做产品的，认为产品、产品、产品是最重要的，这次经济危机中大家不约而同的认为money、money、money就是资金、资金、资金是最重要的，谁的资金链多，谁就可以过这次危机，谁就不缺钱，谁就将房屋卖好了，谁就过了经济危机。大家认为抗跌性是最重要的，你的产品不论是在哪里，怎样的产品怎样的组合才可以抵抗下跌，北京的产品做的不好的，恰恰是卖的不好的，因此地段和各种要素的综合是非常重要的。

原来习惯圈地、圈钱盖小区卖房的模式要改变，最近很多的人问我，现在投资中国的房地产，到底应该投什么地方，应该进哪些地方，我认为这跟经济动力有很大的关系。例如硅谷比较箫条，但是跟硅谷濒临的航空谷很发达，要看新的经济动力，例如上海两个中心拿到了，经济产业园动力就很强，有了这些人口才可以聚集，1%的人口增加导致25%的消费，此时就开始凝聚了，就开始购买房屋，才会有商业和交通，继续刺激经济圈的持续发展，因此首先是创业，新的经济动力有了，才会有就业和置业的问题，而不是原来熟悉的小区开发的模式。

最后，要密切全球的经济和金融态势，并不见得现在是大喘一口气可以抢地圈钱，现在美国资产的情况，股票贬值30%—70%，住宅美国贬值20%—50%，但是美国的土地没有动，土地是没有终端折损或者是折旧的资产，美国在20多年中增幅是25.3%。

全球经济2010年将要复苏，房地产在不同地区回暖的速度有数十倍的不同，中国回暖的速度也许是啊数十倍，土地回升先行，拿地要考虑可支付能力，现在的可支付能力最强，全国回笼了一万亿元左右，而且地价低，要重视中国的浮资和复指，因此对土地的评估要有长周期，美国认为是24年。美国银行的利率是1.75%，基本上41年存款利率翻一番，股票年收益是5.3%，就是13.5年翻一番，美国的土地经营的好是2.5收益，大概是2—5年翻一番，中国的土地每亩几十万元到每亩几百万也不会超过5年，全球美元大量的印刷，奥巴马大量的印钞带来美元贬值会蔓延全球，中国政府有巨额的资金，一个季度大概贷款发送了6万亿元，后面还要放，各国政府都是这样的，流动性增大，不可导致故事上涨，这个情况在2007年出现过，流动性大量的增加，必然股市和楼市的价格大量的上涨，CPI的价格上涨，尽管现在没有出现通胀，不等于是今后没有，应对的措施大家不约而同的选择不动产。

最后，我们会知道2007年的狂热不会重复的，2008年的寒冬即将结束，2009年的故事正在上演，我们说2007、2008无可奈何，似乎相似处是有的，这次房地产的燕子又回来又有拿地潮，又有流动性，这次的燕子不是07、08年的燕子，是另外一只燕子，希望这只燕子经过风雨飞的更加的矫健和健康，谢谢大家。