中国地产六方会谈（三）实录

主持人：感谢这场对话的嘉宾，下面是最后一场环节，这个是主题是迎接中国地产新的商业周期，我们有请对话嘉宾：

天津滨海团泊新城投资发展有限公司董事长李春津先生

建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生

恒大地产集团执行总裁夏海钧先生

沿海绿色家园集团/沿海地产投资（中国）有限公司副总裁成实先生

泰盈置业集团总裁黎振伟先生

冠军联盟轮值主席姚良松先生

万顺昌集团有限公司资产管理部董事总经理梁联昌先生

下面让我们掌声有请对话主持：21世纪经济报道地产事业部新闻总监袁一泓先生，嘉宾主持：搜房机构CEO代建功先生。

袁一泓：谢谢大家这么耐心等待最后一场，今天最后一场六方会谈是迎接中国地产新的商业周期，迎接说明还没有到来，但是我曾经在上一个对话的主题叫常识，其实是共通的，第一场去杠杆化，杠杆化是一直存在的这是常识。第二个商业周期是不是存在，我觉得也是常识是存在的，只不过有些人没有把握好，有些人觉得把握住了，但是做错了。我想问的第一个问题上一轮周期叫做调整周期，这个调整周期是不是已经结束了，如果没有结束大概什么时候会结束？

成实：我认为上一轮周期已经结束了，从我们观点来看，整个调整周期应该还没有结束，估计比较乐观应该是在明年年底，能够起稳。我认为中国下一个房地产周期应该在2010年之后才会发现。

李晓东：谈到房地产周期，先是怎么样界定，一个完整的周期应该从起飞到上升然后平台，下探整理再上去，如果这样的话经过W型完整的整理算是一个周期的话，我想房地产在此时此刻，根据我们研究和一些判断应该是在U型翻转的触底阶段，应该说最坏的情况已经出现。去年在同样地点谈论这个问题的时候，当时我们认为房地产市场最坏的情况很快会出现，但是没有出现，但是政策对房地产转暖很快在去年年底就已经出现了。实际上这一年来再坐在这里谈，现在这种情况已经发生了，因为当初我们做这样判断，主要基于支持中国经济发展这三个引擎都出现了问题，最终可能要想启动房地产这样一块，因为房地产不管是对投资还是对消费者来说它的拉动都是非常大的。

在实体经济还没有完全走稳情况下，房地产过快或者期望过快增长不太现实，但是对未来通胀的发展，因此现在开发是放量，实际上开发商手上可供开发的土地，存量土地是很多的，今天开会的时候，很多的嘉宾都在说，回去说调整开工的计划，今年开工的面积很快就会增加，这种情况下，多种因素是相互增加的。

李春津：从调整的观点来，目前还没有结束，如果从周期来看，还是希望等待一段时间，因为房地产是有属性的，政策执行起来是需要时间的，真正的房地产调控从2007年开始到2008年还没有完全的调控到位，金融危机就来了。正是因为房地产的社会属性和资产属性，虽然没有进入到国家的十大产业振兴计划，但是各个地方政府都给房地产的复苏、“小阳春”带来了一定政策上的影响，基础设施和投资消费需求拉动也好，显然也助推了调控的周期，有可能这种周期缩短了，因此我感觉调控还需要二到三年。

黎振伟：我是做代理行业的，因为好的地产行业都是在大城市，还有特殊的成熟，例如北海和三亚，从我们的观察来看，二、三线城市并不是我们想象的很好，销售是很大的，因为政策和筋肉是全国一样的，但是每个地方的反映和老百姓的购买力是不一样的。

我们也看到，市场并不是一片艳阳天，大家都到处的购买土地和房屋，这是误区，这次的回暖，如此快的转变是非正常情况下出现的。我们相对来说要更加谨慎的看待问题，如果问到我，市场什么时候回暖，我认为今年年底或者是明年，局部城市回暖是比较快的，相当多的中小型城市的回暖是没有达到的，所以我们应该在每个城市做好相应的对策，谢谢。

姚良松：影响中期房地产企业的曲线是很多因素的，调整到期了没有，我认为最低的时候已经过了，关键是过了最低阶段后是快速的往回走还是缓慢的往回走，还是往回走的过程中出现了波动，后面是各种因素综合的结果。这次的回升实际上从经济的基本面来讲，回升不应该如此的快，因为经济的基本面还没有那么快恢复，也没有那么的乐观，为什么现在出现小阳春，甚至像三亚的天气非常的热，初夏提早的到来，我估计这是大家对流动性过剩的预期导致的结果，现在宏观调控刺激后，闸门打开了，大家对流动性过盛的恐慌，大家心理就有恐慌，买涨不买跌，因此带来了“小阳春”，使得大家很意外，也很惊喜。不管以后的走势是如何的，有一点是可以肯定的，整个的房地产企业经过上一轮的调整，都会变得更加的沉稳和稳健，今后这种发快财的心态要调整，要更加务实的修炼自己，这才是更加成熟的。

梁建昌：主席你好，刚才谈到房地产的周期的问题，我这里讲一点小补充，因为房地产行业是住宅和非住宅的问题，今天多谈谈地产和商业的问题，商业中有办公楼和商铺，关于周期的问题，我觉得商铺的周期是刚刚起步的，而且会很长久的。

我们看看过去的历史，我们看八十年代中国曾经用代金券购买产品，九十年代又开始商铺，加入WTO后，我们面向世界开放，例如有一个品牌是LV，在上海有一个店，目前在上海的发展超过了4家店，生意的周期是刚刚起步的，我想是有几个原因的。现在的价值，例如住宅跟商铺的价值是如何平衡的，例如住宅是3万元/平方米，商铺的价格是否是6万元/平方米。例如香港的铜锣湾上面的住宅是4万元—6万元/平方米，下面的商铺可能是300万元/平方米，实际上差距是很大的，在中国大陆目前的价钱差距也是很大的，商铺是经营性的物业，靠租金维持增长的，中国很多的开发商是不知道如何收取租金的，例如百货公司有两部分的租金，一部分是租金一部分是扣点的，很多的商场没有将租金发挥的很好。

我觉得在未来，中国的商业还是会有很大发展空间的，因此我认为商业的周期是刚刚起步的。

袁一泓：梁总最后一句话才听得出来是刚刚起步的，我的普通话也不好的。今天上午和下午的论坛以及演讲我一直听过来，听了这么多的演讲，我跟几位同行交流的时候比较担心，大家是否过于乐观了，现在新的牛市来了，这一轮的涨幅一直会持续下去的，尤其是听到钟伟教授的观点，我吓了一大跳。但是在座的嘉宾还是比较冷静的，毕竟经过了08年的调整，但是大家过于谨慎，为什么吓怕了，有一点一朝被蛇咬，十年怕井绳？

成实：谨慎一点好，我认为房地产企业最大的困惑是说，形势好和不好都要做，这是最大的问题。大家热火朝天，一会儿说形势好，一会儿说形势不好，真正做的人是不会离开的。一个企业要调整的时候，整个的投资方向，主业的方向和产业布局是很难的，形势好也好，形势不好也好都要做下去，政府无论如何变都要跟着做下去。最重要的是就是上午的演讲时金地董事长凌克讲的控制风险，形势不好就少做一点，形势好就多做一点，只能这样。

袁一泓：黎总您认为这一轮房地产的调整真的需要那么漫长，需要2—3年吗，因为房地产毕竟是先导行业，在经济周期中要有主导作用，本轮的经济周期中房地产领先于经济先行调整，有的经济学家说中国年底中国的经济要率先回升和复苏，如果观点成立的话，房地产行业应该先行复苏。

黎振伟：我纠正一下，并没有说死的，我说现在的好并不是全面的好，不同的城市反映的是不同的，不同的物业反映的也是不同的。

还有三线城市，今天在销售和开发，并不是说杭州好，西安、常州、南宁就不好好的表现是不同的物业和城市，但是整个的发展，应该是回转的变的。千万不要认为好的就是全部都好的，这样就是误区的，不要认为住宅好了，就可以到处的拍土地，住宅和商业都去买，至于说周期的问题，大家都看到了，去年年底和今年年初是回暖的，关键是不要被表面现象误导从而进入另外一个周期。

代建功：狄更斯有一句名言：这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代，我们正在经历着从悲到喜快速转换的过程，我记得刚才看的宣传片，福布斯宣传片里面有一句英文的口号：“没有什么是不能改变的，每件事情都是可以被改变的”，这就是改变、变革的概念，奥巴马在美国大选的时候，他也把改变、变革作为他的竞选口号，狄更斯的名言里面也感觉到世界变化是特别快，房地产周期在某些方面来说，谷底回升的也是特别的快，在特殊的阶段，对于企业而言应该如何来定位，现在处在商业周期时期里面，我们应对的举措是什么？

梁建昌：像我们这个企业由于现在银行收紧信贷资金的不足，而且外国的基金包括大型的私募基金，他们投资了房地产的比例中商业部分是比较少的，一般是30%是商业，70%是住宅，他们投资中国的商业地产中最高是20%—30%左右。如果贷款、银行和融资等方面不顺畅的话，我们是有机会将私募的基金吸引进来。

姚良松：我是冠军联盟的代表，冠军联盟是整个家居品牌，美的、东鹏陶瓷、大自然地板、雷士照明、红苹果家具、欧派橱柜等六个品牌的联盟，今天很荣幸出席本次的会议，家居企业如何应对房地产的形势和发展，刚才两场的对话有很多精彩的演讲，他们都有自己的角度看待房地产的发展趋势，家居企业也有自己的角度，作为房地产下游的企业或者是相关的企业我们有自己的角度看待房地产的发展。

我们认为房地产企业的趋势有几个特点：第一，他们由更多毛坯房转为精装修房。第二、房地产企业以前是全能型的开发模式，现在变成了房地产开发资源整合者的角度。以前从建房、设计都包了，现在就变成了更加的专业，有设计公司服务，建筑公司建造，装修公司装修，家居公司进行家居的配套，还有销售公司和物业管理公司进行服务，这是非常专业的服务链。第三，通过本次的调整后，房地产企业会更多的在价格上的营销转变为自身价值营销。例如橱柜的采购，谁的价值便宜就要谁的，今后会注重价值的转变。

根据这三种变化，我们会及时的应对，第一个是更加观念化的，以性价比为核心优势为他们提供专业化的产品。

第二个冠军联盟以整体化，一体化配套的专业服务，房地产开发商是资源整合，我们在链条中做好自己的工作，完美和流畅的进行链条的连接，完成家居企业链条的力量。

第三个家居行业中每个品牌都有强大的影响力，通过我们的品牌影响力提供给房地产企业，最后汇聚成房地产企业的影响力，以前的产品不太注意家居品牌，如果某一个房地产品牌使用的都是品牌的家居产品，也会提升房地产企业的产品影响力，因此大家都要认清楚自己发展的轨迹和规律，顺应这种规律，下一轮房地产浪潮就会取得非常主动和从容的地位。

黎振伟：下一轮的发展周期带来哪些机会，今天钟教授说的很好，就是几个方面：第一，城镇化创造需求，下一轮的大机会就在三、四线城市，而不是二线城市，发展会带来很多的机会，当然二、三线城市不是简单的套用一线城市的发展模式，他们有自己发展的模式。

第二，交通方式的改变，会带来很多新的改变，国家这几年花几万亿元做城市铁路和地铁，沿线的物业会有很多新的机会。这种发展在欧洲、香港和新加坡是成熟的，中国还是刚刚开始的，我们还没有意识到轨道交通、地铁上盖交通方式带来大的改变。

第三，通过这次大的剧变，很多的投资者已经精明了，他们知道房价会增也会跌，他们会判断什么样的房屋抗跌，开发商也懂得了在下一轮的高潮中如何防范新的危机，对于大部分的开发商而言单一做住宅的企业面对的竞争会更加的激烈，地价会更高，如果要赢得竞争的话，要不将产品做得像星河湾一样，像万科那样好。要不就找到符合自己发展的模式，综合提升，例如服务商提升，能源上提升，所有的课题都是下一轮的机会和挑战，但这些都是专业的，需要我们不断的研究。

李春津：今天参加本次的会议，听了上午几位老总的发言，最兴奋的是我，我是做土地一级的，我发现各位老总蠢蠢欲动，准备买地，我很高兴，私底下我跟大家交流，我们都是做企业的，我们要审慎的投入，目前的情况下是需要的，反应了一个企业的成熟和企业家的冷静，我是这么认为的。

非要说企业今后这段时间如何做好，实际上中国的房地产真正的走向市场的道路没有太长的时间，经历一些波折是好的事情，企业今后要做什么，首先是荣辱不惊，处乱不惊，大风大浪都要见过，这是必要的心理的准备。

我认为还是要做品牌，品牌做好了，企业就可持续发展了，包括企业的品牌，产品的品牌，尽可能的寻求差异化，刺激消费者的心理和眼球。我们也是一直本着这个方向努力的。

代建功：李总是团泊新城的一级土地投资公司，团泊新城还是值得大家去参观一下。

下一位李总是做信托基金的，您认为什么时候融资会到来。

李晓东：今年是第五年参加博鳌地产论坛，每一年房地产的金融问题都是会议的热点，特别是在今年，我很佩服开发商的学习能力，今天上午聂会长讲了，一开始大家谈的是地段地段，后来是产品，最后关注到金融。今天听了一天的会议，在座的企业家都成了金融专家，谈的都是国家宏观的经济，谈的还包括了通货膨胀的周期，原来开发商是不太关注的，现在成了大家非常关注的问题，我今天要讲的内容，跟这些有一点相反。

我个人去年年底换了一个平台，从原来的信托公司重点是做房地产信托的公司，现在专注于跟房地产商会打造人民币房地产信托基金，在这样的环境内，如何把握机会，适应市场，创造企业的机会。

从房地产来说，肯定会出现起起落落，但是受宏观的影响是非常大的，我国包括世界因为咨询的发达，各种各样经济学说是非常发达的，各国政府应对金融危机和经济危机的能力跟七十年前是大大不同的，当危机刚开始的时候，很多的媒体和经济学家都说是百年不遇，多么的恐怖，大家对危机形成的机理和可采用的手段是比较少的，折腾了好几年才出了凯恩斯，1929年的金融危机到罗斯福的新政大家才找到了应对的办法。这次大家的行动是非常迅速的，危机的问题从企业家的角度来说，更多的是交给政府考虑的，政府会考虑和解决的，企业还是要关注微观佛教的问题，就是如何掌握和平衡好企业的现金流，资金问题，对于房地产而言，总是起起落落，一年的亏损对于房地产企业而言并不是灭顶之灾，并不是办企业年年赚钱的，凡是没有把握好，没有把握好现金流的，出现了清算的问题，就是灭顶之灾。

这些年来我们做的就是让房地产企业调整资本结构，提高抗风险能力，这几年讲的内容都不是跟银行相同的内容，我们讲的都是融资的内容，包括房地产信托基金，有了这些，再大的风浪对于你来说只是在曲线波动周期中的小风浪，而不会出现翻船，最轴是晕船，去年是过山车一样的过程，凡是前几年，动手早的，已经上市的公司，面对如此大的波浪的时候，就会比较从容，出现比较大的问题，大家传的比较凶的企业，多数还是走在路上，没有实现资本上市的问题，这些是值得大家警惕的。

成实：我很同意李总的观点，周期也好，波动也好，我认为还是要回归企业的本质，最近提了一个内容叫做“专业与激情”，所谓的专业是不管形势怎么样，要在房地产行业做下去，要将自己的管理、产品和内功锻炼好，这是步步为营的手段。第二个就是集群，大家说周期比较长，有的人就悲观了，要经得住打击，在形势不好的时候，仍然要对行业充满激情，因此我们就提了专业和激情，形势不好就不要悲观，形势好就要锻炼好内功，回归到企业管理的本质，房地产行业的动静很大，李总说都是讨论国际形势和经济形势，我认为还是回归企业本身，做企业就是这么简单。

袁一泓：现在大家开始重视周期的研究和把握，最重要的还是现金的问题，我个人观察了一段时间，对所谓周期的观察，我看了一些城市，包括上海、北京、深圳等一线城市，有些项目楼盘涨价比较凶猛，我也算是这个行业的一员，从行业本身的发展来看，过于急功近利的涨价对行业总体是不好的，我跟刘总探讨的时候，假如这个房子本来是卖1.8万元/平方米的时候，只是卖1万元/平方米是不合适的。在座的几位都是来自不同类型的公司，大家是比较谨慎的。大家对周期观点的是不同的，包括跟前几场嘉宾的观点是不同的，这是正常的，作为博鳌·21世纪房地产论坛有不同的声音是正常的，我们提供给大家的是一种参考。实际上是存在这样的冲动，因为有通胀的预期和资产价格上涨的预期，预期中有商业周期的来临，假如说新的周期比你预期的还要差，你觉得是什么样的形态，上一轮周期是2006、2007年的周期相似吗，表现出来还是资产和土地价格的快速上涨或者是暴涨或者是商品房价格的快速上涨，随之而来的就是政府的宏观调控，就是泡沫生成破灭再生成再破灭，你们应该如何应对？

成实：关于您说的涨价的问题，实际上现在媒体对于涨价都有误解，当初跌价的时候，开发商是很苦恼的，如果价格下跌政府就有意见，价格上涨消费者有意见，开发商是比较难做的，价格的涨跌实际上不是由开发商决定的。一说涨价就说开发商急功近利，定价权不在开发商的手里，影响价格的因素是多种多样的，因此不能说涨价就是开发商决定的。

我们说了下一次周期来临的时候，市场就会成熟，因为市场是经过多次反复的周期才可以达到成熟的。如果下一轮通货膨胀，有可能部分开发商会风光一把，但是不会长久的，政府和社会不会再允许2006年以前的风光状态，如果有这样的迹象，一定会很快的打下来，然后再进入一次调整，然后再慢慢的起来，我们判断市场是否成熟，一定不是象2006、2007年那样的疯狂，我认为成交量稳步上升，但是价格比较平稳，在此过程中，可能要3—5年才可以达到的，一定要反复几次，市场不会很成熟的。

袁一泓：如果未来新的商业周期是简单的上涨还是更加的理性。

李晓东：我国的经济周期不是很明显的，每一次危机后大家都认为自己更加的理性，个人在金融大潮中是比较渺小的，贪婪和恐惧是人永远的本性，正是因为有两种思维方式的相互作用，才产生了经济周期，在这种情况下，我们要奢望一次危机后都变得很聪明这是不可能的，我们还是从整体的经济运行来把握，开发商经过这一轮后，产生了怎样的教训，要掌握好自己的资本结构，控制好风险，就像前一阶段我看航海的内容，法国的造船家说小船可以抵抗10米的分浪，这就是从结构上抵抗风险，而且是倒翁的结构，一个企业家要将自己的企业设计成这样的结构，而不是关心明天遇到台风还是几米的风浪，这就是过于关心这些问题后，有的时候，有的风浪是不能预计的。企业的利润要有很好的分配，主要不是赚周期的差价，我主要的盈利是低价买进，高价卖出，下一次这样操作的时候，如果操作错了就是高价买入，低价卖出，最终是在产品的竞争力，才可以体现我们的竞争力。

我很佩服星河湾，他将这块土地购买后，真正的附加了价值，最后赚了120亿元还是60亿元，周期好就可以赚120亿元，周期不好就是赚60亿元，哪怕是30亿元，付出也是没有白费的，我们做房地产的基金和投资企业，还是关注核心竞争力的企业，资本结构有缺陷，我们希望通过合作增加平衡的作用，起平衡的作用，让你没有风险的航行。

袁一泓：李总是土地一级运营商，难道不希望土地价格高卖得越好。

李春津：这是人的本性，我是希望土地价格越高，卖的价格越多越好。但是从事房地产企业要理性，正如你说，新的周期来了，我们应该如何应对。这一轮周期和后一轮周期应该如何应对，是宏观层面出现了问题，还是行业出现了问题，还是整个社会出现了问题，开发商因为有了这种挫折，应该理性了，实际上不是这样的。新一轮周期或者新一轮调整有很多的因素，需要综合来看。

黎振伟：在主观上都是不同的，改变不同层次，但是客观上在中国目前这种管理架构里面，广州刚刚出现1.5万元/平方米的溢价，一下子这么高的地价，开发商一定会利用土地增值是没有办法的，当然我觉得政府我在处理问题的时候会比较谨慎，所以广州马上出了7个政策防止房价过高，从开发商角度一定要去博的，所以在这种不成熟的市场，这种重复还是会有的，可能时间会短一点，政策对策会快一点。

姚良松：我今天上午印象最深的是聂会长讲的，这一次再飞来的燕子肯定是另外一只燕子，燕子还是燕子，肯定会有相似的地方，但是也肯定有不一样。可能刚开始有些波动，像水流一样拦截一段时间，肯定有一个小的波谷，“小阳春”最终我认为倾向于更加理性缓慢的增长。长远来讲房地产从很多因素来分析，肯定是涨的，但是肯定这次会更理性，不会那么疯狂。

梁建昌：最后我简单讲讲，我很认同大家的这些看法，但是随着全球经济一体化，尤其是现在中国跟全球经济紧密联系在一起，周期性越来越短，调整速度越来越快，而且中国最关键是政府，政策的力度有多少？

代建功：我简单总结一下，大家的观点里面表达的是经济周期的影响因素越来越多，我们要驾驭经济周期难度越来越大，对于企业的经营来说提升驾驭变化的本领，应对新的周期也好或者未来发展也好，最好一种手段，这是我的简短总结。

袁一泓：还有一点时间有请每个嘉宾总结一下，作为企业也可以谈一下对未来的判断。

成实：还是在控制风险的前提下尊重常识，我们提到专业与激情。

李晓东：如果感觉到危机来了，策略是什么，我作为一个连接上下游的企业来说，我觉得还是保持很好的现金流在手上，在感觉到现在市场好的时候，对过度负债还是要有足够的警惕。

李春津：用一句话来说：听别人的话，但是要相信自己。

黎振伟：求实、求专、求对。

姚良松：设计的时候要把最坏的因素设计好，根据情况不断调节速度。

梁建昌：企业应该量力而为，做好风险管理。

袁一泓：因为时间关系这场论坛到此结束，金砖奖晚宴7：30开始，希望大家准时参加。主

主持人：大会到现在结束了，周期、获利、流动性、复苏、泡沫、高通胀是今天的关健词，从上午专家对未来的热情判定，到我们刚刚会谈大家对未来竞争乐观，似乎可以断定，经过一轮危机之后大家有了更多时间、手段和信息去应对，整个行业的进步也是房地产论坛的进步，对于在座大多数来说，过去一年应该是痛苦和欢乐，最为交织的一年，从资金短缺到房价上涨，到销售回暖。而在过去一年一天里38位嘉宾用8个小时所凝聚的中国房地产未来发展的智慧让我们暂时静下心来忘了痛苦、展望未来、醍醐灌顶，这应该就是这个论坛真正意义所在，也是希望我们给这个行业带来终极价值，盛宴还在继续，明天更加精彩，今天大会到此结束，接下来为大家安排的是冠军联盟招待晚宴，暨2009年中国房地产金砖奖颁奖典礼，请大家在7：30回到本会场，谢谢大家！