北京一豪华酒店分割变公寓 涉嫌违规售卖

豪华酒店变不限购楼盘 低价格吸揽投资客

2014年12月，金霖酒店以“前门府五星级精装LOFT”的概念推销自己的精装公寓。按广告说法，这个距离天安门仅800米的房地产项目，精装修送家具家电，不限购并可拎包入住，还配备健身会所、游泳池、中西餐厅、温泉池、会议中心等五星级配套服务的豪华项目，售价仅为3.1万元/平方米。

作为北京南二环内核心地段，目前珠市口区域一手新房稀少，可参考的仅有崇文门国瑞城等少数项目，售价早已超过7万元/平方米；二手房中，一些房龄超过30年的老小区要价达到4~5万元/平方米以上，而一些拆迁规划中的平房均价更是高达12万元/平方米左右。

在这样的行情之下，定价3万元出头的金霖酒店公寓显得非常具有吸引力。在网易财经实地探访金霖酒店当天，看房人正一波接一波的到来。

从外观上看，这家号称五星级的酒店设施完整，运营正常。大堂被装饰得金灿灿，宽大的庭院中里草木依然旺盛。一些大型会议仍在此举办，前来入住的客人不少，最经济型的商务双床房价格为798元/晚。

如果没有销售人员的引领，一般人很难发现，酒店正在转变为一处楼盘。一位销售人员称，“目前就剩北楼还在营业，但再过两个月就会全部歇业，除了一楼的餐厅等公共经营设施，全部改造成住宅公寓出售，一共会有556套房源。”

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这个距离天安门仅800米的房地产项目，精装修送家具家电，还配备五星级配套服务的豪华项目，售价仅为3.1万元/平方米。

到达正在改造施工中的南楼，网易财经观察到，从电梯到楼道，四壁和地板已被木板包裹起来，原先酒店标准房间的格局，正在被加层改装成loft阁楼式的精装户型。

一套58.74平方米的loft户型，挑高5.2米，加上二楼夹层的两个卧室，总面积为85平方米，总价182万元，折合每平方米约3.1万元。此外还有部分户型为100多平方米，是将两套loft打通形成，售价为364万元。

酒店一角，几个小房间已经变成了售楼处，墙上贴着的销控表显示，目前已经有62套房源被选完。现场还有多组客户由销售人员带领，挤在此处热谈。

“我们卖得很快，”一位销售人员对以购房者身份咨询的网易财经表示，“不限购又总价低，自住、办公、投资都很适宜。从开始卖到现在才20多天，先推出的一百多套房源就剩四五十套了。现在2楼靠南的房源已经全部卖完，3楼也所剩无几，只剩下北面的，要买得抓紧。”

金霖酒店作为公寓住宅卖得如此便宜，背后当然是有原因的。销售人员明确坦言，酒店土地是商业性质，目前还剩38年产权，而住宅产权分割和预售许可证还没有办下来，购买时只能签5年使用权出让合同。此外，由于没有产权抵押，购买该项目房屋也不可以贷款，只能全款支付。

销售与老板说法不一 酒店改公寓涉嫌违规

但是网易财经了解到，酒店分割为住宅出售，这是北京市明令禁止的行为。早在2010年5月，就有北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合下发《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》。

该文件明确规定，“酒店项目一律禁止分层、分单元销售，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”

有业内人士介绍，酒店类物业如要变更为住宅，须提出申请更变规划，补缴土地出让金和其他税费后，才可以分割产权为住宅销售。不过，自北京叫停酒店分割销售之后的几年间，这类情况办理成功的例子极少，主要还是因为这本身就与政府的调控导向背道而驰。

而网易财经以购房人身份咨询时，金霖酒店方面的销售人员保证说，购房者所买的就是产权房屋，只是产权没有办理下来，“我们已经备过案了，承诺5年内产权分割能够办理下来。如果办成了，购买者需要缴纳约10万元的土地出让税金，如果办理不下来，开发商保证可以回购。”

随后，网易财经联系到了北京金霖集团董事长叶根金，但他的说法与销售人员的说法截然相反。叶根金明确表示，金霖酒店的产权是分割不出来的。他同时否认有556套房源都要出售，而是称酒店仍然要做，总共只有南楼140多套房间房源转让使用权。

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酒店一角，几个小房间已经变成了售楼处，墙上贴着的销控表显示，目前已经有62套房源被选完。

对于销售人员向购房者保证5年可办理产权的说法，叶根金解释称，“这只是个别销售人员的说法，他为了促成交易可能那样说，因为成交了他可以提点，对这种情况公司无法控制。但我们管理层是非常明确的，就是出租使用权，这是完全合法合规的。”

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友认为，无论该公司的表述是出售产权还是使用权，都涉嫌违法违规销售。

“即使改头换面成转让使用权，但以常识来看，哪有租赁一次交这么多钱、租这么长时间的？在法律的判定中，这种行为就是实质性买卖。而作为房屋买卖，未取得预售许可证即开始卖属于违法行为；而作为酒店，未完成产权分割即开始销售则构成违规。”

胡文友继指，购买这类房屋承担的风险非常大。购房人以为自己买的是整套房屋，但在司法解释中，使用权转让合同是无效的，一旦资产实际持有者出现破产，法院就会查封拍卖资产，届时购房者的权益将不被保护。

“而这种风险，当经济形势下行、很多小公司资金链承受考验之时，变现的几率也大大上升。一旦崩盘，即使公司主观上不想损害购房者利益，购房者还是风险的最大承受者”，胡文友表示。

内资酒店受廉政冲击大 分割出售鲜有成功案例

资料显示，金霖酒店原址为清代精忠庙，1958年北京华北光学仪器厂在此建厂，简称218厂。218厂是央企中国兵器工业集团公司所属企业，也是前苏联援建的156个成套项目之一。

约2012年左右，浙江商人叶根金与兵器工业集团签下租约，叶根金背后的金霖投资集团获得了该地块及其建筑20年租期，双方约定到期再续20年。

之后，原先庄严宽大的俄式旧厂房建筑被改造成了豪华的星级酒店。金霖酒店官网显示，酒店占地面积58亩，建筑面积4.6万平方米，酒店内有景观绿地面积1.2万平方米，景观水体面积500多平方米。据叶根金本人介绍，其对金霖酒店的投入达到6个多亿元。

2013年年初装修完开业后，金霖酒店还曾是全国两会浙江代表团的下榻之处，但是如今已经面临缩水散卖的处境。

有接近金霖集团的浙江方面知情人士向网易财经透露，叶根金的公司是做加工业务起家，后来从事投资，目前内部出现了一些资金上的问题，情况不容乐观，要将酒店变现也在情理之中。不过，叶根金对网易财经否认公司资金有问题。

叶根金说，酒店经营现在不好做，整个行业都是寒冬，而金霖酒店的规模太大，维持乏力，因此才会将南楼拿出来转让使用权，以此回笼资金。网易财经测算，如按叶根金说法仅计算南楼140多套房源，金霖酒店此次可回笼资金约2.5亿元。

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2013年年初装修完开业后，金霖酒店还曾是全国两会浙江代表团的下榻之处，但是如今已经面临缩水散卖的处境。

金霖酒店的销售人员告诉网易财经，酒店经营不下去的一个因素是地段，虽然地处旧城核心，但不与干道相邻，位置上有些吃亏；更重要的因素是金霖酒店此前主要是与一些央企合作，现在环境变化，这类合作大幅减少，导致经营状况变差。

国内酒店研究专家、HVS上海分公司董事总经理方睿表示，生存环境的变化是国内品牌酒店目前的一大困局。从2013年下半年开始，一系列廉政反腐政策导致国内酒店业的央企和政府客源一下子没有了。这种情况下，国际品牌酒店尚且能较快恢复，但一些国内品牌酒店收入锐减，很多经营不下去的高星级酒店无奈下只能整体转让。

“但是酒店分割成公寓再销售的则很少见，我了解就没有成功的，因为政府不支持这种做法，在政策上有很多障碍，”方睿说。

实际上，仅获得租约而未得到产权，也是金霖酒店无法通过产权转让来变现止损的根本原因。叶根金对网易财经表示，“我们没有这个地方的资产权，这是国有资产，属于央企兵器工业集团的上市公司，我租的只是使用权，所以他们拿去也是使用权，酒店整体的产权分割是无法实现的。”

然而，就在金霖酒店内隐蔽的售楼处里，购房者们仍然被承诺，产权分割已经备案到有关部门，五年内就能办理，届时他们就能够拿到属于自己的房本。