导语
LEAD
走出2014年地产销量的U型山谷，2015年地产行业基本面预计更为平稳。在中国经济再次承压的一年，2015年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。展望2015年，从方法论上看，仍然是守住底线，加速转型。政策制定者仍需要在促改革、稳增长和防风险之间求平衡。从最终判断上看，房地产市场出清、金融市场出清、三大改革落实，宏观经济更有可能呈现边破边立的格局。
房地产行业2015年展望
PROSPECT
券商问答
Q&A
券商问答
行业基本面
中长期需求仍有保障，平稳发展可期。城镇化进程加快，发展空间足够大；中长期需求仍在，二胎带来新的契机；看好都市圈的卫星城、二线核心城市，因为有产业和人口的持续支持。
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房企致力于改变粗放的开发销售模式，向产业链纵深发展，向上游布局金融业，向下游借助互联网拓展房地产配套服务；另一方面，养老地产细分市场、大健康领域也成为房企纷纷布局的方向。
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2015年行业投资关键词
KEYWORDS
券商表示，2015年将是中国经济再次承压的一年，与过去以外贸承压方式不一样，2015年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。如果通过了，中国经济一马平川；如果通不过，中国经济的风险会增加。
需求收缩
Falling Demand
原先可以盈利的制造业企业可能因为成本上升或需求不足而出现全行业亏损，长期积累的房地产泡沫可能因为需求收缩而破灭，地方的土地财政模式可能难以为继，等等。这些问题最终都会在财政金融部门暴露。调控得好，可以把风险控制在局部较小的范围内，逐步化解。而一旦调控失当，局部风险就有可能演化为系统性风险，从而对整体经济的稳定造成冲击。
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城镇化
Urbanization
“新型城镇化将带给中国经济潜在的增长巨大动力。不过，城镇化不是盲目扩大城市规模，而是涉及经济发展和城镇建设，还涉及空间布局、区域协调和配套制度建设等一系列十分复杂的问题。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，以人为核心的新型城镇化，就是要把农业转移人口市民化作为首要任务，通过深化改革破除阻碍城乡一体化发展的制度障碍。
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市场分化
Market differentiation
新年房地产市场成交未见大起伏。但一线土地市场已经开始了争夺战。根据中原地产市场研究部统计数据，2015年1月份，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿元，与2014年12月份的378亿元相比，环比上涨了40.4%。一线城市的土地遭抢，但楼市的投资需求仍在下降，中原地产发现，以广州为例，“1月，广州楼市一手、二手、商写等各类物业的成交均出现结构性回落，其中，以投资需求为主的商写物业下滑最为显著，供应和需求环比下降普降五成左右。”
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企业转型
Corporation Transformation
近日国家统计局公布了2014年房地产市场数据。从数据看,2014年房地产行业的景气度进入历史最低,行业的主要指标房地产开发投资和商品房销售双双下降,尤其是销售出现了负增长。从年初以来的销售数据来看,城市间的销售分化也很明显,一线城市销售保持增长。我们认为2015年受供需结构发生的重大变化,行业仍将保持下行的态势,销售同比仍下降,房地产开发投资增速继续下滑。2015年针对房地产上市公司的投资逻辑主要在于转型,我们认为2015年房地产企业的“转型”将会持续并且深入。
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2015年券商最看好哪些个股
THE BEST STOCK
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000712
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平安证券在研报中指出，信达地产定位为中国信达的唯一地产平台，随着中国信达改制完成及整体上市，信达地产依托集团资源优势，通过关联交易获取集团不良资产项目，助推公司扩大规模，内部协作优势加速兑现。中国信达的不良债权类资产中60%为涉房资产，为公司提供了强大的隐形土地资源库。
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601788
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中投证券在研报中表示，保利地产聚焦一二线核心城市，定位刚需及改善的主流需求，合理平衡周转速度不利润率，14年销售增长含金量高，15年表现将更好。股权融资戒将推出，发展有望再加速，且市值管理劢力将增强。盈利能力突出，股权激励护航，14年业绩增速略低于预期，15年将重回 20%以上。
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600999
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瑞银证券在研报中提出，公司作为北京区域资深龙头，有望受益北京区域，预计公司14、15年EPS分别为0.76、0.98元，维持“买入”评级。伴随库存的下降，购房者对于北京房价上涨预期将在2015年上升，项目布局北京占比高的首开股份销售额有望在2015年获得高增长。
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601555
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张江高科属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡。中关村试点政策推广、400亿元创投基金预示张江高科面临新的发展机遇。此外。张江新孵化器模式正在酝酿，创投平台日趋完善，PE项目进入收益期。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。
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000776
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广发证券指出，随着资本运作空间逐步加大，招商地产体制以及管控方式愈发灵活，“双引擎，多平台”的发展模式，将为今后的发展创造更多的可能性。展望2015年，招商地产货值充足，规模增长确定性强，社会平均资金成本进入下降通道，叠加区域政策刺激以及资本运作的预期，具备投资价值。
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601688
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南京高科作为南京国企改革龙头，业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前拥有商品房项目权益建面166万平，保障房项目权益建面近100万平。多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利，期内拟投资15亿元参股南京银行。目前公司按照南京市政府要求，正在逐步退出房地产和市政业务，转型预期强烈。
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