特别策划

近年来，养老地产成为房企投资新热点。12月24日，保利地产在北京正式对外公布的公司长期养老战略规划，成为这一央企地产巨头全产业链涉足养老产业的路线图。

保利地产董事长宋广菊透露，目前已在北京、上海以及广州等5个城市，布局有6个在建试点项目，从机构养老、社区养老以及居家养老 “三位一体”推进，全产业链切入。

据悉，早在2008年保利就曾经派出高层奔赴日本考察养老地产，2011年正式将养老地产提升至集团战略高度，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为“和熹会“老龄公寓，并在今年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的首个试点项目。

截至目前，该公寓共拥有200多个床位，拥有专业的护理人员，已有114人入住，年龄都集中80岁左右的老人。保利地产副总经理胡在新透露，“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌，未来将向全国推广。

对于未来保利在养老地产方面的投入，宋广菊透露，类似上述和熹会的养老机构未来十年可能会建50个，预计保利布局的每个城市可能都会建一个，甚至两个，“在老年持有公寓方面，公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市会有五、六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。”此外，对已建成的社区将投入5-10亿元，进行适老化改造。

保利地产如此大规模的长线布局，显然是看准了养老地产的长期持续性需求。据一位举办多次养老展的负责人透露，目前养老产业市场需求每年将达到6000亿元，而市场提供的产品和服务还不足千亿规模，这形成巨大的市场空缺需求。而券商机构调研最新数据显示，养老产业空间巨大，参照2010年人口普查的结果，我国60岁以上老人占比约为13%，1.74 亿人，以人均每年 3 万元开销计算，目前养老产业规模至少在5.2万亿元左右。

毫无疑问，巨大的市场需求吸引房企、险资等多路资本介入。地产龙头万科在北京房山窦店、长春以及杭州等有多个养老地产项目试点；世联地产联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务。此外险资嫁接地产的养老模式逐渐浮出水面，比如泰康人寿正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，在北京昌平建立养老院。

不过，在方圆地产首席分析师邓浩志看来，尽管国内养老地产有很大的发展前景，但国内参与开发商市场经验不足，大家都处于摸着石头过河的阶段。他认为，国外人口基数小，支付能力强，相比国内市场有很大差异。目前国内养老地产很多都是卖房子为噱头，纯粹养老地产房屋，需要各种医疗保健的硬件配套以及专业养老医疗配套服务等，设计一款针对中国的养老产品很不容易。

网易财经了解到，上述保利位于北京首个养老地产项目尽管运营已有一年时间，但入住率仅为50%，尚处于亏损状态，且前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利。

“预计用3-5年的时间使养老产业基本实现盈亏平衡，这样速度还是有很大压力的”，胡在新透露，毕竟目前国外养老地产的回报率都是在10%，而国内因市场接受度以及收费控制，养老产业营收情况基本是亏损状态。

在日前的战略发布会上，保利提出了旗下养老产业盈利模式将是微利模式。居家养老收取一定的服务费用补贴成本；社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费；机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

“目前国家对发展养老地产地价没有优惠，很难在从后期项目上赚钱”，宋广菊称，这是长线的培育期，很难说它会马上有利润，短期内公司将通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造，“因此养老地产仅作为保利长期战略布局上的考量，是未来新的盈利增长点之一。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，目前养老地产领域正陷入困境，基本是围绕地产而盈利，而非养老服务、后续运营管理服务、增值服务等来盈利，盈利空间显然收窄。养老地产目前基本是大地产企业垄断格局。

网易财经注意到，当前纯粹养老机构盈利也存在诸多障碍。颇为出名的上海亲和源老年公寓实现会员制运营模式，一次性入门费45万元-85万元以及年费2.38万元-6.98万元，由于投入高，回收周期长，导致市场溢价能力有限。

其次是北京东方太阳城项目，属于度假型产品，不局限于老年人，通过先出售，开放商再逐年回购部分产权，钱用于老人的养老费用和医疗护理费。值得注意是目前整个项目的老年客群仅占到三成左右。

此外已有养老试点的万科此前推出杭州养老产品，尽管项目实现售罄局面，但购买客户并非老龄化（按联合国标准65岁以上）人群购买，基本是40岁左右的少壮派，提前为养老买单。

尽管中央出台多种养老保险、居家和机构养老等政策，部分地方政府诸如温州、上海、山东等地方政府也对养老地产提供政策扶持，但政策执行细则落实相对欠缺。

值得注意是，地方政府关注更多的是城市规划与产业发展，优质地块仍倾向于高端物业开发。因此，地方政府不愿意将城市中心的珍惜土地进行养老地产开发，对于养老地产开发后期运营方面反而不利。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲表示，今年国家正式把养老提到一个比较高的层面，可见养老问题导致的社会问题已趋严重。目前市场上大部分养老设施要么提供给社会最低层的五保户，要么就是提供给高收入人群的高端养老院，虽然试点多，但大规模成体系发展尚未成型，毕竟大部分人的支付能力有限。

他表示，对于企业来说，很难开发出针对大部分中等和中低收入人群的产品，毕竟现在房价地价太贵，投资要求回报率，而市场需要人才专业化后才能降低成本。

在德信资本刘聪看来，国内所谓养老地产要么就是打这个概念，实质上还是商住项目，真正养老地产应该偏运营方面，目前国内市场下，盈利模式和市场接受度尚待考验。对于私募来说，看中回报率，属于短平快的操盘，成本太高，回报低的话很难介入。

据透露，短期内保利在养老地产的投入将全部属于自有资金。保利地产副总经理胡在新也坦言，国内市场接受度需要时间，目前养老产业在政策和引入资金方面确实还是一个问题。尽管已跟境外的一些资本接触过，但真正能够引入国内市场还需时间，并不能短时间就能解决。

在保利地产长期养老战略规划中，从长期来看，将用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。胡在新认为这是非常有压力的。

事实上为了减轻资金压力和分担风险，早在2011年保利与北京安平投资共同出资2000万元开发养老地产。而此前又联手信保基金拿地，或又将成为一资金渠道。

严跃进认为，养老地产在近年发展过程中，最大的瓶颈就是融资难、“造血”功能缺失等诸多资金困境。未来养老地产需要在加大供给需求资源、配套政策与资金等导入等方面进行突破，以房养老、养老地产二级市场建立等新模式，让养老地产跳出传统的框架。