特别策划

根据4月26日红星美凯龙方面发布的商业地产的规划，人们会发现发现这是一个无比庞大的宏伟“蓝图”。

据红星商业副董事长张华容介绍，红星商业未来的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”、“晶海”、“星银海”命名的购物中心，“我们目前已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来3-5年将会有近50个城市综合体项目跟大家来见面”。

对于城市综合体项目，红星地产总裁谌俊宇向网易财经表示，红星美凯龙城市综合体项目“涵盖了购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态，让单一的购物行为变成集娱乐、餐饮、商务、家庭休闲为一体的购物体验”。

纵观红星商业的城市综合体项目，不难发现除添加了红星美凯龙“起家”的家居卖场外，城市综合体其余配套项目基本是复制了万达广场的“万达模式”。如万达广场一般会有配套的万达影城，而红星商业方面也在不久前与四川省电影公司正式签订合作协议，“打造”自有影院品牌红星太平洋影城。

对此，红星地产总裁谌俊宇更是直言不讳的指出，“红星商业的模式基本和万达模式基本一样”。

此外，网易财经还发现，在红星商业“亮相”的管理团队中，包括红星商业副董事长张华容、总经理贾涛在内的7位高管此前曾在万达集团内部任职，几乎占红星商业管理团队一半以上。

对于红星美凯龙做商业地产，北京市商业经济学会秘书长赖阳向网易财经表示，现在判断其能否成功还为时尚早，“作为从来没有运营过城市综合体和购物中心的红星商业来说，其商业地产的定位、功能、主力店、建筑形态、营销模式都是决定其未来是否能成功的关键。

据网易财经了解，目前中国的城市综合体发展面临诸多问题。全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波就曾指出，“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病”。

有调查显示，2011年至2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地，正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州也号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。成都，在建和立项的城市综合体达到88个。有的县级市也有10多个综合体。

此外，目前大部分中国的商业地产均存在亏损现象。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损。

而对于红星商业未来“8年内在60个城市建成100个购物中心”的计划，赖阳表示，战略与现实是不可对等的，“能完成三分之一就相当不错了，我估计最后的完成目标在一成左右”。

对于此次进军商业地产，虽然红星美凯龙集团相关负责人一再向网易财经强调，这是集团方面“开辟”新业务领域的举措，商业与家居是两家完全独立的公司，此次并非战略转型，也不会有任何放弃和缩减家居板块的规划。

但是有资料显示，中国的家居市场目前仍处在一场前所未有的“寒冬”中，而且目前还无法得知这场“寒冬”结束的时间。

就在去年，美国第二大零售商、建材巨头家得宝关闭其在华所有门店，随后国际装饰建材零售集团百安居又因拖欠供应商货款而被告上法庭。与此同时，本土家具建材卖场也面临着发展困境，关门闭店的消息屡见不鲜。

以红星美凯龙为例，部分门店由于生意不佳，租户难以盈利，不得不关门歇业。去年8月上旬，红星美凯龙广州琶洲店提前结业；8月底，南京奥体红星店正式撤店；9月初，常熟红星美凯龙商户数量锐减。

居然之家集团总裁汪林朋曾表示，“2012年是家具业最困难的一年”。然而进入今年，家居企业所遭遇的“寒流”并没有好转，今年1-3月，全国规模以上建材家居卖场累计销售额为2136亿元，同比下降了2.43%。

对此，中国建材流通协会常务副会长秦占学表示，建材家居卖场经过十年的扩张，已尽显疲态，卖场过剩已成事实。

据秦占学介绍，由于前些年房地产持续升温，从2010年起，不少知名的家居大卖场开始在全国各大中心城市展开“土地争夺战”，跑马圈地成了家居大卖场最热衷的游戏。继后由于盲目扩张和行业的恶性竞争加剧，全国各大建材家居卖场已出现出租率下降、招商困难、管理人员频繁变动、租金难收等问题。

而据网易财经了解，其中尤以红星美凯龙的扩张最为迅猛，据统计，红星美凯龙旗下的门店数量，以平均每年约10家的速度增长，截止目前，红星美凯龙在全国开设的家居店达到117家。

此外，网易财经从红星美凯龙家居方面获悉的消息显示，根据其最新规划，到2020年红星美凯龙家居在全国门店数量将增加至300家，该计划超过此前红星美凯龙方面公布的“2020年家居卖场将达到200家”的目标。

增加的门店扩张计划似乎向外界昭示了红星美凯龙方面并没有放弃家居板块的打算。但业内人士指出，在家居产业没有复苏迹象的背景下，“不能将鸡蛋放进一个篮子里”或成为车建新这个红星“掌舵人”加速进军商业地产的解释。

“预计到2020年将建成300家家居卖场和100家商业购物中心”，这是红星美凯龙集团近8年的规划。除此之外，红星美凯龙集团还计划在未来3-5年内就将城市综合体项目的数量提升到50家。

数据显示，截至目前，红星美凯龙的家居卖场数量为117家，包含家居卖场和购物中心的城市综合体在建项目为27家。这意味着按照红星美凯龙的计划，未来8年时间内还将新建超过150家家居卖场、70家购物中心、20家城市综合体配套项目。

而上述计划的建设无一不需要庞大的资金支持，以购物中心为例，按红星地产总裁谌俊宇向网易财经的介绍，除开拿地的成本，红星商业购物中心建设成本在4000元/平米左右，按其主打购物中心项目“爱琴海”15万平米的平均面积计算，红星商业一家购物中心的建筑成本在6-7亿元左右。

巨额资金需求怎么解决？红星美凯龙商业副董事长张华容称，红星美凯龙商业地产在资金上“有足够的准备”，而商业地产未来的资金募集方式不排除票据等形式，“公司一半左右项目是与当地开发商合作，这从一定程度上控制了土地上的成本”。

而谌俊宇则向网易财经表示，上述发展计划是逐年推进的。“未来我们的资金主要来源于三个方面，一个是城市综合体项目配套的高档住宅、商铺的出售；一个是租金的收入；一个是建成的自持物业向银行的抵押贷款”。

此外，谌俊宇还向网易财经透露，目前红星的城市综合体项目在许多一线城市和省会城市收到当地政府的欢迎，“在这些城市我们基本是零成本拿地，比如我们会以当地地价五成左右的价格拿地，而配套的住宅、商铺出售则会让我们的资金迅速回笼”。

一位不愿具名的分析师向网易财经表示，之所以城市综合体项目受到地方政府欢迎，“起码保证了项目在建设和开业初期可以为当地财政提供税收增长，项目旗下的诸多业态还能促进当地就业带动周边房价上涨，最重要的一点是这种快速的建设模式符合了地方政府领导追求短期政绩的需求”。

但即使在这种情况下，红星美凯龙集团也许仍面临资金的压力。数据显示，去年9月，红星美凯龙公布2012年度第二期中期票据募集说明书，拟发行金额为9亿元，期限5年，发行时间为9月21日。而就在22天前，该公司刚刚发行了今年第一期中期票据，募资6亿元，期限3年。

对于频繁募资的原因，红星美凯龙方面表示是用于补充运营资金或归还银行贷款。但除此之外，募集说明书还显示了红星美凯龙家居板块存在严重的资金链隐患。

数据显示，截至去年3月底，公司包括短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债等在内的各项有息债务合计已达104.60亿元，相当于公司同期净资产的164.15%。此外，截至2012年年末，资产负债率为71.50%。

而其2009、2010和2011年末的资产负债率分别为85.91%、75.54%和73.37%。分析师指出，红星美凯龙的高资产负债率使得其可能面临包括资金周转困难、筹资能力不足、综合偿债能力下降等诸多风险。