3月31日是作为各地政府出台国五条实施细则的大限之期,然而截至发稿前仅北京、上海、广州等19个城市公布了地方版调控细则或房价控制目标,且细则多数回避热点问题,被指缺乏杀伤力。
业内人士指出,今年以来一线城市房价上涨迅速,其调控力度相对较大,预计上半年整体市
场将出现量大跌,价平稳表现。值得注意是本轮调控政策公信力已经较弱,市场对价格的观望
周期会比较长,一旦市场政策放松,其效果将迅速消失,需求恐报复性反弹。
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姓名:朱玲
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临近3月底,各地楼市消息满天飞,二手市场呈现恐慌性交投。据日前住建部副部长齐骥表态,各地方的调控目标细则预计3月底出台,因此3月31日成为各地政府出台地方版楼市细则的最后一天。
这也意味着至少35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市,不含港澳台)需在3月31日前公布地方细则。然而截至发稿前仅有北京、上海、深圳、广州、重庆、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等19个城市,也就是刚超过一半的城市公布了地方版调控细则或房价控制目标。
值得注意是,北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、济南以及南京等公布了地方细则和2013年房价控制目标,大连、贵阳、南宁、厦门等地公布房价控制目标,但是没有公布具体的调控细则。
3月31日晚间,陆续有深圳、广州、南京等多个一二线城市公布楼市细则。纵观已出台的地方“国五条”版本,政策调控力度不一,整体仍以中央“国五条”精神重申为主。作为一线城市的北京政策可谓是目前最为严厉版本,从限购、信贷、限价、供应等多项措施重拳出击楼市。
北京细则显示,继续实行限购措施,对北京市户籍的单身人士限购1套房,超过1套以及以上,限购;能够核实房屋原始值的将严格征收20%的个人所得税,执行差别化信贷政策,进一步提高二套房的贷款首付款比例,同时对于定价过高,上涨过快的项目不予批准预售证等。
3月30日,为配合北京楼市调控,当地地税局发布关于房地产调控税收问题公告,其中对于个税20%征收更为明确。
中原地产研究部总监张大伟透露,目前来看,北京政策是全国最先出台且明确了执行力的政策。地税局的通知中对已购公房明确按照经济适用房计算原值,估计这部分房源也受到了20%个税的影响。整体来说,北京楼市将很快陷入调整。
网易财经注意到,本轮调控对新建商品住房房价提出控制目标,表现出明显收紧。除北京指出与2012年相比保持稳定,上海房价涨幅语焉不详外,深圳、南京等地均将房价上涨幅度限制在人均可支配收入实际增幅以下,考虑CPI因素。
多个城市的实施细则对于房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税20%”规定等无明显的细化与升级调控。
整体来看,上海、深圳、重庆等城市落地细则可以说无新意,基本为传达中央精神。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,已出台的楼市细则相比北京版都更温和,无具体可操作性与执行性,自由操作空间特别大,力度上无实际的杀伤力。对于房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税20%”规定等细节无明显的细化与升级调控。
“当然,也可能跟各地的实际情况有关。“本轮市场反弹主要体现在一线城市房价上涨迅速,在调控上明显体现地方差别化。北上广深4个一线城市调控力度明显大于其他城市”,张大伟说。
一位证券业内人士指出,本轮调控重点在于控制房价上涨预期,今年以来一线城市上涨势头明显,中央担心一线城市上涨带动其他城市房价攀升,必然导致新一轮调控。
据国家统计局数据显示,今年2月份国内70个大中城市中,新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量扩大到66个,超过9成城市房价上涨,其中北京、广州等一线城市房价已连续2个月环比涨幅扩大。2月涨幅最高扩大至3.1%。
以广州为例,据网易房产统计数据显示,2月24日-3月25日期间,广州一手住宅成交套数环比暴增74.5%,同比大增61.6%;网签面积环比增加76.1%,同比增加72.7%;一手住宅均价则环比上涨9.6%,同比上涨32.4%。
此外,在抽查的100个楼盘网签均价中,价格环比上涨的楼盘为42个,占据42%,而降价楼盘仅为15%,升价盘是降价盘的将近3倍,价格基本不变的楼盘的比例占据43%。
近期网易财经走访二手房市场发现,位于番禺某大盘里的二手房源,同样户型64方的两房,去年8月份报价在80万,今年报价高达95万,涨幅高达18.7%。一名中介人员表示,今年要找那样的“笋盘”根本没有了,不少二手业主甚至坐地起价。为了赶在广州细则落地前,仅一个周末签单量高达30多套。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩对网易财经表示,目前市场交易火爆,政府也想通过税收等途径进行调控,部分调控在实际执行过程中却非常难,估计都将会依照以往措施执行。
网易财经注意到,在广州实施细则中,关于最受关注的增城、从化是否纳入限购范围、20%的个税的征收等问题,广州市提出将由其当地政府自行决定。这无疑给后续操作提供较大空间。
业内专家认为,本轮市场反弹主要体现在一线城市房价上涨迅速,因此北上广深4个一线城市调控力度明显大于其他城市
张大伟认为,调控政策以及出台效果有待落地细则执行力度,本轮调控政策公信力已经较弱,市场对价格的观望周期会比较长,若再次重演2012年初放松调控的现象,调控的效果将迅速消失。
各地调控细则陆续出台,但是网易财经发现,大型房企对后市却保持乐观态度。在近期多家内房股业绩会上,不少公司逆势调高2013年销售预期。恒大2013年合约销售目标调整为1000亿元,较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。
碧桂园调高2013年销售目标至620亿,调高交付面积目标至800万平方米,同比均增加30%;富力地产去年净利润增长17% ,今年调高销售目标至420亿。
“我们不会担心的”,对于“国五条”出台,越秀地产运营总经理陈志鸿如是说,价格的调整必须根据市场的情况,不论“国五条”也好,或者是其他调控情况也好,销售的策略是根据市场的情况进行调整,20%个税以及首付比例提升影响最终还是要看市场供求关系。
碧桂园总裁莫斌也透露,调控短期有影响,但长期来看,中国依然存在巨大刚性和改善型需求,调控必然成为常态过程。
据国家统计局数据显示,2012年全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%);2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,商品房销售额64456亿元,增长10%。
而某机构提供的数据显示,去年一年,万科、保利以及上海绿地跻身千亿销售大关,大连万达、恒大以及绿城销售额实现超900亿元。监测百强企业中2012年全年销售总额达19079亿元,销售面积达19010万平方米,同比增加16.7%和23.8%,高于全国水平。
一位深圳本地开发商对网易财经透露,政策一直在调控,并未放松,但市场需求依然很旺盛。调控政策对于市场影响已从之前销售中看出来,开发商会根据政策调整自己推货节奏、产品路线。
张宏伟说,从政策面看,以后政策应该还会继续支持刚需、自住需求的入市,这样,总体市场成交量不会受到此次限购小幅收紧的影响。市场需求在短期内被压制,随着时间的推移,这样的行政化调控措施会逐渐被潜规则破解。
同时他认为,部分城市措施“阶段性”的收紧,短期内遏制投机行为,是一个过渡性的政策,并不具备长期执行的条件,只能是为以后用经济手段执行长效性政策、限购退出提供一个稳定的市场缓冲期。
专家称,本轮房地产调控政策公信力已经较弱,若再次重演2012年初放松调控的现象,调控的效果将迅速消失。
责编:翟瑞民 热线:010-82558272 Email:money#service.netease.com(将#替换为@) | 财经首页 | 回到顶部 |