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纵使A股IPO放闸声音四起，列队其中的万达集团却已无心等待。绕了一圈后，旗下万达商业地产再度赴港上市，而这一次是借壳。

3月22日，2002年已在港股主板上市的恒力商业地产发布公告，该公司控股股东陈长伟已就向万达地产销售恒力地产65%的权益与万达订立有条件买卖协议。

根据联交所股权资料，大连万达商业地产申报已持有恒力商业地产约24.82亿，好仓由零升至占现已发行股本的105.49%，成为其最大股东。按照恒力商业地产停牌前收盘价0.345港元/股计算，其市值为8.12亿港元，折合人民币约6.5亿元。

万达商业地产多位高管对此一致保持沉默，集团层面对外则表示“不排除任何可能性”。而市场对此的一致反应则是“此地无银三百两”。

根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资產、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

换言之，万达要想发挥恒力地产实质性的融资作用，需要至少等待两年。在此两年内，万达只能注入少量的资产，抑或选择在此期间一起拿地和投资，而大规模的资产注入必须等到两年之后。

事实上，借壳之举于万达而言亦是不得已而为之。中投顾问房地产行业研究员韩长吉向网易财经分析称，由于多方面因素制约，借壳在港股上市是当前万达实现地产上市梦的唯一出路，“当前万达地产由于扩张急需补充其资金链，而盈利不足及债务融资成本较高，使得股权融资成为万达地产融资的有效手段”。

然而，一旦万达地产向恒力大量注入资产，根据港交所的相关规定，又将令借壳上市失去意义，“因此，能否有效解决万达扩张所需的资金链，是其能否借壳成功的关键”，韩长吉分析称。

早在2005年，万达即曾试图以REITs（房地产信托投资基金）方式在香港上市，然而，2006年7月，国家部委联合下发“171号文”， 该文规定严格限制境外公司收购内地物业。万达REITs就此中途搁浅。

2009年，万达商业地产正式启动A股上市计划。按照当时的规划，2010年3月-5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月就能在国内A股挂牌上市。但到了2010年4月，随着国家楼市调控重拳出击，A股涉及房地产业务的上市公司再融资申请均需征求国土资源部意见。

2012年2月，中国证监会公布首次公开发行股票申报企业基本信息情况，万达商业地产公司和万达电影院线均已向证监会提交上市申请，其中万达商业地产公司的申请仍在接受初审，而万达电影院线正在落实反馈意见中。

国家时持续的房地产调控政策持续加码，国内资本市场对房地产开发企业融资设置了较多壁垒和障碍，房地产企业IPO闸门已基本被关闭，万达上市计划无限期推迟。

按照万达集团对外发布的业绩数据，2012年万达商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，同比增长15.1%。

“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远”，万达集团董事长王健林曾如此表示，而如今，“长期资金”难题亦是万达商业地产正遇到的烦恼。

事实上，在万达商业地产租金部分还没有完全培养起来之前，万达的资金来源主要是靠银行贷款和销售回款，而目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致。

“万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放出来”，一位投行人士表示。

王健林2012年年底曾对外披露，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。

对于万达商业地产目前扩张速度来看，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对于其资金链并不抱乐观，其认为从万达商业地产自身融资能力来看，其资金链无法保证其有效地扩张。

韩长吉分析称即便万达商业地产借恒力在港股上市，由于港股对借壳上市的相关要求，在两年内对其股权融资的帮助依然较小；其次，前期高密度地通过信贷、信托等手段来融资，较高的财务风险提高了其债务融资的资本成本；最后，万达商业地产自身盈利能力偏低，自有资金无法满足其扩张的需要。

“但是，如若万达院线上市成功，将会在一定程度上缓解万达商业地产的融资压力。”

媒体报道，2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元(在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)。

据万达官网最新数据统计，万达广场目前在建数量达到27个，已建成数目则达到65个。仅在2012年，万达广场新发展项目22个，购买土地折合楼面面积1308万平方米，土地储备总面积5037.7万平方米。对于2013年，王健林提出的目标则是新发展项目30个以上，比2012年增长20%左右。

万达官网显示，仅在3月份，万达即先后在多个城市举行了项目奠基或土地获取。比如3月22日，荆州万达广场和绵阳CBD万达广场皆开工动土，两项目总投资额达150亿元；南昌九龙湖万达文化旅游产业城项目将于下月正式启动，投资超过200亿元；3月12日，万达以14.26亿元获得杭州商业用地；3月7日，万达亿2.56亿元进入浙江平阳；3月1日，万达与湖北黄石政府签订投资意向协议。

然而，网易财经统计，万达广场在去年的开业数量仅有17个，这一数量远未达到王健林多次强调的“年底前30个项目会全部开业。”

网易财经此前曾报道，由于较大的资金需求，万达与2012年11月末豪掷33.2亿元接连竞得的北京通州两处连体地块后，在不足1月后，即将地块中的居住及综合用地、占比约80%的地块全部转售给大连一方集团。

以每年开业30家的速度，在过去的3年间，万达在国内商业地产行业一骑绝尘。然而，从2012年开始，其已面临着越来越多的追逐者，随着房地产调控层层加码，除却已在此领域早有布局的华润置地及中粮地产外，更多地产巨头将触角伸至这一市场。

1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行低调的成立仪式，由万科执行副总裁毛大庆分管，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任总经理。

CRIC数据显示，截至2012年12月初，万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米，纯商业拿地约占万科所拿的商业综合用地总量的11%，较2011年全年的22.54万平方米增加四倍以上，根据万科计划，预计未来3年内将建成220万平方米商业配套。

此外，龙湖集团亦宣布高调转向商业地产，龙湖商业地产部总经理魏健日前称，2013年将是龙湖商业扩张元年，计划在成都、西安（楼盘）、北京（楼盘）、重庆、杭州（楼盘）等城市进行20余个项目扩张，其披露龙湖商业2012年当年租金收入超过5亿元。

魏健对外表示龙湖对商业地产发展的策略是坚定不移的，将继续大力发展商业地产，每年销售回款的10%以内投入商业地产；10到15年内，商业地产的利润上升到集团整体利润的30%。

在万达的追逐者中，绿地集团则属于模仿者。通过与上影集团、国美电器等企业建立长期战略合作关系，绿地将其开发模式成为“捆绑型商业地产”与，而这与万达的“订单商业地产”一致。

绿地集团董事长、总裁张玉良对外表示，商业地产占我们整个地产的比绿地营收比重10%到20%，而2012年商业地产开发量已占到整个集团的40%至45%，未来或将达到5成甚至6成。

招商地产亦是商业地产市场中有力的后起者。在3月18日发布的业绩报告中，招商地产提出的2013年销售目标位突破400亿元，并提及“逐年加码商业地产，实现商业地产与住宅地产2：8的比例”。

招商地产副总经理张林此前透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%，预计未来五年商业地产投资比重将达到15%-20%，其披露预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。