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香港的尖沙咀广东道名店林立，每天都有不少内地游客在门外排队购物，不过在该区推销豪华出海观光旅游的推销员黄小姐说，近期排队的“豪客”比以前已减少许多。

黄小姐长期在尖沙咀区驻守，专向到此区购物的豪客推销海上观光套餐。她说，前两年经常碰到很多豪爽的客人，大包小包从店铺里出来，“但是现在的客人感觉少了很多，好多还是空手出来。”黄小姐的另一位同事表示，以前平均每星期都能成功推销两三个海游套餐，“现在半个月才开一次单，人流少了也没办法”。

有连锁名贵钟表店的负责人称，目前店里客人流量高峰期只有以往的80%左右，最近的5·1黄金周全店销售额更同比跌30%，已准备关闭位于铜锣湾的一家分店。另外，多家上市的香港珠宝首饰店上半年同样受到冲击，唯有寄望下半年“双春兼闰月”，趁婚嫁高峰期来拉动黄金及珠宝的销售表现。

香港自由行政策自2003年推出以来，访港旅客和销售表现十多年来一直都有可观的增长，但这个涨势似乎已经到达瓶颈。

旅客人数的增长趋势也开始下跌，香港入境处的数字显示今年“五一”黄金周的三天小长假中，内地旅客人数出现下跌，是2003年香港推出自由行政策以来首次出现黄金周内地游客人数下降, 也是自由行实施12年以来录得最大的单月跌幅，只有38.7万内地旅客访港，比去年同期的39.3万人次下降1.7%。

而令当地许多店铺更为担忧的是市场出现“旺丁不旺财”的现象。虽然3、4月的访港旅客人数上升，但零售数据却一直下滑。根据香港旅游发展局和统计处的数据，3、4月的访港内地旅客人数同比上升26.7%及14.7%，但这零售金额却分别按年下跌1.5%及9.8%。

其中，4月份的零售数字令业界大跌眼镜，在撇除季节性因素后，该月的表现是自2003年5月SARS病毒肆虐以来最差，与旅客消费密切相关的珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销售额大跌近40%，其次为包括手机、电脑周边产品的杂项耐用消费品跌22%，而电器及摄影器材则下跌8%左右。

但是4月份的汽车及汽车零件、眼镜、鞋类及其他衣物配件的零售金额同比还能上升15%，超级市场货品、药物及化妆品也上升约8%，不过这些行业的竞争日益激烈，就算是行业巨头的盈利水平也正面临不少压力。

从近期公布业绩的自由行概念股可见一斑，香港化妆品零售商莎莎，今年第一季度的港澳整体销售增长由去年同期的28.1%大幅放缓至5.4%；另一家经营大型连锁眼镜“88”及手表铺“时间廊”的宝光集团，公司去年的盈利甚至倒退41%，其中一个主要的原因正因为受内地反贪及内地旅客消费放缓的双重影响。

香港美联工商铺行政总裁黄汉成认为，内地反贪、经济增长放缓及内地富豪转移到欧洲消费等因素，影响了香港的零售业绩，“内地反贪腐雷厉风行，豪客一次性买十只卡地亚手表的情况已经绝迹，这是导致零售总额下降的重要原因。”他认为，自由行人数减，商户的销售收入下跌，他们的承租能力也随之下降，上半年香港的整体铺租已经比上年下跌了5%。

香港零售业吹起阵阵西风，一线商铺的租金也出现调整。在拥有号称“全世界最贵铺租”的铜锣湾，网易财经走了14条主要的街道，发现到处都能看到空置的店铺，门外贴满了各种颜色的招租海报。

有不愿具名的某大型工商铺物业代理董事向网易财经表示，整个铜锣湾的铺位大约有1700多间，核心区的铺位则有420多家，核心铺位的空置率近半年来由4-5%上升至约7%，整个地区的空置率则由约3%上升到4%-5%，其中空置最长的店铺超过两年。

该名董事称，空置的原因主要是因为一些承租能力最强的珠宝丶黄金和钟表商的生意下跌，随着自由行效应也在不断减低，香港政府短期内可能还会出台政策削减自由行人数，租户不愿高价抢铺，一些外国服装品牌甚至延迟到香港开店的计划；但另一方面，许多业主因为担忧减租会影响店铺的价值，不接受降价的现实，宁愿空置也不减租，业主和租客之间的拉锯令空置铺不断涌现。

为何业主宁愿放弃一年逾百万的租金收入，也不愿意轻易减价？香港美联工商铺行政总裁黄汉成分析说，这些业主们的财政实力相当雄厚，不会着急出租套现；而且他们在多年以前已经买下这些铺位，多年来的租金回报已经抵销了购买成本。另外根据工商铺界别的投资习惯，一间店铺的租金会决定日后出售的价格。

黄汉成说，假设一家店铺收租10万元，一年的收入收入就达到120万，以2厘利息的计算方法来计算价值的话，这个铺位就值6000万；假如业主减价1万元，租金变成9万，减价10%，一年的租金收入就变成108万，如果同样以2厘利息计算的话，这个铺位变相也贬值10%，只值5400万，就少了600万元，所以不少业主宁愿空置一两年，一些看好后市，持货能力又高的业主，更不愿意贬低铺值。

不过，随着空置铺位越来越多，业主终于也要接受现实。在铜锣湾持有多个铺位收租的资深投资者黎永滔说，他也面对“有铺没人租”的问题，租客没有以前那么积极，他和一班业主们也在想对策，甚至考虑短租或者把铺位分开出租；当一些店的租约期满，现时旗下物业招租和洽谈续租时，大多愿意比叫价减10%-20%租金。

像铜锣湾这些一线铺位出现空置降价潮的情况并非个别案例，根据香港差饷物业估价署的最新数据，港岛及新界区的零售物业租金4月份分别环比降低13.5%及6.61%，至每平方米月租约1462港元及1248港元；而以自由行旅客常去的九龙区，包括旺角及尖沙嘴，一个月的跌幅就达18.7%，由3月的170.1港元跌至4月的138.3元。

自2003年开放自由行以来，香港整体的零售数字一直表现理想，一些承租能力强的大型品牌，例如珠宝首饰和国际连锁服饰企业看好后市，又或者为了增强自家品牌效应而不惜追一到两倍的价钱抢铺，一些承租能力弱的店铺只能逐步淡出市场。

黄汉成说，市场在极度亢奋的时候，即使“天价”也有人承租，特别是在2012至2013年间，全港的整体铺租比前两年上升了约30%，同年铜锣湾罗素街地铺每平米租金甚至创出18000元的水平，每次一线店铺续租时租金动辄增加50%至3倍。但是如今随着自由行效应减弱，零售放缓，以及特区政府调控工商铺的措施，自由行政策短期内甚至会有所改变的情况下，业主和租客对后市也开始审慎，铺租也开始回归理性。

美联旺铺董事卢展豪也说，今年上半年的整体铺租下跌5%，预料今年整体累积跌幅逾10%。不过他也提到，减租的背后是业主们从亢奋中清醒过来；一些铺位出现大幅减租的情况，不过是从疯狂的高位，逐步回落到理性的价格。

“但是一线商铺仍然是宝贵的资源，虽然租金会下降，但暂时来看不会出现大幅下调的情况”，卢展豪预料店铺的空置情况会随着租金下调，及市场需求上升而有所改善。

黄汉成也补充，自由行效应减弱对一线店铺的影响有限，因为一些连锁品牌在旺区设点是策略之一，不会轻易撤出。但对二、三线地区，例如香港的上水、元朗和屯门等，水货生意占比较重，如果政府进一步削减自由行人数，这些地区的租金预料很大机会要跌超过15%。