特别策划

在李嘉诚去年数次出售在华物业后，年底再度传出其子李泽楷将出售位于北京三里屯商圈的盈科中心，再度引发媒体对于“李氏家族从内地撤资”的讨论。

1998年落成的盈科中心，由有“小超人”之称的李泽楷旗下的电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有，占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，其中未售部分包括总建筑面积17万平方米及861个停车位，由两座甲级写字楼、两座高级服务式公寓及近3.8万平方米的商业面积组成。

盈科中心是盈大地产在中国内地的唯一一处投资物业。对于关注盈大地产的市场人士来说，出售盈科中心的消息似曾相识，2008年至今，这样的消息市场上时有出现。

而以公告形式表示要出售盈科中心对盈大地产来说已经是第二次。2008年4月,盈大地产就曾叫价41.03亿港元打算出售盈科中心；2011年2月,又有媒体爆出消息称李泽楷将出售盈科中心，叫价40亿元人民币，随后盈大地产作了澄清；2013年2月，再度传出盈大地产有意以80亿元出售盈科中心，不过最后同样没有下文。

商业地产顾问戴德梁行是去年李嘉诚在内地的三宗物业出售的代理商，其投资部负责人对网易财经表示，三宗物业均为在建状态，属于开发商的正常行为。盈科上市公司自己披露也是为了满足联交所的要求。

历次传闻的价格相差甚大，那么盈科中心到底能卖多少钱？。

据盈大地产2013年半年报，中国内地的投资物业已由独立专业估值师估值，总价为61.62亿港元。而盈大地产在中国内地的唯一的投资物业就是盈科中心。

商业物业顾问服务公司莱坊国际分析师张晶晶分析认为，目前三里屯商圈写字楼的出售价格都在4万元/平米左右，照此计算，盈科中心未售部分的价格大概也就在68亿元人民币左右。

盈科中心再次叫卖的背后，其经营现状并不佳。2013年的半年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期的66%的出租率出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。

导致盈科中心出租率大降的最大原因是其商业楼层的空置。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，自地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置超过2年时间。

1月25日的晚上，网易财经在盈科中心大楼外面发现，昔日曾经入驻过台湾太平洋百货的盈科中心购物商场大门紧闭，也没有亮灯，在新年气氛浓郁的三里屯商圈里像个异类。

太平洋百货的撤出，让盈科中心的出租率和租金收入遭受重创。盈大地产2012年年报显示，当年盈科中心租金收入总额约为2.39亿港元，而2011年则约为2.6亿港元。而盈大地产发布的2013年半年半年报显示，租金收入总额约为1.19亿港元，与2012年同期持平。

除了购物中心的空置影响，三里屯商圈逐渐出现的租金下滑趋势对盈科中心也是一个坏消息。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，盈科中心与三里屯外交公寓仅一街之隔，曾是外企租户的首选，此类物业的目标客群以国外企业为主，国际经济的波动对影响物业出租的影响会比较明显。部分企业过去看好中国的产业经济，但一旦海外市场不错，就会减少在中国大陆的业务，进而减少对写字楼办公场所的需求。

分析师张晶晶对网易财经表示，由于资产价格的飙升，中国大陆投资吸引力也已经开始下降。正是基于这个判断，李氏家族最近一年一直在抛售中国内地的物业，在欧洲寻找投资机会。中国很多买家到国外投资也非常积极。

而在这种背景下，北京三里屯商圈的租金也出现了下滑的趋势。易居中国旗下的房地产信息研究机构克尔瑞数据库监测的数据显示，去年一季度，三里屯商圈每平米每天的租金为8.33元，二季度为8.42元，三季度跌到7.48元，四季度为7.54元。

尽管如此，盈科中心相比附近写字楼的租金仍高出了一大截。多位物业中介对网易财经表示，盈科中心写字楼每平米每天的出租价格在12到13元的幅度，而附近的SOHO则是7至8元每平米。

上述工作人员表示，盈科中心的代理物业是戴德梁行，“我们没有跟附近中宇大厦以及SOHO的写字楼比价，我们是甲级写字楼，它们不是，它们的都是小物业，我们是开发商，没法比”。

具体到这次的盈科中心的叫卖，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，盈大地产投资策略极具眼光，较好地运用了“低吸高抛”的投资策略。当看到北京市场商办物业泡沫出现时，盈大地产瞄准时机，积极和购买者谈判，也许是希望把回流的资金投向更具价值的市场和领域中。

为提升租售价值，盈科中心也曾筹划翻新。盈大地产2013年半年报多次提出，正就翻新北京盈科中心，考虑不同的方案，务求提升其长期价值。

盈科中心落成于上世纪末，无论是设计风格还是建筑结构都带着上世纪的烙印，处在三里屯商圈的边沿，在大批量的现代化建筑面前显得有点格格不入。其西面紧挨着的是刚刚落成的富于现代感的盈通中心，号称“三里屯一号”，近期即将入市，而再往西就是超大体量的三里屯SOHO、三里屯太古里以及世茂广场。

莱坊国际分析师张晶晶表示，翻新并没有想象中的那么容易，比如，目前写字楼的楼层一般都是2.8米高，但盈科中心的写字楼只有2.2米，这就没法改动。

而上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，盈科中心开发时间较早，投资价值和使用价值容易受时间侵蚀。周边新的甲级写字楼入市后，该物业面临被淘汰的风险。

但从目前来看，忙着出售盈科中心的小超人显然已经放弃了翻新这一打算。

盈大地产100%持股的北京京威房地产开发有限公司的工作人员对网易财经表示，目前写字楼都在出租状态，并没有改造的计划，而且到今年3月份才会有空置的部分腾出来，“租金每平米每个月400元，加上物业费28元，每天每平米在14元左右”。

该工作人员还表示，目前还空着的购物商场正打算要改造，但什么时候开始还不知道。

严跃进表示，由于新增写字楼的密集入市，该物业目前的租售业绩开始越过顶峰，招揽优质企业入驻的吸引力已经开始下降，未来的出租率能否继续抬升仍是一个疑问。