图片报道_2014网易经济学家年会

论坛三：地权演变与房价调控

主持人：

各位来宾，欢迎大家回到会上，这可能是网易的经济学家论坛安排房地产论坛作为压轴不多的一次，尤其是在今年的情形底下，看起来就会有所不同，今天下午我们会拿出剩余的宝贵时间，对中国房地产做现在的判断和一番梳理，请来的也都是大家期待的嘉宾，我们安排了两个主题演讲和一个圆桌论坛，首先邀请第一个主题演讲的特邀嘉宾，全国人大财经委原副主任委员贺铿先生为我们做演讲，欢迎！

贺铿：

女士们、先生们，下午好！

就房地产问题，我本人并不想谈多少意见，因为我也不是这方面的专家，这个方面谈的人很多，过去我也说过不少话，没有多少新的观点能说，由于这个论坛的主题是“地权演变与房价调控”，根据这个主题，我想讲一讲，这个问题的题目就是“农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展”。

想讲四个问题：第一个问题是房地产的性质；第二个问题是房地产泡沫及其表现；第三个问题，中国房地产泡沫形成的原因及其治理；第四个问题，促进房地产健康发展。

我先讲第一个问题，房地产业的性质。

过去我不止一次讲过，房地产业是一个极其重要的民生产业，它是实体经济，而不是所谓大家一般理解的虚拟经济，我说过，我们有一些理论家在这个问题上还不如一千多年前诗人杜甫，杜甫清楚地认识到，房地产业就是要盖千千万万的广厦，解决天下寒士的居住问题，我们的理论家大肆鼓吹房地产是投资场所，关心的不是房子的使用功能，而是升值的功能。更糟糕的是，我们的政府关心的也不是房地产的使用功能，而是土地的财政功能和房地产的GDP功能，将房地产分为支柱产业，这本质上就是为了GDP，就是“GDP挂帅”。

所以，房地产应该说它本身是一个不动产，不仅一个国家不能把它当做支柱产业来发展，就是一个地区，也不能把它当做一个支柱产业来发展，支柱产业就是你这个地方GDP最重要的支持部门，你生产那么多没有人来，拿不动，那是不动产，所以房地产本身应该就是根据实际情况满足居民居住的功能。

第二个问题，房地产泡沫及其表现。现在应该说大家一致认识到中国的房地产有泡沫，认为它没有泡沫的人不很多了，只是有些人对这个问题估计过了，也有些人估计不足，在程度上有所差异而已，我国的房地产泡沫与2008年美国的房地产泡沫表现是不同的，美国的泡沫主要是投机者对次贷进行金融包装，用杠杆工具形成金融泡沫，这是主要表现。我们当前的房地产泡沫主要表现有三个特点：

一是平均的房价与平均的居民收入水平脱了节，相差很大；二是投资投机性购房在整个购房当中的比例不小，三是空置房，大家称的所谓“鬼城”在不断增多。在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂，隐含的风险比较大，现在的研究还不是很深入，因为我们关于房地产方面的数据可以说是五花八门，各种判断都缺少充分的依据，但风险不可低估，这是毫无疑问的，当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况，应该引起每一个人的关注。

第三个问题，房地产泡沫形成的原因及其治理，你不把原因搞清楚，怎么调控？怎么治理？那就是瞎出方子了，我国房地产泡沫形成的原因其实并不复杂，主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫，地方政府为了土地财政，脱离实际的需求，诱导地价上涨，开发商过度开发。鄂尔多斯应该说是一个典型，投机者为了得到利益，拼命炒作，诱导房价上涨，这是第二个方面，这个情况温州应该说是比较典型的，炒起来的价钱，既然是这样形成的泡沫，治理、调控本应当针对这些形成泡沫的原因，可是我们多年来调控的措施就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对原因，加上一些地方政府对房地产的调控问题阳奉阴违，调控的效果当然不会很明显，甚至房价越调越涨，原因就是炒地炒房的因素根本没有解决。

最后一个问题，促进房地产业健康发展，这也是我们今天的主题，为了促进房地产业的健康发展，必须认真地贯彻中央经济工作会议的精神，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，揉改革于调控之中，为此我讲五个观点：

第一个观点，要努力实现房价缓慢回归合理，防止急剧下滑和暴跌，这是我们房地产调控当中一个很难的问题，如果让我们的房价急剧下滑，出现的问题就不是一般的问题了，所以我们要让它合理地回归，希望它回归地比较缓慢、温和，逐渐地、慢慢地回归到合理的价格。

第二个观点，作为民生，在新型城镇化的过程当中，还会有房地产广阔的发展空间，我一直强调，房地产业在中国，在相当长的历史时期都应该是朝阳产业，因为我们的城市化水平还很低，我们实际的城市化率现在还不到35%，只是常住人口的城市化率到了52%，我们的工业化还根本没有完成，我们要在2050年达到中等发达国家的水平，中等发达国家，像韩国、中国台湾省，理论界一般认为它们是中等发达，可这两个地方的城市化率都在87.5%，也就是说，农业人口只有12.5%，我们离这个要求还很远，所以城市化应该加快，城市化的过程当中不可能脱离房地产。

第三个观点，随着地权制度的改革，土地财政的现象会逐渐遏制，从而也会促进房价适度下降，但是地权改革本身不会为小产权房证明，因为我们这个论坛当中有这么一个问题，我认为地权的改革，从全面深化改革的决定来看，小产权房在地权改革当中要证明成为商品房的可能性不大，地权改革的核心问题是农民承包土地的处分权问题，在第十届人大立《物权法》的时候，这个问题，土地的处分权，我前后发言过三次，这个问题那次立法没有解决，从这次全面深化改革的决定的意义来理解，我认为最终这个问题要解决，从安徽等20个省的实验情况来看，实际上已经达到了这个问题，也就是处分权交给了农民。所以农用土地的改革应该说可以解决处分权的问题，在《决定》里说，农民承包的土地只要不改变用途，你就可以上市，就可以卖给会种田的人，这就是一个处分权，但这个处分权当然不能让土地改变使用，18亿亩的红线我们是要保的，另外在《决定》中规定了宅基地处分权的问题就更加明显，农民对于自己的宅基地，可以作为金融抵押担保，也可以相互转让，实际上这就是一个处分权，所以农用土地的改革归根结底是处分权的问题。

第四个观点，房地产税是促进住房合理消费的重要经济杠杆，房地产税设计的指导思想应该是，不增加基本消费的负担，有效遏制过度消费和投机行为，这话什么意思呢？基本消费，比如现在城市居民人均住房35平方米，这35平方米就应该免税，不征税，要是超过了35平方米，超过的少可以适当征税，超过的越多税率越高，也就是说，让你住得起房，而不能过度消费，更不能把它当做一个投资、投机的东西。

现在按照深化改革的决定这个意思来理解，我们房产税的立法问题必须加快，开征房产税的问题现在事实上已经在做各种准备，比如不动产的等级，但是不动产的登记有利开征房产税，但我认为房产税并不需要真正的全面登记和联网，我主张见房就收税，见人就免税，这个人作为你在这个地方，35平方米的税就给你免了，先征再交给你，就等于免了，我看见房子，管你是张三的、李四的，这房子必须征税，征税之后，这个房子有可能，有一些房子还是找不到主，没关系，国外有这个经验，多长时间没有人来认这个房子，那就收归国有，我们可以作为廉租房、公租房使用。

这是关于房产税，我认为是必须开征的，它开征的意义就是调节合理消费住房的问题。

最后一个观点，我建议土地收入，激活以后，农用土地权有变化，但土地收入在开发过程当中肯定是有的，我建议土地收入归中央财政，中央把这个钱用于建设廉租房，改造棚户区和加强社会保障，房产税现在已经明确，应该收地方税，房产税收地方税是许多国家的经验，这一个应该说有利于我们贯彻怎样实施房产税的问题。

关于房地产，我就谈这样一些观点，许多观点我在过去都谈过，对与不对供各位参考，谢谢各位。

主题演讲：任志强

主持人：

非常感谢，谢谢贺主任，我们其实在听对房地产的各种观点的时候相当庞杂，但有一点明确，中国，或者说北京、上海这些城市，已经过了谈房价最理想的时候了，现在谈房价已经不是上涨的问题，而是要防止下跌。而且那一天我刚刚拍完一个微电影，里面有句台词我到现在都记得，特别好，形容中国房地产和很多事情，特别经典，他说关于中国的房地产有三个100%：第一个100%叫“100%有泡沫”；第二，凡是泡沫，100%会破裂；第三，关于这个泡沫，什么时候破裂，100%我不知道。

非常伟大的一句台词，我到现在都觉得很经典，很有意思，而且形容起来能把一个复杂的局面描述得这么复杂，我也算服了。下面要演讲的这位嘉宾，多年以来一直在房地产界，既在一线不断地推进着，同时也一直在理论方面不断地研究着，而且在各种各样的，不管是论坛的方式，还是下面其它交流的方式，用微博的方式，或是最近用写书的方式都在阐述着自己对于这个行业的热爱，对于这个国家的热爱，或者是对于自己所做的事情的钟情，但同时也遭受了很多很多评论和非议，当然了，他享受非议是另外一码事，确实有很多很多非议，最近的非议有三个：第一，有人跟他打赌，房价一定会下跌，他说房价今年3月份之后一定会上涨，后来那个人说，我认输了，因为当初的赌注是输了之后那人要脱光衣服在北京跑一圈，他不理人家了，以至于现在人家想脱衣服都找不到他，一个男人，这是一个男人的悲哀；第二件事情，他最近写的这本书卖得特别好，现在得卖到30到40万册，如果是这样很可能成为今年前三名的畅销书，因为还在不断地卖，封皮大家都不喜欢，简直太怪了，你看到的是一个海派的人物出现，跟一个山东大汉的形象完全不符；第三，他在出席任何一个论坛的时候总是会说，“你们误解了我的意思”，虽然在当时他不会纠正你，我们来邀请任志强。

任志强：

很不幸，我和贺主任的观点是完全相反的（掌声），他说房地产不是支柱产业，主要是因为GDP，这个错了，所有的地方以房地产为支柱产业都是因为税收，尤其是他后面说到了有房地产税，大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%，因为他们除了房产税没别的税了，所以在纽约，房产税已经达到了……从1%，2%，因为911提到6%，4%，现在因为金融危机提到了6%的房产税，比例在不断提高，所以在纽约，财政官是个中国人，告诉我们，房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。

今年我们的税收终于从低潮变成了高潮，巨大的贡献是因为房产税，如果没有房地产税作为支撑，我估计我们的财政部长就不太好当了，更别说土地收益的地方债的问题，就更困难，这是第一个。

第二，贺主任说泡沫，我刚才问陈淮什么是泡沫，他说他不知道什么是泡沫，我个人对泡沫的理解是因为金融杠杆产生的，如果中国的第二套住房已经变成了70%的首付，它还有泡沫吗？因为房价跌了70%，银行内30%的贷款也不会亏了，所以如果所有的损失都不影响到我们的金融市场，不影响我们银行的金融体系，这就不叫泡沫，你们说是不是有亏本？有，黄金有亏本，谁把黄金当成泡沫了？没有，因为黄金是100%自己付钱的，过去说房地产市场有泡沫是因为房地产市场有巨大的杠杆作用，这个杠杆作用是因为它影响到金融的体系部分，中国从来不相信，所以中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，换句话说，就是没有跌到30%银行没有风险，没有跌到70%第二套住房银行也没有风险，我不太承认中国的泡沫。

他举了个例子，说鄂尔多斯，美国现在的房地产市场在呼呼往上涨，今天上午骆家辉大使召开了一个“大使论坛会”，论坛干什么？美国大使在招中国所有资金去美国投资房地产，推荐了一系列的房地产项目，我看参加的都是大企业家，包括张欣也在台上很高兴的说“我买了纽约两个大楼的多少多少股权，投资了多少多少，赚了多少多少钱”，张力先生说我投了2000多万赚了7000多万，所有的项目都告诉你美国的投资回报率一般都在400%，如果低于400%你就别去投。

中国恰恰相反，如果有20%的利润你得需要多少多少的增值税，如果超过30%以后你的增值税还得加多少，从30到40到50到60，所有的社会包括媒体都在批评，说中国的房地产太暴利了，查一查我们的上市公司所有报表发现平均下来也就是7-8%的利润率，但媒体和所有的公民都在攻击开发商真黑，黑得不得了，其实政府比我们黑多了。（掌声）

大家都知道，张力刚花了将近100亿在马来西亚买了一大堆土地准备建房子，土地价格是每平米2000元人民币，房价多少？2万元人民币，土地占当地房价的10%，在中国你找得着土地地价占房价10%的土地吗？找不到，北京基本上是50-60%，上海今年土地增长幅度是118%，这是土地价格，北京去年600多亿到700亿的土地收益，今年现在已经接近1600亿，马上到年底可能再拍卖几块地就到2000亿了，上海已经突破2000亿了，上海多少？去年也是690亿。

有多少溢价呢？大家都说北京的溢价没有那么高，其实北京的溢价都转移到了自住性住房上，因为一块地本来10万平米的商品房，投到了价格的顶端以后，比如说140%的定价，不能再投商品房了，得投保障性住房和自住房，于是大家竞，竞完以后这块地10万平米商品房，9万平米都是保障性住房，你们别说这是假的，我投大兴那块地就是这么投的，最后中标9万平米都是保障房，1万平米商品房，商品房价能不高吗？因为9万平米保障性住房的成本都加这1万平米头上，政府还说我没拿那么多地价，可是你有一个规定，保障性住房卖的时候还得给你30%的分红啊？所以政府太黑了，当政府这么黑的时候你们还说有泡沫？我看政府从来不认为自己有泡沫，政府要认为有泡沫他就不会这么黑，用这么黑的地价去调整我们的房地产市场了。

今年1到9月份固定资产投资处于基本下滑的趋势，到了16.9，20以下了，所以经济工作会议提出的是“经济前途太复杂了”，连我们的党中央都看不清楚经济前途会怎么样，我们如何判断房地产市场呢？我们觉得经济形势越不好的时候房地产市场一定是越好，因为在中国连续十年中都把房地产作为调控宏观经济的一个工具，当市场好的时候就打压房地产，当市场不好的时候就一定要充分利用房地产市场来稳定或保证中国经济的GDP增长数，所以我们并不担心宏观经济即使下滑，明年有人说保7，或者保7.5，今年7.5没有任何问题，但即使是保7的话对我们也没有太大的影响，从消费来说，我们明显看到今年的消费远远低于去年，因为党八条起了巨大的作用，如果是没有党八条，我们今天的会场前面一定摆了一大堆花，今天没了，如果不是党八条的话，我们2000万以上销售额的餐饮业一定是消费增长的，到现在为止是负的四点几，而2000万以下，规模以下的餐饮业是高速增长的，老百姓还得吃，吃得越来越多了，但是大酒店，好餐厅都赔了，这个消费大概差两点，结果就会导致我们的平均收入，不管是城镇的还是农村的都下降了，到现在为止还没有完成7，如果完成不了7，也就是2020年我们达不到翻一番的成果，换句话说，如果我们的GDP不能达到7.5或7.5以上，我们很难让老百姓的收入在2020年实现翻一番的成果，因此还要保持一定的稳定性。

工业增加值在一个幅度过程中在今年一直不平稳，到现在为止我们的PPI一直是负的，全年都是负指数的机会并不多，如果这种负数继续保持，说明尽管我们的经营指数已经有所上升，但很难说我们的工业增加值会持续增长，明年我们看到的是要调整结构，其中要淘汰过剩产能等等，工业增加值能不能保持持续10%以上的增长率还值得研究。

房地产投资基本上平稳了，像一条直线一样，虽然略有波动，这比我们年初预测的好，今年我们预测大概在18%左右，实际上达到19%点多，差两个点，这个投资还可能持续保持较好，因为我们的土地增加，在连续一年多接近两年的时间里我们的土地都是负增长，但今年11月份，土地从负转正，这意味着今年的土地供应量增加由负转正之后，明年的市场供应量会增加，同时在每一次土地高速增长或增加的过程中房价增幅都会放缓，因为市场有能力去配置资源，有能力调节供求关系，但如果土地供应在垄断的情况下严重不足的话，那必然会导致房价的持续上升而暴涨。

今年我们的情况很好，我们已经连续好几年没有20%以上的增长率了，或者没有两位数增长率，前几年基本都是一位数，而今年不管12月份再出现任何一种情况，都会保持20%以上的销售面积的增长率，这已经是非常非常高了。而销售额的增长可能同样在30%左右，它还是一个很高很高的水平，去年我们大概只有5点几，全年也是7点几，都是略低的，今年销售额大概超过8万亿。

8万亿什么概念，全国的食品消费今年大概是6万亿左右，去年是5.3万亿，即使涨一点大概也就6万亿左右，房子从2011年开始超过食品消费以后，每年开始拉开差距，2011年的时候我们仅仅比食品高一点点，我们六万多亿，它五万多亿，差一点点，但现在已经是八万多亿对六万亿的差距，差距在逐步拉大，意味着什么？意味着在所有家庭中个人消费中，住房消费所占的比重开始逐渐提高和增加，而食品消费的比重开始逐渐下滑。

在国际上来看，大部分住房消费在欧洲、美国、日本、韩国，通常在25到30之间，中国现在也就是10%左右，还有一个巨大的上升空间。用另外一个说法来说，这是陈主任的说法，收入提高的时候你不可能把三顿饭变成六顿饭，但你可能把住房消费的金额提高两倍、三倍、四倍，从我们1到11月份的发展情况可以看出，今年是一个大丰收年，但是未来十年会怎么样？大家都觉得不可能保持过去十年高速的增长过程，因为我们过去十年中是从3亿多平方米到了今年12亿平方米，今年可能大概超过12亿平方米的销售，是不是持续保持20%的增长，可能我们就16、17、18亿了，这几乎是不可能，在我们的测算中大概14亿到17亿之间是最高峰，然后就开始持续下降了，因为按照这样一个速度我们大概还要建200亿左右的城市住宅，可能10年就没了，一年十几亿的竣工量就没了，那后期怎么办？所以可能调控恰恰使这个周期拉长了，到位资金的情况非常好，还有27%，可是我们的投资增速只有19%，意味着还有更高的自有资金，或者更高的现金流可以保证获取更多的土地和更多的增长。

内容太多了，我不可能都讲了，简单讲几个数据，这是一个日本、韩国和台湾在城市化过程中从农村向城市转移人口的情况，大概他们用了20年到30年的时间形成了75%左右的城市化率，而中国要完成这个过程，可能我们同样也要用二三十年的时间，再发展的过程中才能完成到2030年左右达到70%左右的城市化率，而城市化率绝不是因为房地产，城市化率是因为中国要实现现代化，如果我们第一产业的比重还占这么高，农民不仅仅是一个职业，而是一个身份的代表的时候，那我们是无法实现真正的现代化的。

同样用这个比例看，我们和世界上相比，一二三产业就业人数的情况相差很多很多，而如果我们不能把所有劳动人口从第一产业解放出来变成第二产业和第三产业的劳动人口，那么就很难实现中国的经济增长，也可能就变成了拉美陷阱，它不可能从五六千美元迅速超过一万美元，因为我们农民所占比例太重了，后面是香港、日本、韩国、没有和德国第一产业的就业人口数，第二产业我们和工业大国差不多，比如德国、日本都是25%，但三产业我们差很远，如果城镇化发展过程中不能解决这个问题，我们的城镇化仍然是一个失败的城镇化。

我们第一产业劳动人口占的比重很高，但我们实现的GDP却很低，所以必须用城镇化的办法解决他们的问题。

这张图想说明，前面我们看到在我们的土地增长的时候发生了变化，从03年开始的调控到04年的831制度产生的最大的变化实际上是土地周期的变化，土地供应量在此前每个月约40%的增长，但此后，831之后就开始进入了低增长和负增长，07年我们用增长来抑制房价，出现了一个小高潮，然后又开始变成低潮，09年我们提出4万亿，又出现了土地供应的高潮，随后又用限制的办法让它进入了低潮，这个限制就是限购限价等等，又进入了低潮，我们看到的是2012、2013和2011年下半年就开始出现了土地低增长，为什么去年我敢说今年3月份房价一定会暴涨，主要是因为前几次都是在土地低增长的情况下一定会出现房价的暴涨，没有一次例外。

这是我们的房价的景气指数，仔细观察这个景气指数的变化图象和土地供应的变化图象是相等的，和房价图象也相等，由于土地制约导致了这样的情况，所以在今年11月份土地转入正增长，而后续如果维持持续的土地正增长的情况下明年房价会是持续增幅，如果明年或后年仍然保持土地正增长的情况下用市场的方式调节价格是可以做到不出现暴涨暴跌的。

在土地供应过程中，最大的土地供应量是退耕还林，都以为开发商把土地占了，其实不是，我们看最新的政治局会议提到的二次土地测量的问题和经济工作会议提出的保证土地的红线，同时再次提出了退耕还林，定了8000万，每年的指标，换句话说，二次土地普查的没有公布的结果也许比你想得要好，我们不再是18亿亩，可能是20亿或30亿亩了，亩数多出来了，所以才再次提出退耕还林。

在所有的建设用地中我们虽然只有很少的比例，而开发商占的比例更少，在六类土地划分中我们只占其中之一，而除去商品房和其它非住宅用类，以及保障性住房我们大概只占土地用地的总的1.5，少得可怜，而所有的罪状都压在我们头上，很高兴我们看到这次经济工作会议重点提出来要减少工业用地的供给，增加土地用地的供给，这就是我们供给的情况，所以在所有的供给中，土地供给、住宅供给只占20%几，非常低，大量土地被工业用地所占用了。

结果是什么？在城镇化的过程中，如果不能同时把农民变成城市的人，我们就无法改变人均耕地的情况，我们可以看到，最后四行，日本、韩国、台湾、中国，从人均拥有的耕地面积来说，我们大概是前三者的一倍多，是台湾的一倍，是韩国和日本的一倍多，看后面的数，当城镇化发展过程中农村人均耕地中我们和日本相差了将近10倍，日本的人口密度比我们大得多，我们140多人，他们350多人，可为什么日本农民拥有的农村耕地会比我们多呢？就是因为城镇化，很明显，在城镇化发展的过程中，日本、韩国和台湾通过城镇化虽然减少了少量的农村土地，但增加了大量的城市人口，在减少农村人口的同时让人均拥有的耕地迅速增加，而且成倍增长，远远超过了我们的好几倍，如果原有人均耕地比他们多一倍，但实际到农村的人均耕地我们比人家少一倍，里外里就是四倍之差了，这几个数据可以告诉大家，如果我们的城镇化不改变宅基地的拥有量，不能让农民从土地中解放出来，把土地真正变成剩余人口的人均耕地的时候，这个城镇化一定是伪城镇化，最后造成的结果仍然是没法儿解决18亿亩红线和农村粮食安全问题、土地问题的。

因此我们看到三中全会给了一个希望，但希望之后又有各种解释，让希望几乎破灭了，假如我们的宅基地仍然不能买卖，没有农民的自主权利，他凭什么要转移到城市中，他干脆等宅基地发财吧，再过十年二十年没地用了你是不是要用他的宅基地？那我就要给你很高很高的价格才行，所以我们我们不错在缺少土地资源，也不错在我们人太多，错在我们的土地制度问题，这种问题就是因为农村土地和城镇土地之间的差别导致出现了大S的价格，本来应该是平滑的租金曲线，但因为我们的土地性质会导致政府拥有的土地、国有土地会大大提高了价格，因为是可以买卖的商品房，而农村的土地是小产权房，所以它的土地价格暴跌，这个悬崖式的、断崖式的利润被谁拿走了？政府，所以它故意制造了这种情况，我们可以看过去十几年中土地的情况，综合地价297，住宅地价578，工业用地价格很低，甚至很多政府用免费的工业用地来招商，于是它的土地利用价值在这次经济工作会议上明确提出，利用价值太低了，低得不得了，日本和我们的对比，他们用了国土面积的4.2来安排城市，我们只用了0.4，为什么我们不用更多土地呢？农民只用了1.8的宅基地，如果宅基地不能转换，就是城镇化比例越来越高，我们从30%几提高到了52%，但农村的宅基地同时迅速增加而不是减少，为什么农村人口减少了宅基地不减少？因为我们用了一个很烂很烂的土地政策，从工业用地可以看出来，34.75万平方公里，可我们城市只有4点几万平方公里，工业用地占用比例这么大，不要以为我们都占用农地，农地没有林地、牧地和其它用地多，我们想说的结果，因为时间很短我没细说，想说的结果是，如果中国有一个好的政策的话，至少管理层得有点儿明白人的话，我们不应该犯各个国家都没有犯的错误，如果日本、韩国、台湾等等周边国家给了我们一个很明确的城镇化的道路，他们用实践已经证明了在城镇化发展过程中可以解决好土地问题和农民拥有的财产的问题，那么我们中国政府应该比他们更有智慧，能解决好中国的房地产的问题。

谢谢。

圆桌论坛：房价调控模式转向

主持人：

任总留步吧，咱们直接开始论坛吧，邀请任总留步，任总已经开了一个非常好的头，我们论坛的气氛已经定调了，基本就是争论，邀请辩论的另一方，贺铿，邀请立场不明的陈淮先生、董藩先生和陈国强先生，邀请三位。

贺铿：

我不会参加辩论，我也没有想说服任先生，任先生也不可能说服我，我的任务也不是想说服在座的任何一个人，我的任务是想说服政府。

主持人：

我建议我们还是用掌声来邀请贺先生一块儿参加。你已经说了，不是辩论，咱们就不要辩论，所有人今天的任务都是一点，所有人在这儿要说实话，要听逻辑不是听结果，只有赌博才关注结果，所有人都要听逻辑，我们欣赏谁的逻辑，就为他献上掌声就可以了，请坐。

既然这样，这事儿就好办了，陈淮先生，你看，这个我也不能问，这个我也不方便说，我就问您一个简单的问题，啥叫泡沫啊？给讲讲呗。

陈淮：

你带枕头了吗？咱得说到明天早晨。

泡沫是资产价格必有的组成部分，在经济学意义上它叫虚拟价值，因为资产价格不是按形成的价格，花了多少钱而定的，而是按照这个资产能挣多少钱而定的，常识可知，一亩肥地能打500斤粮食，一亩薄地能打100斤粮食，这两块地的价格会有区别吗？姚先生。

主持人：

会有区别呀。

陈淮：

那这个区别来自于哪里呢？来自于这个资产的产出效率，人们在股市常说的一句话叫“估值”，估他未来收益和现在资产价格之间的比例，也就是说包括房地产价格和股市的价格在内，资产价格都要包含一个对它未来收益所形成的虚拟价值。

假定你买了一个房，花了一百万，政府修了地铁到了你们家门口，很多人都想住这个房，那你可以卖200万，它值不值200万呢？值，因为它的供求关系决定了这个资源很短缺，多出来那一百万是什么呢？是人们减少了上下班时间所带来的福利收益折算而来的，这叫虚拟价值，你花一千万投资一个工厂，一条生产线能挣300万，回报率是30%，我的数学不大好，对吗？

主持人：

我的数学也不大好，您稍微快一点，我快听糊涂了。

陈淮：

包括长盛同志的媒体在内，我不能不说得慢一点，你算不过来。

主持人：

您的速度确实符合我的智商。

陈淮：

形成30%回报的资产能卖多少钱呢？假定我们把银行利率定为10%的话，您得把3000万存银行一年才能挣300万呢，2999万买任志强先生这条生产线就比存银行划算，多出那1999万就叫虚拟价值，它就是泡沫。

谢谢。

主持人：

我打一个赌，你们鼓掌的不见得都听明白了，我也打一个赌，不是台上所有人都听明白了，我必须得问一个简单的事儿，但这是陈淮先生的风格，你们一定要注意到，在中国学界的研究当中，唯一能够跟数学家在一块儿吃完饭的，是陈淮先生，因为陈淮先生对数学方面的爱好已经超出了我能够忍耐的极限。

我问一个简单的问题吧，董藩先生，你看气氛现在缓和多了。

董藩：

接着陈老师的话往下讲，房地产到底有没有泡沫，房地产泡沫就是那个传说……

主持人：

我还没问呢？

董藩：

我不用你问了，节省时间我可以多说一会儿。

主持人：

这都是什么情况？（笑）

董藩：

房地产泡沫就是那个传说中的鬼，都说有，其实是不存在的。怎么说呢，如果说有泡沫，价格高，我们应该看到什么？这个社会在买房过程当中购买力是严重不足的，事实上不一样，任志强先生说了，今年至少成交8万亿，这个数字非常大，我还要告诉你的是，城市当中住房自有化率至少在87%，如果加上农村，全国至少是95%，我还要告诉你的是，中国的房价统计有严重的问题，因为如果谈房价收入比，必须跟西方去修正它的口径，西方农村的房子是算商品房的，我们农村的房子不算商品房，我们的法规叫《城市房地产管理法》，如果把农村房价算起来中国平均房价几乎拦腰砍断，除此之外我们还会发现中国大量的小产权房没有往里算，集资房没有往里算，当年房改房的也没有往里统计，还有很多单位自建自管的房子，以及城中村的房子，航天系统的房子，所有这些都没往里算，真正算出来，和西方统一口径绝不是今天的价格，另外西方的收入是能算明白的，中国的收入也算不明白，因为我们在工资之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入、腐败收入。

中国房地产领域存在的问题不是房价高，不是有没有泡沫的问题，而是分配不公，在座的各位可能有一些人，你们没有机会去分公房，但是有的人有机会分公房，当然这上面也有的人没有机会分公房，我们陈淮老师一直为没分到公房而耿耿于怀，他也辛苦了一辈子，但分大房子的时候没分着，这是我们房地产面临的种种问题，年轻人在市场打拼，除了工资之外可能没有别的了，但决定中国需求的是中上层人士，他们在工资之外有大量其它的收入，这就是中国今天市场面临的最大的问题，不是泡沫，懂吧？

主持人：

咱就这风格吧。陈会长，您就老实交代，我也不问了。

陈国强：

我建议大家都参考陈主任和老董的意见，我给一个真金白银的个人意见，我觉得所谓房地产泡沫，我的理解，是局部的区域，局部城市存在，局部的时点存在泡沫，同时在部分人群当中，比方说我们的“房叔”，“房姐”，在他们身上我们看到了明显的投机泡沫，我想这样理解。

董藩：

他们家钱多，多买了几套衣服，与你有啥关系呀？只要不违法就行呀。

主持人：

太好了，这点我同意，反驳一下，他想买一套衣服，有钱，有什么不可以吗？陈教授。

董藩：

没啥不可以的，全世界范围内房地产市场都是这样的，都存在大量的投资者，一个完善的市场一定包括两部分，一部分是买卖市场，自己买房子自己住，一部分是租赁市场，在租赁市场上一定是这样，一方连着富人，一方连着低收入人群，一方连着本地人，一方连着外来打工者，一方面连着中老年有积累的人，一方连着刚刚毕业没有积累的人，这些有多余的钱他们买了房子出租给暂时买不起房子的人，形成一个巨大的租赁市场，这是社会有效运行的基本条件，无论中国还是外国，只要市场化国家全存在这样的问题，美国三分之一的人没有自己的房子，欧洲40%的人没有自己的房子，恰恰说明了房地产市场存在的必要性，而且恰恰说明了这些人投资的必要性，买了房子出租给别人，帮助共产党缓解了住房保障的压力，而且我一直认为，任志强先生过去说，你买房，炒房，不违法，其实不但不违法，还光荣，第一，你帮助了低收入人群租到房子，第二帮助政府缓解了保障房压力，为什么不做呢？我不但鼓励别人买房子投资，我还教他们买房的技巧，你们在微博上可能看到我这方面的，一定教他，因为就像股票一样这里面有专业的知识，当社会上形成一个有效运转的租赁市场的时候，我们那些刚刚毕业的大学生就不会毕业之后为租不到房子而发愁了，所以租赁市场的存在是必要的。

主持人：

这是一个伟大的绕口令演员刚才的表示，特别好。陈教授还需要回应吗？

陈国强：

我觉得刚才董教授提出的一些观点可以留给台下的各位思考，我的建议，我个人的理解，如果我们的房地产的制度环境是完善的、健全的，我们的长效机制已经建立了，或者说已经比较完善了，那么购房的自由和其它的自由一样，这是自主选择的问题，像刚才我提到的“房叔”、“房姐”的问题，我们可能需要追问一个新的问题，他们的财富来源是否合法，以什么样的手段获得这些财富，如果他跟任总一样通过经营企业，通过发挥企业家精神获得了合法的收入来源，他愿意把资产配置到房地产领域，房地产的资产形式上，我觉得可以，关键是我们现在发现的这些“房叔”、“房姐”，他的财富来路是否合法，是否正当，恐怕是这样的一个问题了。

主持人：

好，鼓掌，鼓掌。

陈国强：

这回到了反腐败的问题了。

主持人：

不说了，不说了，一般房地产论坛都是这种情况，房地产论坛现在已经不需要礼仪小姐了，我们对保安的需要量现在大幅度上升，所以这个论坛其实是蛮有风险的，但我觉得今天都说得特别好，刚才贺主任其实定了一条调子，我们大家把自己的逻辑说出来就可以了，你不需要去说服谁，你的任务也不是为了说服大家，你是为了或者是我的认识，或者是我的研究成果，我把我自己的观点、线路亮出来，大家能够靠近我的线路，跟靠近别人的线路没有区别，关键是在逻辑上，所以我现在又想听一听任志强先生，前面反复提到了两个重点，第一个重点……第一个重点是什么来着？反正老提我不太熟悉的一个词，谁谁谁特别黑，我也不太熟悉，这个话题也没法儿延续下去。

咱们说第二个话题吧，说完第一个话题可能真的保安会上来，咱们说第二个话题，第二个话题特别好，农村现在大家都在关注，农村用地，不管是宅基地还是一些集体用地，最后有没有可能同权，不光同权，有没有可能自由转让，不光自由转让，还有没有可能让现在城市的地价下来，所以有人说我现在可以去买小产权房，但很快小产权房这件事情又灰飞烟灭，因为国家要严厉治理小产权房，所以我们想知道，这中间的逻辑是什么意思？

我们想知道地价有没有可能便宜？就说北京吧。

任志强：

到现在我也没听清楚他说什么，这回音太大。

主持人：

你就随便说吧，这现场现在比较混乱。

任志强：

地价私有化了就便宜了。

主持人：

能私有化吗？

任志强：

我觉得不会太遥远。

主持人：

哟？

任志强：

如果很遥远的话，就开始闹农民革命了。

主持人：

我有一个重重的个人建议，我建议以后网易再请嘉宾的时候你们需要政审。

任志强：

中国五四宪法就是私有化的，七几宪法的时候也还是土地私有化的，我们可以有一个最简单的案例就是小岗村，小岗村的时候土地说是不能个人承包的，是违法的，但集体土地是不是可以集体做决定，我们就个人承包、家庭承包，他们就做了决定，现在的土地是不是可以集体做决定，我们就分了算了，既然是我集体的，拿我集体能不能做，既然是股东的，股东会有没有权利做决定，把公司都解散了都私有化了呢？有啊，我们的资本市场经常说，比如富力，上市的股票价格太低我就买回来不就私有化了吗？所以从法理上来说这是一个很简单的问题，就是你让不让他做，我觉得今天不让做明天不让做，后天可能就让做了，现在土地同价同权的前提是要严格遵守规划和用途，两个。

所以我们的小产权房在陈锡文的解释中就是规划上不合理，用途上不合理的小产权房是不能得到承认的，农村土地的集体建设用地上也有这两个条件，比如规划上，政府规划这是一条路，你不能说集体建设用地最后不服从规划，这儿不能建路，不能建机场，不行，你得服从规划，如果原来用途是农村耕地，不管怎么改它还得是耕地，这边要占用了就得征用，所以这两者之间是有差别的，还得严格遵守法律，按照习主席的话就是，法律上没有修改的不能先动，所以我们还得等等，三中全会的这些决定是要求在2020年之前完成的计划指标，它没有说明年一定完成，所以也没有说后年一定完成，你们别着急，把2020年的任务都搁到今年，要求今年都完成了，那是不可能的，所以土地什么时候完全由市场配置资源和市场化的时候就一定是合理的，你要想便宜就那时候，到农村买块地肯定比城里的地便宜。

主持人：

想啊，又怕有风险啊。

任志强：

没什么风险啊，党的文件上都写了，有什么风险啊？

主持人：

不让啊。

任志强：

党的文件上都写了对私有产权要给予保护啊，集体的大家分了不就变成私有的嘛，私有的给予保护不就行了嘛，逻辑上是说得过去的，我们没有反党反社会主义，我们是严格按照三中全会的决定来进行解释的。

主持人：

我特别喜欢这种能够找到有理有利有节还有数据支持的一种分公司的方式，我们就把这公司给它一解散，把资本金一分，我觉得这也是一种办法个，我不管别的，我问问贺先生，您对他的观点怎么评价？

贺铿：

我刚才说了，任先生上去就表达了自己的观点，我的两个基本观点他是不同意的，这是我们的不同点，但他刚才的发言还有一点共同点，地价的推高主要是政府，政府之所以能够把地价推高，那就是利用了土地的集体所有制和国家所有制两种土地形式，所以它才可以用低价把农民的土地收下来，收下来以后再用较高的价钱，所谓“招拍挂”，让地产商去抢，竞价，越竞越高，从中得到的大量的好处，那当然是有关地方政府。地价就是这样推上去的，如果说我们的土地是私有的，那当然不会出现这个情况，政府也不可能有土地财政，地产商要开发这个地方，只能根据政府的规划，然后地产商直接面对的是土地所有制，这个地价不可能抬得那么高，而农民，真正的土地所有者会比现在得到的收益更多，这是合理的，所以只有土地私有的时候，地价可以回归到合理。

土地在目前看来是不是可以私有，这个问题还有一点悬，但是中国的词汇很多，不一定要用私有化，就是土地的处分权慢慢争取给了土地承包者，它可以自己处分，就像我们的资源分配，过去提的是“市场是基础性作用”，现在提的是“市场是决定性作用”，如果处分权交给了土地使用者，那么土地的处分决定权就在使用者手上，而不在政府手上，现在恰恰相反，决定权在政府手上，而使用者没有决定权，所以因此换一个说法，是不是把土地的处分权交给农民？

主持人：

谢谢，谢谢贺主任。

其实两位嘉宾延续刚才的话题是暴露重大信息的，对未来土地的价格，也包括有没有可能便宜，甚至是这样一个时间表大概会有一些暴露，我们很多时候现在是在各种各样的场合解读，《公报》没什么好解读，现在大家主要解读《决定》，《决定》里面用房地产业内的人士来说，叫“没有一句话提到中国房地产，这就是对中国房地产最大的好消息。”所以我们想问陈淮主任，第一，没有提到房地产背后的潜台词是什么？第二，这中间大家都在提到一句话，反反复复的说，叫“市场最后起决定性作用”，这句话是否适用于中国房地产业？

陈淮：

你看文件吗？

主持人：

我……看啊。

陈淮：

我来之前看了，最近有三个重要文件，一个是十八届三中全会两万字关于改革的决定，一个是大前天发布的中央经济工作会议的《公报》，一个是前天发布的，全国城镇工作会议的公报，三个文件都有相当大的部分涉及到房地产及其改革与发展。

主持人：

您看您看得特别全，您给解读解读呗。

陈淮：

解读那得到后天早晨了。至少在三中全会的改革文件里有10个地方和房地产有密切关系，比如说发展直接融资是不是和房地产有关系？规范与发展债券市场与房地产有关系吗？在城市规模上，在户籍制度改革中提出，小城镇放开，中等规模有序放开，大城市根据各种条件区别化对待，特大城市严格限制人口涌入，你说这个可不可以把它理解为限购政策按照不同规模的区别化走势？

主持人：

可以。

陈淮：

什么时候老百姓买得起房了，三中全会又说了，我们要努力地形成一个橄榄型的分配结构，逐步让大多数老百姓成为有资产累积能力的，这和房地产有关系还是没有关系？

主持人：

有关系。

陈淮：

接着说，三中全会文件里还说了，在今后一段发展过程中，要多种途径增加老百姓的财产性收入，说这句话了吗？

主持人：

说了。

陈淮：

没说你也说说了是吗？

主持人：

说了。

陈淮：

我告诉你肯定说了。你说，在过去五年、八年，什么样的老百姓增加了财产性收入。

主持人：

就是靠近财产的那部分老百姓增加了财产性收入。

陈淮：

买股票的增加了还是买房子的增加了？多种途径增加包括不包括鼓励老百姓买房子？你告诉我？

主持人：

我真没读出来鼓励增加财产性收入的意思是鼓励大家买房。

陈淮：

意思是不买房就增加了，做无产阶级就都成为财产性收入了是吗？

主持人：

我也没读出这个意思来，但第一个意思我真没敢读出来。

陈淮：

全面建成小康社会就是大多数老百姓有产的社会，记住了，老百姓有房就是有产的一个最重要的组成部分，老百姓有房是社会中产阶级培育与发展，世界各国皆然的共同途径。三中全会里讲了很多，我们不一一说了，最重要的，我希望你记住一条，三中全会里讲了，要积极推进房地产税的立法并适时实施。有这句吗？这句和房地产有关系吗？

主持人：

您就说吧，我都说“对”，没问题。

陈淮：

这么多条你都没看哪？

主持人：

我理解能力比较差。

陈淮：

开宗明义就说，宏观调控的主要职能是维护国民经济的总量平衡关系，也就是说，过去姚长盛们所说的，“穷人买得起买不起房，任志强有没有暴利，地方政府怎么减轻对土地财政的依赖，征地拆迁的矛盾如何缓解，以及中央财税和地方财税关系怎么调整”通通不属于大家每天念叨的那个对房地产的宏观调控。

三中全会把宏观调控，宏观经济，宏观政策回归到了宏观经济学的本源，看起来学文件还是必要的。

主持人：

是的，我同意，我同意，掌声谢谢陈淮教授。

陈淮：

这才说了改革的文件，还没说中央经济工作会议的。

主持人：

差不多了，我突然之间理解能力提高，我突然听懂了。

陈淮：

留着下回再给你讲吧。

主持人：

非常感谢。我以前在陈淮先生面前只是在数学面前自卑，现在我觉得我在语文方面也有自卑，我也不是完全能听懂，我问一下陈国强先生，延续刚才提到的方式，经济工作会议，包括城镇化会议这里面对房地产都有描述，我们还是回到那一个，如果说在这一番描述和这一番表态之后，本届政府和以往的往届政府对房地产的态度是否有变化？是哪些变化？

陈国强：

答案是肯定的，刚才陈淮主任提到三个重要文件，实际上内容是非常丰富的，值得我们反复地去阅读、去理解，我觉得跟房地产相关的，最近这几个文件，包括其它一些高层谈到房地产发表的一些意见，我觉得有几句话，或者我个人的理解，首先我要同意我们行业里有人提出来的，“不提房地产调控就是进步”，因为和过去相比，显而易见，重要文件里面不再出现房地产调控，不再出现房价调控，和过去相比显然就有差别，政策逻辑有变化。

第二句话，我想文件当中没有提及房地产调控是否意味着我们的房地产调控已经过去了，这一页已经翻过去了，我想我们的判断很显然，房地产调控仍然在延续尤其是在北上广深这样一些城市，刚才陈主任特别强调的，这些城市从户籍制度上、户籍政策上，差别化的户籍政策意味着未来在这些城市一段时期以内，限购这样的行政手段仍然会沿用，调控仍然在继续。

第三句话，我想我们需要，我们在座各位，尤其是像任总这样行业里面的从业者，需要认真的去领会，认真的去把握新的政策含义，新的政策内涵，未来的政策取向，我想这方面如果要展开，可能需要半小时或者更长时间来跟大家解读分享，但是毫无疑问，从这几个相关文件里面我们可以解读出新一届政府，或者新一届中央领导集体和上届政府相比在房地产未来发展方面有很多新的思路，新的逻辑，新的想法，尽管现在还不够系统，不够完整，我相信在不远的将来，接下来的时间会有更多、更清晰的表述，或者说有更明确的措施、政策陆续出来，我想很扼要的提两点：

首先我想和过去相比，过去我们谈到楼市调控，过去常见的住房是由中央统一发号施令，统一部署，由最近以来全国十多个城市陆续出台地方性调控的政策，我觉得由此可以做一个很简单的判断，过去由中央通过一刀切的，或者说统一号令的方式，跟今天市场出现明显分化甚至两极化的趋势之下，需要把调控的主动权，调控的自主权，调控的主动性更多交给对方，如果北京面临房价供应的压力，供应紧张的问题，房价上涨过快的问题，那显然需要在住房用地的供应上，在未来供给方面做加法，对一些三四线城市，目前已经出现比较明显的供应过量，需求不足，是要想办法，这些地方的政府，我想就需要想办法怎样消化库存，怎样释放住房需求，从最近十多个地方政府出台的新一轮地方调控新政里面我们也特别注意到，有一些地方政府和多数出台新政的地方有差别，它不是在调控方面强化执行，或者是做减法，做收紧的文章，恰恰相反，在如何引导市场或者是给予潜在购房者有释放购买力的做法，所以和过去相比，这是一个很简单的、很直接的变化，其它方面有很多表现，我相信各位嘉宾后面都会涉及到，我这里先收住。

主持人：

谢谢陈教授。我们就沿着陈教授的话继续问董藩先生，前面大家提到市场的问题……

董藩：

我不同意他刚才说的。

主持人：

咱还听不听我提问了？

董藩：

我知道你要问啥，直接说了。

主持人：

我要问啥？

董藩：

你听我说就完事儿了，好吧，我同意你的回答，你回答吧。

刚才问的这个问题，陈博士表述了半天，我不太同意他的看法，他说新一界领导有很多想法，很多思路，很多打算，其实要真有的话在改革《决定》中就出来了，之所以没有，是因为一直没想明白，你说谁要是想明白了谁不去表达呢？你看任志强把很多事情想明白了，他一直在积极的表达，这么多年来坚持说自己的事情，因为高层对房地产这个问题确实没搞清楚，所以刚才任志强说，高层一直还缺一个很懂这个的，否则就不会出那样的政策，我不知道他是否有自荐想当部长的想法。

如果我说的不对，那就是第二个问题，中央想刻意回避这个冲突特别大的房地产的问题，因为我们在这方面，老百姓盼着房价下跌，但中央领导经过反复分析发现如果房价真要下跌就完蛋了，因为现在保房地产的稳定就是保经济增长，就是保就业，就是保税收，进而说白了，就是保我们的政权，从这个角度来讲的话，他希望房地产市场稳定健康发展，但这就没有了让房价下跌的含义，但如果你要这么说，似乎又呛到了老百姓的情绪，好象又回到房地产是支柱产业上来了，所以到最后让老百姓不满意，不舒服也不好，于是他就采用了回避的态度。

其实房地产不但是支柱产业，刚才任志强先生谈到支柱产业，它同时还是主导产业，而且还是先导产业，任何一个行业的发展都离不开房地产， 除了在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车，我们想想，今天咱们在这里开会没有这个大饭店行吗？不行，如果要干金融中心没有银行的营业面积行吗？不行，搞商务中心没有那些购物中心行吗？不行，所以房地产业是其它行业的母亲，它生产出房子，形成了其它行业的投入品，其它行业才能健康发展，所有试图把房地产打下去，这种破坏性是非常强的，某种意义上来讲是反人类的。

主持人：

多可怕啊，你说这个，我本来想问他的问题是你对最近北京的交通还满意吗？他给我回答了一个这个。

董藩：

北京的交通。

主持人：

你看他这个也比较懂。

董藩：

北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了，如果北京的房价放开，房价足够高，就不会有这么多人涌入北京，他们会自动离开，房价自动就可以起到交通疏导的作用。

主持人：

什么都可以喊，不许往上扔东西啊。任先生，我问您一个严肃的问题，一旦扔东西我们该怎么办？对不起啊，这个问题我没有问，问下面一个问题，扔来的时候我们是往左边跑还是往右边跑，因为现在有一个观点，大家一方面在说一线城市的房价上涨已成定局，尤其是明年要看到的就更加清晰，但另一方面很多人也在说，三线四线城市，有人说供应量现在已经过度，供求关系实在释放不出来购买力，担心这些城市的房价下跌，我不知道这是不是您也同意的现象？

任志强：

城市之间已经有分化是毫无疑问的，但你给我举个例子，哪几个城市就过度了？现在是一个新的放开户籍政策的问题，陈主任刚才说了半天小城市怎么着，中城市怎么着，大城市怎么着，特大城市怎么着，它一放开以后，没准儿你说房价低的房子多的城市，大家就去了，很快就不低了，你怎么知道户籍放开以后人们不流动呢？不流动它放开干嘛呀？

主持人：

我认为它流动，我认为流动到哪儿他也买不起。

任志强：

接着刚才董藩说的，底下在那儿忽悠，恨不得就扔东西上来了，扔就扔点儿东西，他们发泄一下，其实他们自己回家就知道了。

主持人：

这是他个人观点，我不同意，坚决不允许啊。

任志强：

人人都觉得大城市房价高了受不了，都想往大城市挤，那中央文件上要写着“大城市就得严格控制户籍”，你们怎么不骂他们？文章写得那么严重，你们怎么不忽悠，使劲喊啊，我们没看你们在微博上反对啊。到那儿你就不反对，到这儿你就反对，嫌我们官小是不是？

主持人：

是欺负我们吗？

任志强：

就是，凭什么写着大城市要严格控制就不让外地人进来呢？中小城市就可以进，意思是中小城市房子便宜你去那儿买房子，大城市房子贵你别来呀，不就是用房价当门槛，告诉你大城市要严格控制户籍吗？怎么控制啊？如果别的城市都放开了，就我不放开，你是没有办法不放开的，法律上就不公平了，最后还得用房价或是用其它的生活成本高低来决定这个城市能容纳多少人，没办法呀，你们文件上写的时候，我记得几年以前一个农村人问我，我们在城里买不起房子，我说买不起房子你就住农村嘛，你本来就是农村来的，很多人都反对我，然后温总理说没户籍的就不能卖给你房子，有钱也不卖给你，没人骂了，你们这不是欺负人吗？就因为他是总理你们就不骂他们？我说你没钱你别买，他说的是你没户籍，有钱也不让你买，那他不是更坏吗？

哎呀，所以我觉得，你们要扔东西呀，最后你们自己往回捡，我都不赞成服务员替你们收拾，你们太愚昧了，怎么忽悠忽悠，忽悠什么呢？你们看看文件怎么写的，好好回家学习文件，长盛一般都不学文件，所以他才提这种问题，刚才我们陈主任已经批评长盛半天了。

主持人：

我虚心接受，现在我跟贺主任发表一个我们两个的声明，我们跟那边没什么关系。你们扔什么东西都是他们的，我穿41号鞋。贺主任，必须摆明一下我方观点，我方有什么观点吗？

贺铿：

这个问题呢，因为他们涉及到了许多方面，我觉得要摆明观点，还是从你开始的这个问题导出，就是说这次经济工作会议没有提到房地产调控的问题。

主持人：

经济工作会议还是提到了。

贺铿：

怎么看这个问题。

主持人：

对。

贺铿：

我的看法恰恰是释放了一个重要的信息，对房地产怎么看，对房地产应该如何正确地调控释放了信息，我们总把房地产看成和GDP的增长关系太大，跟财政收入的关系太大，好象这个是不能扔的，当然是不能扔的，好象是必须扶持它，发展再快又再快，这显然是不可以的，我觉得理解、释放的这个信息应该从我们全面深化改革决议当中的一句话认真去理解，我们需要的是有质量、有效益的增长，后面还有一句更重要：要防止增长所带来的种种问题。

怎么理解房地产？怎么理解我们追求高速度的发展呢？现在带来的问题已经很多了，所以这届政府应该说给了我们很多信息，房地产的问题说到底绝大多数人关心的是我能不能买得起房子住，有房子住，房价是继续向上还是向下？实际上关心的是这个问题，我想我今天发言的第一个问题就是讲房地产业的性质，应该逐渐的让大家改善居住的条件，有房住，不至于住在水泥管子里，而且这一次经济工作会议说了几个重要的方面，包括城市会议，一个方面我们是要增加生活用地的土地供应，要保证建保障房。第二，多少套经济适用房，保障房，棚户区应该改造多少，这都有任务，这就是增加了基本的供应，作为房地产开发，这个商业过程只能慢慢用经济的办法引导它健康发展，我曾经说过，中国的房价总体上肯定是要降的，降多少，我曾经说过，可能要降30%，但马上我们的新闻媒体、资深记者们就报道了，“贺主任说，北京的房价要降30%”，我可没有说这个话，因为每个城市的房价是由需求决定的，整体房价是由收入水平决定的，我说整体上要降30%，我是根据现在基本的平均房价和我们的收入情况来判断的，北京的房价我基本同意刚才任先生和其他几位先生说的，这是调控城市膨胀的一个方面，08年美国房地产一年降了23%，但是纽约曼哈顿一分钱也没有降，有需求，那不可能降，我在一个方面也表示同意任先生的看法，这里你买不起，你可以去那儿买嘛，那儿便宜，引导我们的人口合理流动，合理流动当然与你的工资待遇和就业机会要连起来，所以李克强总理今年2月份在湖北讲了一句话，要让我们的农民工，尽量争取他们在家门口就业。这也就是说，我们的产业，我们的城市应该向下发展，让大家在那儿有更多的就业机会，让他们在那儿能够获得更好的工作条件，没有这样的政策配套，你就说不让你到北京来，禁止！那怎么行啊？北京的社会资源那么优秀，最好的医院，最好的大学，最好的中小学都在这儿，我干嘛不在这儿买房？虽然雾霾已经这么严重，但我从这些方面想，还是要买啊，所以应该把人口由政策向下引导，我相信我们农用土地权数改革问题的成功，我们房产税制度的形成，我们房价总体上下行的日子就到了。

主持人：

感谢，谢谢贺主任。

这事儿基本上越说越清楚，大家还是听这个逻辑，听完这个逻辑顺着逻辑最后去判断，我们就按照刚才贺主任说的方法，大家做一轮判断，也不是说我要求你判断，任先生，刚才我还注意看了一下易信的界面，新闻客户端在上面，那上面有好几个你的侄子和侄女都说“任叔，你给说一下明年的房价呗”。

任志强：

我连续几天都参加什么这个论坛，那个论坛，什么各种会议，参加了好几个，其实底下坐的人心里痒痒了半天，你们前面说的那些都没用，就告诉我涨不涨呗，人家贺主任都说了，涨。北京都这么涨了，别的地儿也得涨，分化是指什么？人口不往那儿流，那个地方房价就跌了，只要是在户籍打开的时候所有人口向某一个方向流的时候，房价就呼呼往上涨，但是是流得多还是走得多？那一个城市的人走了，但一个城市的人不一定到一个城市去了，也可能到了五个城市，所以那个城市完蛋的时候这五个城市都受益，是不一样的，因此计算完了以后你会发现，还是涨的。

土地供应的充足性可以让它涨得慢一点，但公共资源的不匹配的问题，就是贺主任刚才讲的，所有人一定会向公共资源最好的城市集中，向收入最高的城市、就业条件最好的城市集中，那些城市的（房价）就会涨，你们分析一下，是人们要进入的城市多还是要离开的城市多，一定是要进入的城市多，从分化的情况下看，从大局来说，最后的数据一定是涨而不是跌的。

谢谢。

主持人：

我们弱弱的问一句，请问是全面的涨吗？

任志强：

弱弱的问什么？这么大的人拿着麦克风还叫“弱弱的”？

主持人：

我们低调一点儿不行吗？

任志强：

你低调，政府不低调告诉你，这车要限号。

主持人：

咱们回来说正事儿。

任志强：

这么多城市告诉你要限号了，要摇号了，都跟北京学坏学的，这说明什么？说明这些城市的房价得涨啊，不涨它限号干嘛，没人去了就不用限号了，政府要不撤销限购政策就告诉你供不应求啊，供过于求的时候还拼命鼓励你买呢，怎么会限购呢？这不明摆着的事儿吗？还用我教啊？

主持人：

我很少这么后悔。

任志强：

我一说他就反对，你们可以看看，全世界所有的政府都是坏的，不坏要民主管着它干嘛呀？要不坏要议会管着它干嘛呀？要不坏要投票干嘛呀？它好你就不用投票了，所有的政治制度一定是因为这个政府不好要监督它，要管着它，所以才有各种各样的制度出现，不管是君主制还是这个制那个制一大堆制度，是因为政府天生就是不好的。

主持人：

我觉得有例外，陈淮先生，咱们谈一谈政府的事儿。判断一下房价，那边也是你的侄子和侄女也都在问你，说“陈叔，给谈谈房价呗”。

陈淮：

你不是说政府吗？怎么又说到房价了？

主持人：

没有，我后悔问过这个问题，我已经后悔一个多小时了。

陈淮：

说政府那就说政府吧。

主持人：

真的，真的。

陈淮：

知道房价涨跌的只有这么几种人，一种是江湖术士。

主持人：

我们现场有。

陈淮：

信口就来，一看姚先生您面相富贵，三年之内必有小人算计，血光之灾。

主持人：

请问有破解的办法吗？

陈淮：

第二类。破解的办法，过去十年碰到的多了，在你的电视台里到处都是，一做节目就是，赶快卖房子，不然的话你就要吃亏了，你就血光之灾了，我们这些年在北京电视台和各种媒体中这种江湖术士少吗？天天告诉老百姓卖房子吧，

主持人：

都谁来着？我想不起来了。

陈淮：

第二类是神仙，神仙才知道呢，预测这种房价，没意义，我要知道明年房价涨还是跌我不坐这儿，也不告诉你，我直接把它卖给摩根史丹利，管他要两亿美金，所以你不要相信这种话，那些研究者，股评家，有几百个券商，弄了多少个研究机构，里头全是会说洋话的，留学日本、美国、埃塞俄比亚的，每年出多少研究报告，6000万股民都在那儿套着呢，没有一个老百姓是看了房价报告，买了房子的，99%的都挣了，世界很奇妙，你问你下一个女朋友是不是比这个更漂亮，那谁知道呢？我看你还是……

主持人：

我从来没想过我们有共同的话题。

陈淮：

说说政府得了，坚决不听，真的不听，不后悔？

主持人：

说两句。但我要求你说完政府就得说女朋友这事儿。

陈淮：

下了媒体就问，陈老师给我们解读解读中央经济工作会议，深度解读，我说“姚长盛说不许说”。

主持人：

那没意思，这太高端，我就想听女朋友这段。

陈淮：

你怎么知道中央没说，国务院没说房子的问题，我们三个文件刚说了三个三中全会改革，通常中央经济工作会议研究次一年经济发展的基本部署，它的主要核心是四个问题，一个是增长速度快慢高低，第二个物价上涨还是下降，通胀、通缩，第三个财政收入平衡与否，第四个出口，但是今年的中央经济工作会议公报对这四个都提了，但不是主要的问题，核心的问题是哪个？也是四个问题，重点强调的四样，都和房子有关系，怎么有关系法你自己猜，第一条，保证粮食安全，您刚才问农地怎么怎么样，你想，在2014年还有多大的指望，自个儿琢磨，智商够你就想明白了，第一条就是2014年首要任务保证明年的农业生产粮食安全，第二个，调结构，压缩过剩产能，现在煤炭、钢铁、石化、水泥已经极度困难了，如果任志强再不买地拿房子，明年怎么办？这产能过剩，是让他们一下硬着陆呢？还是逐步淘汰的好？自个儿琢磨，明年压过剩产能，调结构。

第二？第三？

主持人：

10以下的数我特别熟悉，第三。

陈淮：

第三个呢，和环境的关系非常尖锐，开宗明义就说我们今年取得什么什么成绩，但有四样东西没缓解，其中就讲到治安和环境，雾霾问题大家已经高度关注了，最后一条是我们城市结构调整，在这个问题上，三个文件都讲到中等规模城市的问题，我建议你还是把文件再看一遍，下回主持的时候就不犯这种错误。

主持人：

真的特别长，特别难读。

陈淮：

我从来不认为大家应该听谁判断，打赌什么，房价必涨必跌，就像你刚才问的地价，就是一个很可笑的问题，土地，这块跟跟那块地从来不会一样的，土地不是汽车，同一个牌号的汽车，假设质量统一的，地能吗？什么时候地价便宜了，什么时候房价便宜了？以后规定只要当了政治局以上必须住在十个贫困省区，退休之后，中央委员以上必须住到三千个乡镇去，省部级以上必须住到中等规模城市，你看房价不跌才怪呢。

主持人：

董藩先生。

董藩：

陈老师说他不是神仙，预测不了房价，但我是半仙。

主持人：

还有人专门往里钻的。

董藩：

我告诉你明年跌的可能性没有，但涨多少，因为是半仙嘛，涨多少我就预测不了了，刚才任总说，政府天生是坏人。假定政府天生是坏人，我要告诉你的是，政府打压啥你就干啥，政府鼓励啥，你千万不要干啥。（掌声）

主持人：

陈会长，咱主动一点吧。

陈国强：

刚才陈主任特别提到最近以来的三次重要会议，实际上还有两次高层的，政治局的，一次10月底的政治局集体学习会，还有12月初的一次政治局会议，实际上这五次，无论是会议还是文件，大家都注意到了，都没有提到房地产调控，没有提到房价调控，我想我们今天坐在这里坐而论道，一个很基本的前提，基本的出发点还是要和中央保持高度一致，所以关于房价的问题，我想我可以按照三个文件的意思，我不给答案，另外我补充一个，刚才董教授说不同意我对于三个文件（的解读），从三个文件看新一届中央政府和上届政府在房地产调控方面有没有差别，我觉得他的答案表明他对三个文件学习不够，领会不够，这是我的补充。

主持人：

充分证明了坐在两边的人都是有很强的报复心的。

我们最后让现场的嘉宾每人一句话，咱们时间也不多了，因为一会儿任总还需要去中南海开会，我们给任总留下充分的时间，去哪儿？通州是吧，要去通州开会，去廊坊要开会。我建议从您这个角度，前面我们其实提到了诸多的宏观，或行业，或大的一些分析，其实面对今天很多人的话，可能还有在这个话题之下的诸多的个人需求，我们可以不像神仙那样去预测，也可以不像大仙儿那样信口说或涨或跌，但总得给大家一些建议，今天后面年轻人居多，上午的论坛他们给了一个特别好的建议，能生二胎尽量生二胎，现在我们想听听，贺主任，以您开始，在房地产的问题上给大家一些建议。

贺铿：

因为我今天明确的说了，房地产有泡沫，既然如此，我的对不对，就要看它跌不跌，今年是不是跌，今年时间已经不多了，大概就这样了，明年涨的可能性小，因为我们的保障房抓得很紧，因为我们的房地产税正在紧锣密鼓，因为我们的不动产正在加速登记，这些信息都会让我们的房价有利于它回归合理，所以我的看法是肯定要跌，跌多少，什么时候跌，那就看我们改革的深度。

主持人：

这是个人建议，也是针对个人的建议，从陈会长开始，最后我们让任叔来结束，陈会长。

陈国强：

给大家送一句话，我想我们在座的，无论台上台下，未来观察房地产恐怕要有一个前提，跳出房地产来看房地产，我的一个基本判断，我觉得我们新一届政府正在推进当中的各种跟房地产，无论远近，直接还是间接，就是一些改革措施，恐怕会深刻地改变我们房地产未来的格局，未来的生态。

主持人：

谢谢，董教授。

董藩：

房产税绝对征不了，所以你能买就早买，不会买的话就到清华去听我讲课，好吗？谢谢大家。

主持人：

陈教授。

陈淮：

要是绝对征不了，什么时候买不一样吗？

主持人：

什么？

陈淮：

刚才董藩老师说，绝对征不了那你慌什么？肯定要征你才赶紧买呢，我在琢磨这句话呢。

主持人：

对，我也不敢说同意，是，我听到了。您还有什么要补充的？给大家的建议，陈叔。

陈淮：

建议是吧？咳，我相信在过去十年、过去五年、过去三年，我们对房地产充满着期待，又充满着诅咒，但是不管你赞颂它、诅咒它还是站在什么立场上，中国城镇老百姓改善了住房的群体每年都在增加，对吗？我相信明年、后年，我们的城镇住房改善的群体还是一个快速增长的过程，这应该没有什么怀疑，我们相信改革60条里说的一句话，市场才会给我们带来奇迹，别相信政府能把房地产调控到什么样，希望以后不要在电视台出现“总理说了算还是总经理说了算”这种愚蠢的问题，因为它和改革60条是不一致和相对的，谢谢。

主持人：

谢谢。任总。

任志强：

该我了？我都吵吵十年了你们也不愿意听，天天骂我，今天我说什么你们也不会听，那我就不说了吧。（放下话筒）

主持人：

还有这么要掌声的？没听说过。（掌声）

任志强：

（又拿起话筒），我说涨你们也不愿意听，我说赶紧买房子吧，你们也不愿意听，都顶着跌，贺主任也说，反正泡沫快破了，那你们就等贺主任说的（话实现吧），最近两天亦庄卖的房子都准四万块钱了，历史上这个地方没卖到四万块钱，但它今天就卖到四万了，你说有人买吗？一天就卖光了，是大家傻呢？还是我傻，我也搞不清楚，反正有个人比我傻。

主持人：

谢谢。热烈掌声，谢谢台上的五位嘉宾，没让我们今天下午虚度，我们一天都过得非常非常愉快，最后我们再一次用掌声谢谢大家奉献的头脑的智慧。

谢谢各位！

最后我们需要把今天的易信客户端抽奖为各位揭晓一下，名单有没有？这是漫长的一天，同时也是让大家觉得愉快的一天，我觉得这一天对大脑来说是一个考验，分外疲惫，但分外兴奋，我为大家来介绍，易信客户端最后的抽奖结果，获奖者手机159****6078，王湘君（音），在吗？请王湘君拿着你客户端最后的验证码到前台去兑换华硕T100平板笔记本二合一的电脑，最后祝各位愉快，明年我们再相聚网易经济学家年会，再见。