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改革开放30年中国住房建设的主要成就
中国的房地产市场经济随着我国改革开放而迅速复苏和飞速发展，到今天已经30年了。我觉得可以从以下三个方面来概括30年来房地产业所取得的成绩：
1、从经济效益看，30年来，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，迅速成长为国民经济的重要支柱产业和中国特色市场经济的重要组成部分，为我国经济的持续高速发展作出了很大的贡献。
到2007年，我国房地产开发投资规模已达到25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅销售面积69104万平方米，增长24.7%。
房地产经济本身的发展以及对其它行业的带动作用，有力地支持着我国经济的持续高速发展。据专家估计，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年约可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
2、从社会效益看，为生产和生活提供了必不可少的房地基本物质条件，特别是对居住条件的改善作出了很大贡献。
改革开放以前，在计划经济模式下，我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度。由于住宅投资严重不足，居住水平提高得很慢。
1978年，城镇人均住房建筑面积只有7平方米，将近一半的城镇居民家庭缺房或无房。大量居民生活在很不舒适、方便的筒子楼、大杂院、棚户区里面。由于一房难求，获得住房的难度相当大，出现了两家合住一室、几代人挤在一间房的窘境。住房问题成为当时最为严重的城市社会问题之一。随着房地产业的发展和住房制改革的进展，我国的人居状况很快地发生了巨大变化。
1980年，城镇人均住宅建筑面积约为7.2平方米；1995年，提高到16.2平方米；2001年提高到的21平方米；2005年提高到26平方米以上（城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，户均成套住宅0.85套，城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62%）。
根据国家建设部于08年3月份公布的数据：按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右。商品住房已经成为中国城镇住房供应的主体，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%。
3、从环境效益看，以“以人为本”、“环境友好”、“节能、节水、节材、节地”为主要内容的绿色建筑正在逐步成为房地产开发的主旋律，为我国人居环境的提升作出了很大贡献。
通过在住宅小区综合开发和旧住宅区改造中大量采用先进适用技术，如墙体及屋面保温体系、节能门窗和遮阳技术、太阳能等可再生能源利用与建筑一体化、水资源回收利用、立体绿化、绿色建材等等，各地涌现了一大批生态环境优良、舒适、健康、安全、美观的宜居住宅小区，使我国人居环境不断得到改善。
改革开放30年中国住房建设和住房制度改革的主要经验
首先是要以科学发展观为指导，解决住宅建设和房地产业的可持续发展问题。按照我国人多地少和人均资源占有量低的基本国情，要大力发展“节能、节水、节材、节地、环保”型的住宅和中小套型住宅。
其次，正确发挥政府和市场的作用。政府要介入住房问题。主要是制定住房规划和政策，合理供应土地，搞好中低收入家庭的住房保障。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。形成住房的“市场性分配和保障性分配两条腿走路”的格局。
第三，健全住房保障制度。廉租住房制度，经济适用住房，住房公积金制度。这是我国目前住房保障体系的三个基本制度，要不断完善提高。
第四，建立住房保障的资金渠道。发挥中央、地方两个积极性，增加保障房建设的资金投入。
第五，建立合理的的住房供应结构。住房供应结构始终要和住房消费结构相契合。防止结构性的供大于求（例如目前的高端房）和结构性的供小于求（例如目前的普通商品住宅和保障房）。当前特别要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，积极解决城市低收入群众住房困难，积极改善农民工居住条件。
第六，建立合理的城市土地供给结构。土地供应结构必须和住房供应结构相契合。当前要合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。同时，要加强包括地价控制在内的土地市场管理。
第七，建立多渠道的投、融资机制。在高收入者住房靠市场，低收入者住房靠保障的格局下，尤其要建立银行、公积金等多种融资渠道来帮助中等收入家庭解决住房问题。
第八，建立有效的市场调控机制，保证房地产业持续稳步发展。调控市场是政府的重要职责。市场机制和政府调控缺一不可，相辅相成。一是直接调控方式。如发展经济适用房、廉租房建设，限价房等。二是间接调控方式。即综合运用税收、信贷、土地等手段来稳定市场。三是加强房地产市场的监管。
楼市调控是个很复杂的过程，既要各种措施多元联动，更要妥善解决“两难选择”问题。如，稳定房价和拉动需求之间就会发生矛盾。需求上升，有可能拉动房价；而房价上涨，又会抑制需求。房价上升，会拉动经济；而房价上升，又会影响需求。在“两难选择”之下，必须找到平衡点和调控重点。根据各个时期的调控重点，采取不同的措施，实行动态调控。
第九，合理的住房消费模式。引导居民适度消费、梯级消费。安居乐业，安居先行。但这并不意味着必须拥有产权才是“住有所居”，要形成“购房和租赁两条腿走路”、“新房市场和旧房市场两条腿走路”的格局。市场经济是根据收入水平决定住房水平的，如果收入不允许，可以梯级消费，先租房后买房，先买旧房再换新房，先买小房再换大房。
第十，城乡统筹兼顾。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。特别是今年雪灾和震灾中许多农房倒塌，更要引起我们对农村住房安全和保障的关注，把它纳入住房保障体系的范畴。
对未来中国房地产业发展的一点希望
房地产业既要为发展国民经济服务，又要为解决老百姓的住房问题服务。同时做好两个服务，应当是房地产业发展的基本宗旨。
当前的房地产宏观调控实际上是在抓两件事：一是引导房地产市场持续稳定健康发展；二是深化住房制度改革，进一步解决住房问题。从而把发展房地产业和解决住房问题协调一致起来。
发展房地产业与解决住房问题应当是一致的。但如果协调不好，也会互相影响。
例如，在房地产业发展中，部分城市商品住宅供应结构不合理，高档住宅供应过剩，普通住宅供应不足，加上因投资投机炒作，导致房价、地价上涨过快，就影响了住房问题的解决。
又如，在住房消费上，消费模式单一，消费需求超前，梯度消费意识淡薄等等，又对房地产市场供求关系造成了影响。
因此，从城市政府层面看，除了做好经常性的市场供求关系的调节、监控，以及正确引导消费以外，还应当解决财政上对房地产业过份依赖的问题，合理确定城市的经济结构和财政结构。
从企业层面看，应加强社会责任感，诚信经营，实施可持续发展的营销策略，尤其要加紧建立合理的定价机制。
2008年10月22日写于偶一书斋
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