VOL.674

泰禾激进拿地背后:大举抵押融资 销售数据成谜

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2018-02-01 00:03:07

网易财经
赵妍
爆料邮箱: gzzhaoyan@corp.netease.com

泰禾集团(000732.SZ)5月17日晚公告称,将发布定增预案,拟募资不超过98亿元,用于投资北京、深圳多个房地产开发项目及偿还金融机构借款。网易财经调查发现,此次定增或是泰禾身患"资金饥渴症"的一个缩影。虽然自2013年以来在土地市场拿下多块"地王",成就"地王专业户"之声名,但泰禾也因此饱受"激进"质疑。而泰禾对资金的渴求,或正系高调拿地留下的后遗症。为了缓解资金饥渴症,泰禾不断通过质押在建工程、土地使用权、项目公司股权等进行融资。另一方面,泰禾却又拒绝披露自身房地产项目的销售数据,而是援引第三方研究机构对自己"有利"的估算数据,因此被质疑"误导投资者"。甚至在回应深交所问询时,泰禾依然采用一些模棱两可的回答。

泰禾集团(000732.SZ)5月17日晚间公告称,将发布定增预案,公司拟以不低于18.30元/股非公开发行不超过5.36亿股,募集资金总额不超过98亿元。所募资金除了用于投资北京、深圳多个房地产开发项目外,还将有28亿元用于偿还金融机构借款。

上述定增预案或是泰禾身患"资金饥渴症"的一个缩影。网易财经调查发现,泰禾还有错综复杂的在建工程、土地使用权、项目公司股权抵押融资。而在一些案例中,甚至出现了同一块资产采取多种方式套取资金的情形。

曾经名不见经传的闽系房企泰禾,从2013年开始频频出手,在各大土地拍卖现场用高溢价拿下多块"地王",令同行侧目,却也因此饱受"激进"之质疑。而泰禾对资金的渴求,或正系拿下多块"地王"留下的后遗症。

一方面频频向资本市场"伸手要钱",另一方面,能够获取资金、偿还贷款的房地产项目销售数据,却成了泰禾"不能说的秘密"。

网易财经发现,泰禾在2014年、2015年连续两年年报中均未披露当年合同销售金额、销售面积情况。公司对外的宣传资料,涉及销售状况,基本引用第三方研究机构的估算数据。

值得一提的是,在此次发布定增预案之前的5月6日,泰禾曾就深交所针对其2015年年报的问询函进行了回复,其中涉及各项目具体销售状况,依然采取"尾盘"、"持续推盘"、"基本售罄"等模棱两可的表述。

"交易所问询是非常正常的,该回答的我们都回答了。"泰禾董秘办人士回应网易财经说,"作为地产公司,销售情况体现在财务报表上就是法定的主营业务收入。其他的数据,因为各方面口径有些不一致,所以上市公司不做披露。"

连环"吸金术":频繁质押股权融资

像"福鼎泰禾红树林"这样在建工程、土地使用权、项目公司股权被用于融资的情形,以及项目公司存在多次股权质押记录的情形,几乎遍布泰禾2015年年报所列的全部39个房地产项目。

位于福建省与浙江省交界的福鼎市,是福建省宁德市下辖的一个县级市,全市人口不过50多万。很难想象,凭借在北京建造"亚洲十大豪宅"之一"运河岸上的院子"而被人熟知的泰禾,在福鼎这样的偏僻之地也有项目。

偏居于福鼎一隅的"福鼎泰禾红树林"(下称"红树林"),是泰禾利用旗下项目获取资金的最微小案例。

2014年3月,泰禾以1.635亿元拿下福鼎市百胜新区10号地块,项目被命名为"红树林"。

泰禾2015年年报透露,"红树林"至少为其"套取"了3.24亿元的资金:以"红树林"项目的在建工程及对应的土地使用权做抵押,向金融机构融资一次;以项目公司福鼎泰禾的股权做质押,向金融机构再融资一次。

而全国企业信用信息公示系统的记录显示,在短短两年时间里,福鼎泰禾累计股权质押记录共有5次。5次质押的债权人皆为上海中城联盟投资管理股份有限公司及旗下私募基金。

"不能说很普遍,但行业内的确有一些房地产公司在这样做。"一家大型信托机构专门从事房地产融资业务的人士对网易财经表示,"在建工程、土地使用权、项目公司股权分开抵押,向不同金融机构贷款的做法,不能说违法。但是一旦真的出现无法清偿的情况,以项目公司股权质押放款的机构,可能风险会很大,因为股权的流动性较差。"

上述人士同时向网易财经指出:"多次股权质押的记录,实际上就是大家熟知的'借新还旧'——用新的金融机构贷款来偿还已经到期的贷款。因为有一些房地产项目在贷款到期时,尚未进入销售期,所以会借新还旧。而新的一笔贷款,才是用销售金额还款。"

质押在建工程、土地使用权、项目公司股权等进行融资的情况,几乎遍布泰禾2015年年报所列的全部39个房地产项目。

但网易财经梳理发现,像"红树林"这样在建工程、土地使用权、项目公司股权被用于融资的情形,以及项目公司存在多次股权质押记录的情形,几乎遍布泰禾2015年年报所列的全部39个房地产项目。而部分项目公司的上一级股东公司,也存在股权被100%质押融资的情况。

正是通过这样"连环套"式的手段,泰禾获得了上海中城联盟投资管理股份有限公司(下称"中城投资",新三板代码833880)、中信银行南京分行等多家金融机构对其"输血"。

其中,中城投资旗下的多个私募基金,更是频繁成为泰禾的融资对象。而网易财经也发现,中城投资与泰禾存在关联关系——泰禾老板黄其森及其母亲黄玉珍的私人公司泰禾(福建)集团有限公司为中城投资的股东之一。

泰禾2015年年报数据显示,公司的企业关联担保金额高达314.98亿元,是其净资产的2.34倍。除此之外,泰禾从2015年起开始发行私募公司债以及定向增发募集资金,2015年通过这两项合计募资达120亿元。

网易财经还注意到,在今年5月17日公告定增预案、拟募资98亿元之前,3月28日,泰禾已经通过非公开发行公司债券募集了30亿元资金。而5月17日定增募集的98亿元中,将有28亿元用于偿还金融机构借款。

"公司的定增是基于公司战略发展和资本市场的综合考虑,其中28亿元拟用于偿还金融机构借款,主要目的是降低资金成本。"泰禾方面回应网易财经称,"我们公司不存在偿债压力。"

泰禾方面同时对网易财经表示,前述频繁质押土地、股权等行为,"是房地产项目融资的常规模式,公司严格按照有关法律法规做好相关融资和风险的控制工作。"

"地王专业户"盈利能力持续下降

频频高溢价拿地,成就了泰禾"地王专业户"的名声;而由此带来的最直接"烦恼",是盈利能力的持续下降。2013年-2015年,泰禾销售毛利率分别为35.92%、31.75%、29.9%,销售净利率分别为11.45%、8.51%、8.54%。

古谚云,闽商下南洋,鲁商闯关东,晋商走西口。古代闽人下南洋,"六死三留一回头",每一次出海都是"拿性命相赌"的凶险之旅。闽商也因此有"敢冒风险、爱拼会赢"的江湖标签。

来自福建的泰禾,过去4年在土地市场出手凶猛,屡现"大手笔"。据网易财经不完全统计,泰禾在北京、深圳、厦门、杭州、佛山等地均拍过"地王"。在土地拍卖现场,泰禾的出现往往能够让场面竞争激烈到白热化的程度。

2015年12月25日,多家房企现身深圳,抢夺宝安尖岗山片区的A122-0352、A122-0345两宗居住用地。拍卖现场竞争十分激烈,中海、华润、碧桂园等共22家房企到场参与竞拍,共领取号码牌40多个,另有10余家房企现场观战。

最终,上述两宗地块全部被泰禾收入囊中,总价57亿元。其中A122-0345楼面价高达79907元/平方米,刷新全国单价地王纪录。

而在此次拍卖之前的2015年11月25日,泰禾还在上海参与了竞拍杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块。同样是在十几家房企参与下,最终泰禾与信达地产(600657SH)短兵相接。经过近百轮竞价,信达拿下"新江湾地王"。但泰禾并未甘心,后续的消息显示,泰禾与信达谈妥了合作开发该"地王"项目。

泰禾在土地市场上的"激进"表现,让同行对其颇有看法。一位房地产行业内人士对网易财经讲了这样一个“笑话”:"行业里面有个段子说,融创(即"融创中国",01918.HK)一看到泰禾来了,赶紧说'兄弟别闹,你出钱我给你股份,咱们合作吧!'"而融创老板孙宏斌在业内也是"激进冒险"著称。

而地产大佬任志强,此前则在微博上如此评论泰禾董事长黄其森在土地市场的表现:"黄总有点疯!"

对于泰禾董事长黄其森在土地市场的表现,地产大佬任志强的评价是"有点疯"。

频频高溢价拿地,成就了泰禾"地王专业户"的名声;而由此带来的最直接"烦恼",是盈利能力的持续下降。网易财经通过wind资讯查询发现,2013年-2015年,泰禾销售毛利率分别为35.92%、31.75%、29.9%,销售净利率分别为11.45%、8.51%、8.54%。

中泰证券分析师罗文波在点评泰禾2015年年报时就认为,泰禾"毛利率与净利率略低于行业平均水平"。

前述房地产行业内人士认为,高溢价拿地让泰禾的一些项目"账算不过来"。他举例说,泰禾最近一次拿下"地王"是今年3月30日,以37.25亿元拿下佛山单价"地王",折合楼面价7741.86元/平方米。但是"该地块周边的雅居乐新城湾畔项目均价才8500元/平方米"。

在泰禾频频拿下"地王"、提高知名度的同时,一个值得注意的细节是,券商已对其"用脚投票"。证券时报统计数据显示,2015年券商减持比例最高的个股即为泰禾集团,减持比例高达87.62%。

但无论是连环"吸金术",还是高溢价拿地,都只是泰禾"风险"的一个环节。而风险的最末端,则是模棱两可的销售情况。

使用第三方数据被指误导投资者

万房信用研究团队在对泰禾的研究报告中如此评述:"作为一家上市公司,对销售额这样的重要信息不披露,而是援引一个对自身有利的相对高的数据。严格意义上讲,这是一种误导投资者的行为。"

泰禾对其具体销售数据的披露已经"缺失"了两年。

网易财经查询泰禾2010年年底借壳上市之后的全部年报(2011-2015)发现,泰禾在2011年、2012年的"房地产项目进展情况"中,均披露了"报告期末已确认收入面积",以体现各项目销售的情况。

而在2013年的"房地产项目进展情况"中,"报告期末已确认收入面积"这一指标不再披露。但在"主营业务分析"一栏中,详细公布了销售合同金额、销售面积、销售认购金额等数据。

及至2014年、2015年,所有可以清晰了解泰禾旗下各项目销售状况的信息均无法找到。

以2014年为例,泰禾在年报中公布了房地产板块营收、结转面积,却并未如2013年一样披露销售合同金额、销售面积等情况。但泰禾在其官网、业绩新闻稿等方面,却引用第三方研究机构"中国指数研究院"(下称"中指院")给出的估算数据:"2014全年销售额230亿元,按销售排名处于行业第30位"。

到了2015年,泰禾对外宣传口径,乃至券商研报,都没有出现泰禾公布的销售数据,而是引用了另一家咨询研究机构"克而瑞"的数据:"2015年泰禾集团地产销售额达323.3亿元,同比增长61.5%,并首次突破300亿元大关,位列全国房企22强。"而泰禾年报显示,2015年实际入账的营业收入为148亿元。

房地产行业专业研究房企财报的万房信用研究团队,在针对泰禾的研究报告中曾如此评述:"作为一家上市公司,对销售额这样的重要信息不披露,而是援引一个对自身有利的相对高的数据。严格意义上讲,这是一种误导投资者的行为。"该报告还指出,"行业内的公开秘密是,中指院和克而瑞这两家机构的业绩排名是明码标价的"。

过去两年中,泰禾并未在年报中披露房地产项目的销售合同金额、销售面积等情况,而是援引第三方机构的数据。

易居研究院研究总监严跃进则向网易财经透露,"一些高调、业绩较好的房地产企业,的确会在财务报表中展现一下销售金额、销售面积等数据。而遇到不披露的情况,可能是跟企业认为此类数据不重要或者有歧义等有关系。"

严跃进同时认为,"泰禾的产品多属于高端豪宅。豪宅产品的周转率是比较低的,销售的速度缓慢。部分价格偏高的项目,可能一年的销售规模不会超过30套。"

值得一提的是,在今年5月6日,泰禾刚刚就深交所针对其2015年年报的问询函进行了回复,其中涉及各项目具体销售状况,依然采取"尾盘"、"持续推盘"、"基本售罄"等模棱两可的回答。

但真实情况究竟如何?

网易财经查询北京市住房和城乡建设委员会网站发现,2015年4月24日取得预售证、位于石景山的"泰禾中心"项目,批准销售套数为1441套,包括商业、办公、库房在内统计的"已签约套数"为212套。但在泰禾回复深交所的问询函中,该项目销售状况为"持续推盘"。

而泰禾在上海宝山区的"泰禾红悦苑"项目,上海市房地产交易中心统计的数据显示,该项目从2014年12月至2015年6月三次取得预售证,可售总套数为587套,已售总套数为532套。但在回复深交所的问询函中,这一项目的销售情况依然被泰禾描述为"持续推盘"。

截至发稿,泰禾尚未向网易财经公布其近两年的实际销售情况。网易财经以投资者身份向泰禾集团董秘办询问,则被建议参考第三方机构的估算数据。

"作为地产公司,销售情况体现在财务报表上就是法定的主营业务收入。其他的数据,因为各方面口径有些不一致,所以上市公司不做披露。"泰禾集团董秘办人士说,"我们公司在很多宣传资料上对销售情况做过反映。总体来说我们销售情况很不错,而且所有第三方机构包括克尔瑞、中指院,他们的数据都有参考价值。当然它们的数据统计口径也的确存在不一致,所以很难有一个统一的数字。"

责任编辑:胡非非

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