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近期楼市调控政策回顾

时间 内容
2010年9月29日 央行、银监会发布通知,停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;
2010年4月17日 国务院要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。

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佛山连夜通知暂缓执行“放松限购”令

专家微博热议:楼市限购扩至二三线城市

[微博] 李稻葵:京15条方向正确力度太猛

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分析评论

“国八条”细则

(一)进一步落实地方政府责任。

(二)加大保障性安居工程建设力度。

(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。

(四)强化差别化住房信贷政策。

(五)严格住房用地供应管理。

(六)合理引导住房需求。

(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

(八)坚持和强化舆论引导。

[详细]

概念:什么是二套房贷

二套房贷是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

  首套自住房: 是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

商业银行在接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询,贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库,以此确保对"首套自住房"和"第二套(含)以上住房"的认定。

微博热议

北京细则样本(重点内容摘要)

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全力做好住房保障工作
建立和完善基本住房制度,逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程,“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套,比“十一五”翻一番,全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。
大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房,并持有、经营,或由政府回购,扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作,2011年年底前实现配租入住1万户以上。
加强税收征管
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查。
切实执行差别化住房信贷政策
各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
严格住房用地供应管理
增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划,优先保证保障性住房建设用地,确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上,各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验,并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查,对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
合理引导住房需求

继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

加强对购房人资格的审核,确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人,不予办理产权登记手续,并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构,依法严肃处理。

已公布限购措施的城市一览

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城市
出台时间
本市户籍
外地户籍
备注
无房
有房
无一定年限纳税社保证明
一定年限纳税、社保证明
 
  一套 两套及以上 无房 一套 二套及以上  
新“国八条”细则出台后:各地出台的限购措施
广州 2月24日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 两年内累计1年以上的纳税证明
太原 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 1年以上的纳税证明
石家庄 2月22日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
济南 2月22日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 1年以上的纳税证明
厦门 2月22日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
无锡 2月22日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
天津 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 1年以上的纳税证明
武汉 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 1年以上的纳税证明
长春 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
哈尔滨 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间1年
南宁 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
广州 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间1年
南京 2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间1年

宁波

2月20日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间1年
贵阳 2月17日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间1年
北京 2月16日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 纳税证明时间长达5年
成都 2月16日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
青岛 2月15日 一套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购 1年以上的纳税证明
上海 2月1日 未限 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  
新“国八条”细则出台前:各地出台的限购措施
合肥 1月25日 一套 一套 一套/停贷 一套 一套 一套 一套/停贷 成年子女可单算/不允许卖旧买新
南昌 1月21日 一套 一套 一套 一套 一套 一套 一套 二手房不受限
济南 1月21日 一套 一套 一套/停贷 一套 一套 一套 一套/停贷  
昆明 1月18日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
武汉 1月14日 一套 一套 一套 禁购 一套 一套 一套  
太原 1月13日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
郑州(人口过密区) 1月4日 一套 一套 一套 禁购 一套 一套 一套  
郑州(非人口过密区) 1月4日 不限 不限 不限 一套 一套 一套 一套  
永康 11月28日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
兰州 11月25日 两套 一套 禁购 一套/停贷 一套 禁购 禁购  
苏州 11月3日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
大连 10月18日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
广州 10月15日 一套 一套 一套/停贷 禁购 一套 一套 一套/停贷 未满18岁不能买
天津 10月13日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
舟山 10月13日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
三亚 10月12日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
海口 10月12日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
温州 10月12日 一套 一套 一套 一套 一套 一套 一套  
南京 10月12日 两套 一套 禁购 两套/停贷 两套 一套 禁购  
杭州 10月11日 一套 一套 一套/停贷 一套/停贷 一套 一套 一套/停贷  
福州 10月10日 一套 一套 一套/停贷 禁购 一套 禁购 禁购  
宁波 10月9日 一套 一套 一套/停贷 禁购 一套 一套 一套/停贷  
厦门 9月30日 一套 一套 一套 一套 一套 一套 一套  
深圳 9月30日 两套 一套 禁购 禁购 一套 禁购 禁购  

第一线:京沪穗“国八条”首日直击

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北京海淀区房产交易大厅门口
北京:炒房者不怕“新八条”,房产交易依然火爆

1月27日,早上九点,位于海淀区双榆树北路的税务大厅人头攒动,大部分来办事的人手里都拿着房产红本,中介更有甚者雇人从前一天夜里三点就开始排号,把号码交给事主后坐在交易大厅里倒头便睡。

这是在1月26日晚出台的房地产“新国八条”后的第一个交易日。

“交易量和价格都不会有太大什么变化,”21世纪不动产的王经理告诉网易财经。在他看来,去年“国十条”“新五条”都没有抑制住房价的上涨,交易量依旧旺盛。

“每天都要处理200个左右房产业务,而且一直都是这么多人,其实我们还有地税那里每天100个号的限制呢。”交易大厅的工作人员吕小姐告诉网易财经。 [详细]

交易大厅的停车场已经爆满
上海:“年终奖白拿了”,楼市新政抑制了谁

“看来我今年的年终奖白拿了”,一个意外消息,让木军(化名)能再拥有一套大一点住房的愿望蒙上一层阴影。

“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”,这则突如其来的消息让木军可能多付出数万的交易成本,获得年终奖的喜悦在此刻,烟消云散。木军购买的位于上海市浦东新区某小区的房龄正是不足5年的次新房。

上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍对网易财经指出,“‘国八条’之第三条:对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,这会让卖方成本增加。”[详细]

一家位于广州的满堂红海珠区分店
广州:中介认为春节前后会抢闸交易

1月27日,广州,一位准备购买恒大某楼盘的女士向网易财经表示,她要买的是第二套房,趁着细则还没出台前,她要赶紧签合同,否则就要多付一成首付了。

在广州房产市场上,不少中介对网易财经表示,房产远期成交量可能明显下滑,但在细则出台前的几天,市场可能出现抢闸交易。 合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,此次调控的关键在于地方政府制订怎样的房价目标,买卖双方会进入观望期。

“按以往的经验,每次在调控政策出台后,实施细则出台前,一些受限的目标群会抢闸交易,比如有人想按五成首付买二套房,有人想买第三套,就尽可能趁细则落地前动手。所以,今年春节前这几天,成交量会迅速上升。”黎文江表示。[详细]

“国八条”影响一览

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关键字:信贷、限购、加税
背景:两轮调控被无视

“12月单月成交面积超过2亿平方米!这基本上是十余年房改来从未有过的。”

去年11月底开始,楼市重新开始活跃,部分二三线城市“量价齐升”。专家认为楼市调控下的这种“异动”让中央感到不安。

短期效应

定调全年楼市调控
国务院赶在农历新年前出台“国八条”楼市调控措施,除了受12月单月成交面积创历史新高刺激,更有为2011年定下调控基调的味道。
提高增量房投资门槛
国务院将贷款购二套房首付从50%提至60%,主要是提高投资门槛,不过,这对于真正炒房的人影响并不大。

限购令扩至全国

本次中央明确要求全国范围内房价过高或上涨过快的城市施行。自11月底来,大量二三线城市交投活跃,量价齐升。

调房转税 抑制投机
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。国务院此举意在抑制短期获利行为。
关键字:调结构
路径:增加保障房比例,双轨制
“让上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。”经历了史上最严格的两轮楼市调控,房价仍然压不下来。——既然压不下来,就“双轨制”吧,保障房大量入市,解决中低收入水平居民的住房,商品房则市场定价。

长期影响

平衡住房结构
在“国八条”中,明确提出鼓励“限房价,竞地价”的土地出让方式,同时,国务院要求加快推进保障房建设,市场将增加大量中低价位的住房。
住宅市场重心转移
北京、上海、广州、深圳等一线城市增量商品房将饱和,以二手房交易为主。住宅市场将向二三线城市转移。
商业地产产业地位上升
房地产的下一个黄金阶段属于商业地产。在人们解决了基本的住房需求之后,对商业配套、旅游地产及其他高层次需求会上升。
调控常态化
与此前“先调控再托市”不同,专家预计此轮调控开始,将常态化。“经济基本面良好,没有因素能干扰楼市调控了!”

专家谈股市影响

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pic 王剑辉:市场对地产调控疲劳 影响甚微

王剑辉(微博)认为目前地产股估值合理,10倍左右的估值水平反应了其应有的价值,向下调整空间不大,而对于银行业来说,目前放贷紧张,上调二套房首付比例,对银行业整体放贷规模,影响甚微。[详细]

pic 郭田勇:对银行或为利好

郭田勇表示,二套房在整个银行信贷的占比仅为10%左右。与房贷相比,企业贷款的收益更高,目前市场贷款需求非常旺盛,收紧二套房贷对银行来说,影响非常有限。[详细]

pic 中金:房地产当前估值已反映调控影响
房地产板块在当前估值水平下已经反映了严厉的政策导致房价下跌的负面影响,目前更多的在等待政策的明朗和房价得到抑制,此次政策对股价影响边际效应较小,市场将呈先抑后扬走势,随着房价得到抑制,地产股将有望走出震荡,步入上行轨道。[详细]
pic 国泰君安:地产反转看下半年
新政对地产股股价影响负面偏中性,预计股价跌幅将有限。行业趋势性投资机会尚未到来,反转或超配行情需等基本面向下调整和政策面回归正常,下半年或更晚时间条件更成熟。[详细]

地产股走势

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政策对比

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去年多项楼市调控措施之后,房价并未出现下降。今年以来,业界频传新的楼市调控即将出台,1月26日出台的政策比"史上最严"的"国十条"还要严上几分,主要集中在差别化的住房信贷政策方面。
"国八条"2011年1月26日
"新国十条"升级版 2010.9.29
"新国十条" 2010.4.17
首套房首付比例 —— 不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。 要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
二套/三套房贷 二套:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 不分地区,一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。 在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
非本地居民购房 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 非本地居民住房贷款未做明确限制。
限购 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 也有类似要求,但最后只有北京版调控细则中采取了限购措施,要求同一家庭只能在北京市购买一套住房。
地方政府问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。 明文规定,要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。 停留于口头问责。

历史:二套房贷政策流变

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2007年09月27日 二套房限制政策出台
07年9月27日,央行对第二套房贷提出历年最为严厉的一次调控。"9·27"新政,成为"压死骆驼的最后一根稻草",楼市转入低迷。
07年10月至08年11月 二套房政策陷困境
央行出台二套房政策后,未精准定义"第二套房"。各家银行自行定义标准,二套房贷市场处于相对比较混乱的状态。
2008年12月 二套房贷政策大幅放宽
对申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
2010年4月 二套房贷首付提至五成
14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。[详细]
2010年1月 二套房贷首付不低于40%
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%。[详细]
2009年2月 二套房限制政策名存实亡
二套房贷松绑其实从春节后,就已经是多家银行"秘而不宣"的秘密,银行都已经悄悄松绑,虽然谁也没有出台相关文件。

背景:2010年房价涨势

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房价

全国70城市房价连涨四月 观望者出手刺激成交量

 2010年最后一个月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;但环比上涨0.3%,为连续第四个月环比上涨。[详细]

2010年房地产数据解读:调控任重道远

 业内人士认为,调控的效果已经初显,但房价仍在高位徘徊,调控任务艰巨,房价走势仍要看调控政策的落实力度。[详细]

任志强:从来没有觉得政府希望房价低

 华远集团总裁任志强今天表示,政府拿走了房价的70%,他从来没有觉得政府希望房价低。[详细]

近期楼市调控政策一览

时间 部门 政策要点
9月29日 央行、银监会 暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
9月27日 国土部、住建部 国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》),要求贯彻落实"国10号文"确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展。
8月02日 国土部 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份"黑名单"做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
7月12日 银监会 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道,银监会有关负责人表示,差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化,商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
6月12日 住建部 由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布,旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
6月04日 住建部、央行、银监会 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
5月04日 住建部、民政部、财政部 住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。
4月20日 住建部 今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
4月18日 国务院
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
4月15日 国土部
公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量
4月15日 国务院
要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%
4月14日 国务院
全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策
4月11日 银监会
要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为。银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%
4月7日 发改委
发布2010年经济社会发展工作重点时提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序
4月2日 财政部
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策
3月23日 国资委
国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案
3月22日 国土部
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地
3月12日 国土部
将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题
3月10日 国土部
出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容
1月21日 国土部
申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%
1月10日 国务院
出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付

滚动报道

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编辑:李贵民 刘红 张涛 2011-01-26 分享到:
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