从普通汽车工人，到北大经济学博士。从国务院领导人秘书，到掌管中国最大的房地产集团，再到如今的幸福人寿董事长，他经历了学者、官员、企业家几个完全不同的身份转换，而且，每一段历程他都走出了别样的精彩。2010年4月网易财经对话孟晓苏。高房价、物业税、央企退出房地产，对这些热点话题，孟晓苏都给出了高屋建瓴的观点。

网易财经：您觉得这次新的国4条和国10条的目的在哪里？这个目的能达到吗？

孟晓苏：人们关心现在的房地产形势，什么是房地产的现状呢？我的理论就是走出低谷期、进入发展期的特点，就是一个发展初期的特点。由于低谷期的持续，使得房屋的开发投资增长过慢，房地产企业获得土地和土地开发的投入是负增长。负多少呢？2009年负19%、20%，取得土地和土地销售都是负值。在这样的情况下产出不足，这是走出低谷期的一个特点。

那么能不能赶快增加房子呢？不行，建房子跟种白菜不一样，种白菜一个半月就收了，种房子多长时间？得一年半。再加上土地和先期获得和整理，又得一年多，所以房子没有一年半到两年是不可能拿出来，不可能供应市场的，而我们刚刚走出低谷一年。

第二个特点就是进入到发展初期，发展初期是一个什么情况？是市场旺盛，是老百姓踊跃买房，把低谷期积攒的购买力全都释放出来了，这样就造成了市场过旺。市场一旺供应不足，又造成了供不应求，供不应求的情况下房价上涨，这就是目前的一个情况。

怎么解决这个问题？我早提出来要从四个方面着手：

一，加大供地，减少“地王”。

二，加大商品房投资，增加商品房供应量。

三，加大保障性住房的投资，解决中低收入家庭的问题，包括廉租房。

四，出台物业税，用根本性的办法来抑制过旺的购买力，就是不合理的购房需求。

这四条建议已经提出来了，所以我很高兴的看到最近的国4条和后来的国10条里面把这些意见都采纳了。其中包括了第一条，就是要限制不合理的购买力，第二个就是增加商品房的供应，包括供地。第三个是要加大保障性住房的供应，第四个是规范市场的一些希望措施。国10条也是这个意思。

所以我认为这次宏观调控出台政策的总体实际把握，和对于形势的判断还是合理的，还是清晰的。如果国4条、国10条能够合理的执行，而不是过分的强调某一方面。比如最近媒体过分强调了打压消费这一方面，应该说抑制消费并不是我们长期的国策，我们长期的国策一定是促进内需。但是抑制一些不合理的需求，这是短期的行为。长期发生效应的应当是合理的、个人的房地产税收制度。最近过分强调了某一个点，忽略了国家的要求，增加供应量、增加供地、增加廉租房和其他保障性租房的供应，这些是不适当的，应当强化宣传4条，而不是1条。

网易财经：就在国4条和国10条颁布之后市场马上作出了反应，出台后一周房地产的市场交易两降低了15%，相比前一周。您觉得这是一个短期的市场体系还是一个趋势的开始？

孟晓苏：房地产市场应该走向持续、平稳的发展，而这个持续、平稳的发展里面包含的意思就是政府行为的反周期。当市场发展过旺的时候、过热的时候要抑制一下过旺的需求；当整个市场过冷的时候，要给市场加加温。这只看得见的手怎么调整经济呢？就像一个大人面对一个孩子，当他自己的体温已经不能适合外界的需要，比如外界太冷了就帮他穿衣服，外界太热了帮他脱衣服。市场调整为主，政府调节为辅的原则，我们房地产如果理性的调控，就应该发挥这样的作用，尽量延续它的发展性，而减少低落期对于经济造成的损害。

所以有的专家说宏观经济政策永远是短期政策，我想这句话说的是什么呢？指的就是这些对于市场某些问题的调整，这些不会是长期的。应该说我们有着13亿人口，我们的旺盛内需是中国未来持续经济发展的动力。而作为中国现在经济总量已经居世界第二、第三了，如果再进一步发展的话，我们不可能光靠制造廉价的东西卖给别人获取经济的持续增长，一定是主要依靠内需。也就是说从过去以外需为主，后来转向“三架马车”，今后更多的要专项以内需为主拉动经济，这是一个大方针、大道理。

在此之下，对于经济一时出现的问题采取的一时的政策，不应该看作是一种长期的政策。

网易财经：之前已经有传闻说物业税马上就要出台了，您觉得近期出台的可能性大吗？

孟晓苏：我认为该出台了，因为物业税是从2003年，是由中房公司向国务院提出的建议，不是别人提的，也不是地方政府提的，不是税务总局提的，是房地产企业家提的。是谁呢？最早是由中房上海置业公司的总经理桂国杰同志提的，曾培炎同志到上海调研的时候听到了这个意见，就把桂国杰同志请到了国务院常务会议上，就提到了这个思路。2003年，当着温家宝总理和各位副总理的面，汇报了要把原来的流转税更多的转化为保有税这样的思路。叫做从“重流转、轻保有”，转向“重保有、轻流转”，为什么这样呢？因为当时已经明显的看到老百姓从过去的没有房到有房了，当时80%的老百姓已经有了产权房了，而我们的税收还延续过去那些在福利分配制度下的旧有的税收制度，就是征收流转税。这是不合理的，会使有些人过多的占有社会资源，而白白的占有。

为什么全世界都有持有税呢？持有税的理论很清楚，因为你的房屋座落在城市或者城市周边，你享用着城市为你修的交通、道路、环境，治理空气污染等等。而城市的发展又造成土地的增值，还有众多的公职人员为你服务，所以香港把物业税叫做“差饷”，你得给公职人员发饷啊。再往大了说，军队守卫着边疆，保卫着你的和谐、安宁都是需要花钱服务的，不然的话钱从哪来？

我们把这笔资金投向了农民身上那，廉价的收人家土地，几万块一亩，高价的卖出去几百万一亩，获取土地差价。这些钱修桥、修路，但是没用到农民的身上，这是真的。所以城市的建设资金，相当一部分来自这些土地差价，就不如建立一个更合理的税种，由城里人交物业税。住大房子的人就要多交税，多套房的人也要多交税，住小房的人少交税，没房子的人不但不交税，还能得到税收转移支付的补贴，由此获得廉租房。就是住经济适用房的人，政府哪来的钱给你补贴这么多东西？从理论上说还是从税收上来，这个税种是构建和谐社会的税种，是平衡贫富的税种。

网易财经：那么您觉得物业税出台的主要障碍来自于哪里？

孟晓苏：物业税是一个好税，但是它目前的障碍还是来自于人们心理上能不能接受。我认为只要设计的合理，老百姓是能接受的。任何一个新政的出台要有一个合理的设计，怎么样设计呢？有一种税率叫优惠税率，在中国不能没有优惠税率，像房改房，房特别小，在香港就有这个差异，但是即便是香港最穷困的老百姓，只要有房屋，这些老百姓也要交。交多少呢？一个季度交1500，一年交6000块钱，这是双重税率。国务院提到了，实际上是差别化的政策。

四步走是怎么走呢？第一步，从商业地产先征物业税。因为商业地产，包括现在商业的大厦、写字楼、上场都已经收着税呢，收着房产税，从1984年就已经有了这个法律，还收了地税，两个税。 把税制平移，变成物业税，按 马上可以启动， 

第二步：从小产权起征物业税，小产权规模不小了，不可能把它都拆了，有人说小产权房已经占了整个房产面积的1/3了，已经多少年了，法不责众，大街上十个中有三个小孩是超生的，你能把这些孩子杀了吗？不可能，你得想办法解决。

怎么解决呢？把它变成大产权，我认为是错的，虽然也能解决土地出让金但是不好，为什么？收不上多少土地出让金。 

但是把它从物业税角度来解决它的问题就好解决了，纳税标准不用优惠税率，而按照标准税率，标准税率是多少？国际上是1%到3%，这样的话就可以提供源源不断的税源。这样的话他自己也愿意，农民也愿意，农民觉得合法了，原来是卖房不合法、买房不合法。他解决不了，说今年解决这个问题，怎么解决？也解决了一些没买小产权房的心理问题，他买了我也买了，按照标准税率交税了，各方面都能满意。

本来说这种集体建设用地在国外就是一种建设用地的使用方式，有一些土地并不是私有的，有的就是一个组织。我们这些土地本来是公有，什么公有呢？集体所有。我们国家有两种土地所有制，一种是国家所有，另外一种是集体所有。农民的地比城市大四、五倍，这些土地如果拿出来的话，如果把现有的小产权问题解决的话，这些可以创造税收。 

第三步，就是从那些多套房那征税，这部分也不涉及到更多的老百姓，你有三套房以上的征税。但是这部分有时候不大好鉴别，因为怎么鉴别第三套、第四套呢？很难鉴别。这个税率我主张也可以考虑，根据它的品质，比如豪宅按照国际标准，按照标准税率1%到3%。

第四步就是其他房屋，普通住宅也征物业税，就要按照优惠税，从0.3%到1%以下都行。包括房改房、小户型，这个没多少。但是有人说不想交行不行？不对，因为你这个房子也占着公共资源，也应该交香港老百姓都交的“差响”。这些都应该向老百姓讲明白，你虽然交了一点钱，但是你从财政转移支付里所得的部分大大高于税负。比如香港一套40平米的小房子，一年要交6千块钱，但是这套房子值多少钱？400万，他花多少钱买的？200万，那200万的补贴是政府给的，政府是靠什么给他的补贴？就是征了其他人的物业税，包括他自己交了一点税，这个合算不合算？合算，正是因为建了这个税才能保证住房保障体系。

从这个意义上讲，我认为低收入家庭只要是有产权房的就应该交税，而你会得到比他更大的补偿。当然，没有房的人应该说得到的补贴更多了，廉租房的廉租租金谁给你补的？政府，政府怎么补的？靠财政转移支付，房子靠什么建的？财政，财政哪来的钱？靠财政转移支付，靠征收。 

网易财经：刚刚我们讲到了廉租房，把它列入政府公共服务的项目里面也是您最早提出来的，也是您把它力推出来的。作为一个发起人的角度看，您怎么评价现在的制度？符合您当时的预期吗？

孟晓苏：廉租房是我在1996年的博士论文里最早提出来的，比较了东方和西方的发达国家的社会制度。在1998年推动房改方案设计的时候，又在中房成立了一个课题组，由一些领导同志和我一起做的课题，当时我是课题组组长，他们几个是顾问。 

两年之后应该建了，但是我看可能是主管部门工作上失误了，多年忽略。这一忽略，一下子忽略了9年，在9年里本来是应当提供给居民的这些廉租房没有建，经济适用房建的也比较少，因为地方政府不是很舍得把这些土地白白拿出去建房。因为土地出让金也是一个收益，因为我们没有物业税这些税种，他只能靠土地出让金。这样的话一耽误就耽误了9年。在这9年里房价不断的上涨，因为没有租赁房，没有供中低收入家庭购买的低价位房屋，使得这些年轻人不像我们当年工作之后分到房，就必须买房，所以后来出现了所谓的“丈母娘”现象。

2007年8月国务院通过了这个决定，把建立住房保障体系当做房改的一项重要内容，当做政府公共服务的一项中国职责。认识到位了，后续就是资金的问题，后来几年一直没有跟上，这是一个问题。所以现在国务院又再次强调，要加大住房保障体系建设，加大廉租房的建设，加大旧城区改造的步伐，这些我认为都是适时之举。加大力度，特别是加大资金投入，把保障体系尽快建立起来。

西方国家，包括新加坡和中国的香港，这些国家和地区都用了30年、40年的时间就构建了一个居者有其屋的体系。我们旷了10年的课，要恶补。我提出了用房地产税收基金持有廉租房，把国外的金融产品拿到国内来，并结合中国的实际提出的一个建议。这个建议也在试点了，已经拿出方案了，我相信不久就会投入试点。如果能行的话，我们就会给廉租房建设找到一条新的出路。过去是差钱，钱紧，现在想办法让它不差钱。

经过国家的努力建设，包括国4条和国10条，今年要建520万套，这需要几年的时间，所以大家要耐心等待，要相信新校园会有的，新家园会有的，商品房和廉租房都会有的，但是需要时间。 

网易财经：您曾经是中国最大的国有房企的掌门人，您怎么评价国资委关于央企需要退出房地产业的这么一个规划？

孟晓苏：为什么会在这个时间段出现这么多的企业纷纷投资房地产呢？还是要回到我们刚才说的，我们处于一个低落期的结束和一个新周期开始的初期，在这个周期里也出现了很多的特殊的情况，包括若干基础性行业发展不起来。所以从1998年的时候，第一步就是由政府投资3万亿拉动经济，第二步通过房改全面推动了房地产业和内需市场的起步。第三步才是钢材、水泥畅销，市场繁荣，第四步是股市到2006年才起来。

这次又是这样，从去年的5月份房地产起步，在这之前是政府投资拉动经济，去年两万亿，今年2万亿，房地产起步到现在房地产旺销。刚才我们讲到钢材、水泥、有色金属、玻璃这些东西一生产就产能过剩，所以去年开始强调要发展商品房，消化这些产能。产能并不是绝对过剩，产能是相对过剩，就是一定要有一个产业把它组装起来，才能把它变成最终消费品。如果不去组装，还有一个办法就是号召老百姓每家买几口袋水泥，买几捆钢材，买几块玻璃也能拉动经济，但是这是不可能的，这是一个笑话，必须要靠组装。靠房地产业持续发展一段时间，相关产业就会拉动，就会起来了，而股市真正的复苏还要在这之后。这四步走是我们从1998年以来的经济发展看到的，第一步政府拉动，第二步房地产和其他主导行业启动，第三步是基础性行业启动，第四步股市启动。

现在我们正处在国家投资拉动第二年，房地产开始起步，第三步还没有到，这个时候作为国有企业或者作为非国有企业的企业家们到底投什么能赚钱呢？什么能做到资产保值增值？国有企业来说我不是为这78家说好话，他投什么能让国有资产保值增值呢？很自然的他们选择了投资房地产。当初这些企业投资房地产会不利于他做主业，会不利于国家宏观调控，可能会使他在没有经验的领域里，比如说过分高价的追求地王，实际上可能会弄成死地一块，给自己带来困难。

但是他不投也是问题，比如一个化工企业拿了15号地，为什么拿15号地？因为他不去投资，他的化工产品进口出口都不好，只有想办法做房地产才能使他盈利。但是我们再看看那15号地是什么？原来是个化工厂，这个化工厂原来的生产也不好，他也被政府收回来转成了房地产开发了。可见在这个时期，房地产的蓬勃发展和其他的产业相对来说低迷、产能过剩形成了鲜明的对比。

所以这个时候适当的采取一些行政引导的方式是必要的。用什么方式引导最有利呢？早在2004年，由著名学者也是领导高尚全、杨慎他们就提出了这个方案，建议用股份制方式重组中央企业房地产资产。各家把房地产投入进来以后当成股东，这样的话就解决了他脱离实际做主业的问题，也解决了他房地产开发经验不足的问题。至于用哪个企业做重组的主体，或者是一个企业或者是多个企业，都要看大家商量了。这些建议我认为今天看起来也还是有效的，也还是可以继续思考的。

总之要让央企退出房地产业，一定要给他找到新的出路。 但是用什么方式退出？我应该完全应该，并且完全可以找到一个很好的载体，把他们的资产很好的放在那里，让他们去当股东就完了。今后再通过其他手段重组，发行股票、上市流通，慢慢的他就可以退出了，就实现了国有资产保值增值，并且是合理调整、稳妥退出的方式。这个方式并不是我的建议，是6年前两位很有学问的专家提的建议。 

网易财经：1982年您从北大毕业进入了中南海，现在您获得了高瞻远瞩的事业和官员的身份。您在北大的专著和理论也为您获得的学者的身份，在进入北大之前您是一名优秀的工人，还有一个工人的身份，另外您还在中房集团担任了15年的“掌门人”。四个身份，公务员、企业家、学者和官员，对您影响最大的是哪个身份？

孟晓苏：您漏了一个我是学生的身份，我在北大读本科，研究生、经济学，很多老师给了我很多的知识。正是因为读北大，也改变了我的人生轨迹，改变了一生的命运。包括以后的学习，每一段学习都对我投入工作很有意义。比如说我在读硕士的时候是厉以宁、萧灼基这些教授指导我，提出了要建立社会主义市场经济的思想，我写的硕士论文就是坚持经济改革的市场取向，后来受到一些人的批评，我也不后悔。当然，半年以后中央就确立了社会主义市场经济的目标。我读博士的时候，我的导师是厉以宁。

分析下来，我自己这么多年应该说不断的在学习，在我读硕士博士的时候，万里同志说你的老师好，是厉以宁教授，我说我的老师有两个，一个是厉以宁教授，还有一个是您，万里同志也是我的导师。所以这么多年以来，我觉得当学生不断的能够向老一辈学习，向社会实践学习，这是我自己能够不断的获得真知灼见并且不断创新的最重要的来源。

所以我最喜欢的还是学生的身份。

网易财经：下面是快速问答时间，您认为改变什么会让人感觉有成就感？

孟晓苏：一说改变我想起奥巴马的“change change change”了，这么多年以来中国也在改变，我到80年代大学毕业的时候，我更觉得领导人是改变，以邓小平同志为首的领导人，他们想的就是“改革改革改革”。改革什么？美国现在改革医保，当时我们改变的是农村原有的合作制度，变成承包制。这以后不断的进行着政策改革，使得老百姓一步一步的走向富裕导读，所有的改革都使我激动。中国应该在这些创新中不断的走向未来。

网易财经：还在世的人当中，您最尊敬的人是谁？

孟晓苏：万里同志，他是我的老首长。我读大学期间的时候我就很敬仰用他的胆略和魄力支持着农民的责任制，以后我有幸在他身边工作了七年半。后来虽然离开他那里到了国务院，到企业当负责人，我还经常和他保持联系，老人家还不断的教导着我。他是中国改革开放的领导人、先锋和闯将，从他身上我学到的东西，一生都用不完。

网易财经：您最希望拥有哪种才华呢？

孟晓苏：如果说想拥有就能拥有的话，我当然希望能够预测未来。因为这么多年以来我们都是努力在推送着中国走向未来，我也用我的努力通过看国外的一些先进经验，使得我们技术后发优势的中国能够快步赶上，这也是一种走向未来。如果真可以有这样的本事，我希望更多的了解未来是怎样的，我们能不能推动中国经济持续快速的发展，实现我们下一个30年的目标。

网易财经：您对自己的外表有哪一点不满意？

孟晓苏：外表？（笑）我太太说我有一点胖，可能到了一定的年龄就有一点对不起观众了。但是我还是注意加强锻炼，争取能够减减肥，人家说你不胖啊，看法不一，但是看来减减肥对日后不光是外表，而且对于内在健康还都是有利的。要说起外表，我还真有一点缺陷，你看我两个胳膊伸出来手是不一样长的，为什么？就是因为从18岁到28岁10年在工厂里劳动，轮大捶，轮着轮着就把胳膊轮长了，年轻人正在长身体，长1公分半。做衣服的老师傅量了好几次，长了1公分半。在那个年代，20%的人由于劳动会有身体上的变化，所以现在买西服不好买。但是做什么事方便呢？打高尔夫，左胳膊长，右胳膊短。

网易财经：您最后悔的事情是什么？

孟晓苏：我没有什么太后悔的事情，一直在往前走，有时候有一点后悔，这件事情如果反回去做可能会做得更好一些。但是特别后悔的也没有，谈不上“最”，我觉得还是往前看。

网易财经：您有恐惧的事情吗？

孟晓苏：没有，从来没有恐惧过，我觉得我还是无所畏惧的。

网易财经：您认为自己最奢侈的事情是什么？

孟晓苏：如果说的是人生拥有的各种各样的财富的话，我觉得我不断的去讲课，把我所能够总结出的经验尽可能多的告诉我的学生们，毫无保留，或许这算是一种奢侈。如果说是钱财上的奢侈的话，我花费最多的是我的捐献。现在我担任了三个慈善机构的负责人，北京华育教育基金的副主席，宋庆龄基金会和中华健康快车的常务理事，不光是公司捐献，我个人也在积极的捐献，包括我在大学里讲课的稿费都捐了，这些东西生不带来、死不带去，捐献了以后心里有高兴、快乐。

网易财经：您最欣赏女性身上的品质是什么？

孟晓苏：是诚实、是善良、是付出，我的太太就是这么一个人。这么多年我们相濡以沫，包括在中南海工作期间忙得不行，她一个人打理家务，甚至连她生孩子的时候我都没有能够到医院去，而且那个时候又没有电话，你知道我的办公室座机虽然有，但是她们没有电话。第二天早上是陪伴她去的一个女同学给我打电话，说孩子已经生出来了，这个时候我才知道。你看，或许这件事是我最后悔的事，但是也不后悔，因为我当时位于那样的位置，不能够离开那个岗位，我也不知道他什么时候出生。所以我的太太在这么多年里默默的承担了这些，才使我能够放心的在前面工作。

网易财经：如果您有机会和一个历史上的名人吃饭的话，您觉得会是谁呢？

孟晓苏：因为我接触过很多的名人，包括邓小平同志、胡耀邦同志，我都接触过他们。还有很多著名的领导人，他们都已经成为历史名人了。有的时候年轻人还那么想，像我这个年龄我不多想，我想迟早会去找他们的，但是现在还不是时候。

网易财经：最后一个问题，您最想感谢的一个人是谁？

孟晓苏：我觉得在这里我最想感谢的是我的导师厉以宁教授，他是用他渊博的知识教育了我。在我读硕士的时候他是我的硕士指导组的组长，在我读博士的时候他是我的导师，等我博士毕业了，我还想读博士后，当时另外一个北大教授说，你还读什么博士后啊？你是厉以宁的博士生，你再读博士后就是别人的博士后了，我这才明白了我不能再读博士后了。厉老师给了我们这么多的知识，而且用他创新性的思维引导我走向了今天的道路。我的人生有很多的老师，但是里面最重要的是两个人，一个是万里同志，一个是厉以宁同志。

网易财经：谢谢孟总。

孟晓苏：谢谢你。