中房集团理事长孟晓苏：物业税是一个好税

从普通汽车工人，到北大经济学博士。从国务院领导人秘书，到掌管中国最大的房地产集团，再到如今的幸福人寿董事长，他经历了学者、官员、企业家几个完全不同的身份转换，而且，每一段历程他都走出了别样的精彩。2010年4月网易财经对话孟晓苏。高房价、物业税、央企退出房地产，对这些热点话题，孟晓苏都给出了高屋建瓴的观点。

网易财经：之前已经有传闻说物业税马上就要出台了，您觉得近期出台的可能性大吗？

孟晓苏：我认为该出台了，因为物业税是从2003年，是由中房公司向国务院提出的建议，不是别人提的，也不是地方政府提的，不是税务总局提的，是房地产企业家提的。是谁呢？最早是由中房上海置业公司的总经理桂国杰同志提的，曾培炎同志到上海调研的时候听到了这个意见，就把桂国杰同志请到了国务院常务会议上，就提到了这个思路。2003年，当着温家宝总理和各位副总理的面，汇报了要把原来的流转税更多的转化为保有税这样的思路。叫做从“重流转、轻保有”，转向“重保有、轻流转”，为什么这样呢？因为当时已经明显的看到老百姓从过去的没有房到有房了，当时80%的老百姓已经有了产权房了，而我们的税收还延续过去那些在福利分配制度下的旧有的税收制度，就是征收流转税。这是不合理的，会使有些人过多的占有社会资源，而白白的占有。

为什么全世界都有持有税呢？持有税的理论很清楚，因为你的房屋座落在城市或者城市周边，你享用着城市为你修的交通、道路、环境，治理空气污染等等。而城市的发展又造成土地的增值，还有众多的公职人员为你服务，所以香港把物业税叫做“差饷”，你得给公职人员发饷啊。再往大了说，军队守卫着边疆，保卫着你的和谐、安宁都是需要花钱服务的，不然的话钱从哪来？

我们把这笔资金投向了农民身上那，廉价的收人家土地，几万块一亩，高价的卖出去几百万一亩，获取土地差价。这些钱修桥、修路，但是没用到农民的身上，这是真的。所以城市的建设资金，相当一部分来自这些土地差价，就不如建立一个更合理的税种，由城里人交物业税。住大房子的人就要多交税，多套房的人也要多交税，住小房的人少交税，没房子的人不但不交税，还能得到税收转移支付的补贴，由此获得廉租房。就是住经济适用房的人，政府哪来的钱给你补贴这么多东西？从理论上说还是从税收上来，这个税种是构建和谐社会的税种，是平衡贫富的税种。

网易财经：那么您觉得物业税出台的主要障碍来自于哪里？

孟晓苏：物业税是一个好税，但是它目前的障碍还是来自于人们心里上能不能接受。我认为只要设计的合理，老百姓是能接受的。任何一个新政的出台要有一个合理的设计，怎么样设计呢？有一种税率叫优惠税率，在中国不能没有优惠税率，像房改房，房特别小，在香港就有这个差异，但是即便是香港最穷困的老百姓，只要有房屋，这些老百姓也要交。交多少呢？一个季度交1500，一年交6000块钱，这是双重税率。国务院提到了，实际上是差别化的政策。

四步走是怎么走呢？第一步，从商业地产先征物业税。因为商业地产，包括现在商业的大厦、写字楼、上场都已经收着税呢，收着房产税，从1984年就已经有了这个法律，还收了地税，两个税。 把税制平移，变成物业税，按 马上可以启动， 

第二步：从小产权起征物业税，小产权规模不小了，不可能把它都拆了，有人说小产权房已经占了整个房产面积的1/3了，已经多少年了，法不责众，大街上十个中有三个小孩是超生的，你能把这些孩子杀了吗？不可能，你得想办法解决。

怎么解决呢？把它变成大产权，我认为是错的，虽然也能解决土地出让金但是不好，为什么？收不上多少土地出让金。 

但是把它从物业税角度来解决它的问题就好解决了，纳税标准不用优惠税率，而按照标准税率，标准税率是多少？国际上是1%到3%，这样的话就可以提供源源不断的税源。这样的话他自己也愿意，农民也愿意，农民觉得合法了，原来是卖房不合法、买房不合法。他解决不了，说今年解决这个问题，怎么解决？也解决了一些没买小产权房的心理问题，他买了我也买了，按照标准税率交税了，各方面都能满意。

本来说这种集体建设用地在国外就是一种建设用地的使用方式，有一些土地并不是私有的，有的就是一个组织。我们这些土地本来是公有，什么公有呢？集体所有。我们国家有两种土地所有制，一种是国家所有，另外一种是集体所有。农民的地比城市大四、五倍，这些土地如果拿出来的话，如果把现有的小产权问题解决的话，这些可以创造税收。 

第三步，就是从那些多套房那征税，这部分也不涉及到更多的老百姓，你有三套房以上的征税。但是这部分有时候不大好鉴别，因为怎么鉴别第三套、第四套呢？很难鉴别。这个税率我主张也可以考虑，根据它的品质，比如豪宅按照国际标准，按照标准税率1%到3%。

第四步就是其他房屋，普通住宅也征物业税，就要按照优惠税，从0.3%到1%以下都行。包括房改房、小户型，这个没多少。但是有人说不想交行不行？不对，因为你这个房子也占着公共资源，也应该交香港老百姓都交的“差响”。这些都应该向老百姓讲明白，你虽然交了一点钱，但是你从财政转移支付里所得的部分大大高于税负。比如香港一套40平米的小房子，一年要交6千块钱，但是这套房子值多少钱？400万，他花多少钱买的？200万，那200万的补贴是政府给的，政府是靠什么给他的补贴？就是征了其他人的物业税，包括他自己交了一点税，这个合算不合算？合算，正是因为建了这个税才能保证住房保障体系。

从这个意义上讲，我认为低收入家庭只要是有产权房的就应该交税，而你会得到比他更大的补偿。当然，没有房的人应该说得到的补贴更多了，廉租房的廉租租金谁给你补的？政府，政府怎么补的？靠财政转移支付，房子靠什么建的？财政，财政哪来的钱？靠财政转移支付，靠征收。