房产税征收存在诸多难点

与房产有关的税收极其复杂，几句话说不清楚。不过据说上海即将推出、中央似乎也有意征收的房产税，却并不复杂，就白纸黑字的列在1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中。该条例在建国以来房产税数次变动的基础上，最后明确了一个内外有别的原则，即凡外籍人士在中国拥有房产，一律征收城市房地产税；如果是中国居民拥有房产，则征收房产税。名称不同，税率则一，都是房产折旧后余值的1.2%或租金的12%—18%。2008年，国务院将两税合并，统称房地产税。

从法律文本看，这个税其实就是财产税，也就是议论了几年千呼万唤出不来的物业税。但立法原意却非如此。从上述《条例》的内容看，房产税实际上是一项经营性税收，即开门做生意的房产才需要交房产税，居民自住的财产性住宅是不纳入征税范围的。因此，现在关于只要扩大房产税征收范围，就可以免去立法的繁琐程序快速开征房产税的说法是不正确的，至少是不准确的。要把经营性税收变为财产性税收，跨度非常之大。

首先，经营性税收是针对经营性实体征收的。这些实体一般有经营收入或租金收入，从中抽取一个百分比难度不大。从税收原理来说，政府为企业提供公共服务，企业也有义务缴纳税收支持政府运转，这在道理上是说得通的。 但经营性税收变身为财产性税收就没这么简单了。居民自住的房屋并不能直接带来现金流，政府缺乏必要的征收渠道。税局公务员要挨家挨户上门要钱吗？这是难题之一。

难题之二是，要按房屋价值收税，得知道房屋值多少钱。这就需要独立第三方的评估。评估可是个技术活儿，在中国，且不说评估人员是否独立，单单估价师的数量就远远不够。替代的方法是将房屋交易价格打个折扣作为税基。但这样做极不公平。近几年高价买房的居民本来就支付了较高的地价，现在还要为此支付更高的房产税，这种做法一定会遭到抵制，引来的社会冲突恐怕不会比暴力拆迁少。冒然开征此税，算得上以身犯险。

第三，则是中国特色的空前复杂的房屋产权关系，会让房产税的税收变成世界上最复杂的行政工作。中国自1984年宪法确立了土地国有制后，土地开发就一直摸着石头过河，而各种历史遗留问题又不能漠视，于是有央产房、军产房、各种福利房和小产权房等各种产权房，还有一套房子数十个产权人的情况。如果房产税只对商品房征收，那就等于对官员住房免税，只收老百姓的钱，恐怕人心难服；如果所有住房都纳入收税范围，那么过于庞大的工作量本身就会令其成为不可能。

最后，现有的房屋已经缴纳过土地出让金，如果再收一笔房产税，就涉嫌重复征税。是将土地出让金退回呢，还是交了土地出让金的免税呢？不管怎么做，都涉及城市土地制度的大修改，个中难度一望而知。

以税收来压房价有违制度正义

从上海方面的表述看，他们完全明白以上的难度，所以打算将第三套住宅定义为经营性房产，进而征收房产税。但这完全是投机取巧。不管第几套房，只要不是开门营业，能够获取现金流收入的，都不是经营性房产。况且有人单身生活，有人拖家带口，第一套可以是投资经营，第三套也可以是自住，政府强而征之，届时的矛盾冲突又不知会有多少。

中国的住宅拥有率高达8成以上，属于世界最高之列。也就是说，如果政府要对存量房产征税，征税对象将覆盖几乎所有城市居民。在无法代扣代缴，只能直接收取的情况下，相关经验为零的税务部门真的有这个征收能力吗？

政府急于打压房价，愿望很好，心情也可以理解。但压房价是短期政策，而税收是长期制度安排，用税收来压房价在期限上就不匹配。如果房价真的大幅下跌了，届时房产税如何呢？是取消还是继续？为了房价，已经先后折腾出了营业税和所得税，都失败了，现在再来一个财产税，就一定会成功吗？

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（作者：冀志罡 博客是：http://jizhigangblog.blog.163.com/）