取消预售传言致地产股重挫 分析师称可能性不大

网易财经8月2日讯 市场传闻北京先试点取消商品房预售制度，房地产板块午后加速下跌，截止收盘时，下跌2.72%，个股普跌，一线地产股重挫，招商地产下跌9.81%，保利地产下跌9.17%，万科下跌6.75%，金地集团下跌6.38%；苏宁环球跌停，首开股份下跌9.83%，38只地产股跌逾4%。网易财经联系万科等房企，均称不可能取消预售制度。首创证券研发中心副总王剑辉也表示，目前来看在全国出台这样的政策可能性并不大。

直击：万科等房企称不可能

网易财经第一时间连线华远地产董事长任志强，他表示并没有收到北京要取消制度的风，而且取消这个制度也不可能。

此外万科董秘谭华杰对网易财经表示，今天地产股集体暴跌，完全没法理解。取消预售制度更是不可能；保利相关人士同时也表示，并没有任何风要取消预售制度，从目前来讲也不太可能。

采访中多位房企人士表达上述看法。深圳一本土开发商表示，可能与近期督察组下基层调研楼市有关。据悉，近期楼市消息风云变换，有媒体爆出浙江义乌的楼市限购令从今年1月1日起已取消，此后浙江省建设厅表示若属实将问责。

分析师：取消商品房预售制度可能性不大

针对北京先试点取消商品房预售制度的传言，网易财经连线首创证券研发中心副总王剑辉，王剑辉对网易财经表示，目前来看在全国出台这样的政策可能性并不大，但是在北京等中心城市试点的可能性存在，因为北京具有示范性，中央政府对北京的管控能力强，且土地财政收入占比不高。而这种政策很可能是对目前各个地方政府放松地产调控是一个警示信号，以纠正地方政府自主调控行为，更多是一个象征性动作。

王剑辉认为，即便是北京试点取消预售制度，对交易活跃的二手房形成不了大的冲击，但是对一手房的供应和负债率较高、融资能力差的地产公司将造成巨大打击。绩差地产股可能有资金链断裂风险。

至于今日地产股大跌，王剑辉认为地产股目前估值并不是很高，再调整最多达到银行股的估值标准，万科动态市盈率8-9倍，而银行股在5-6倍左右。

商品房预售制度的影响

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

百城住宅均价环比连涨两月 楼市调控加码预期渐强

据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比上涨0.33%，自6月止跌后再次环比上涨。

为了调查房价上涨背后的真正原因，不久前，国务院向16个省市派出了8个督查组，重点检查各地住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。

7月31日召开的中央政治局会议已经定调，下半年仍要坚决抑制房价反弹。此前国务院已经派出8个督查组摸底全国房地产市场，目前量价齐涨的态势渐明，也给后期市场走向以及调控是否加码划上了一个更大的问号。

伟业顾问市场发展部总经理袁阳告诉记者，从近期地王的诞生、地方政府的政策微调、各地的快速回暖情况，政府均做出了快速反应，对楼市的一举一动实时把控。

袁阳认为，若市场继续大幅上涨，并带动房价回调上涨，政府还将出台更严厉的调控措施，不会让初见成效的调控功亏一篑。

券商看房地产股未来：同步大市

莫尼塔表示，自6月以来，中央多个部门已经三番五次强调房地产调控不会放松，中共中央政治局的会议精神更加强化了这一点。同时，该会议精神也是对近一段时间以来重要部门以及国家领导人关于房地产政策讲话的一个总结，即房地产市场调控政策将被“坚定不移地贯彻执行”。

历史上来看，一线城市房地产交易量和房地产板块相对收益存在着较强的正相关性，但这种相关性曾在2010 年下半年被打破。彼时由于存在房价上涨引发政策调控收紧的预期，尽管一线城市房地产交易量持续扩大，市场仍将其诠释成为调控政策出台之前的需求集中释放，并认为政策预期比楼市交易量更能左右房地产板块的相对走势。

我们对于地产板块获得相对收益的一贯逻辑的完整表述是：“平常时候看销量，关键时刻看政策”。现在显然就是房价上涨即将触发政策调整的一个关键时点。因此，在进一步的调控政策的“靴子落地”之前，房地产板块的投资逻辑将和2010 年下半年类似，即政策收紧预期将取代交易量回暖成为接下来一段时间内地产板块投资逻辑的主要决定因素。在政策收紧的预期逐渐增强的背景下，即使楼市交易量延续之前的上涨，房地产板块取得相对收益的可能也会逐渐下降。

由于当前房价上涨触发政策收紧所带来的投资风险已大于成交量可能继续超预期回暖所带来的潜在收益，因此，我们下调地产板块评级至同步大市。