财税改革与房地产健康发展论坛实录（三）

陈国强：刚才这个问题停下来多数嘉宾对房地产税未来开征认为当前普遍开征条件不成熟，看到重庆、上海是一种试点，既然是试点允许他出一些不完善、犯一些小错误，未来有修正改正机会。

刚才注意到冯总在发表意见过程中谈到加税减税问题，我们观察中国和西方国家国外差别，房地产领域我们国内情况是持有环节是低税负、零税负，我们在房地产取的环节、开发环节、流转环节税负太多。我们探讨房地产税源，有加税改革方向，也有减税的问题。开发商获得土地过程中，在开发环节当中，在房地产流通环节当中我们的税负是不是高了？收多了？我想这个问题想特别听听几位企业老总你们在一方面有加税这样的趋势或者说有这样改进的方向，对于目前在开发环节、取得环节、流转环节税的税负过多过重，名目繁多，这方面有没有什么建议和意见？

冯仑：这个从业界来说一直都有一个基本的意见，目前从房地产企业来说整体上的税负是偏高的，高到多少？大概股东分一块钱，政府拿走1.4、1.6元，按照正常竞争性环境来说，股东和投资人不应该再投资，为什么还有再投资，政府拿的比他还多，所谓有暴利。暴利的一个原因他拿40%，他还愿意做，平均下来他还有利赚，就是房价高带来的一个暴利行为。

我们要解决这个问题让投资者还有一个正常投资心态很大程度上政府只拿40%，那么投资人拿60%，在这种情况下房价就有可能下来，因为开发商得到的比原来不会减少很多。所以这里头的博弈也属于政府跟企业之间实际上要看，这地方地方政府不断推高地价，再靠房价消化。开发商在这个游戏当中是一个逐利者也是牺牲者。在中央政府和地方政府相当于是一个二奶，帮助别人快乐，最后得到全是骂名。

刘晓光：刚才冯仑说的对，我们挣一块钱，他们拿走0.6元，什么概念？我们的房价高，一个是地价，现在北京开发可能地价成本占了60%，特别是中心城区。第二就是收益中的税也很高。这次物业税的出台好象其目的不是增加税的量，有增有减。还有很重要的问题就是交了土地出让金还要征物业税，两头收这个可能有问题，要么就取消出让金，现在我交了70年出让金，这边还要交物业税。

陈国强：有加有减，该并并，怎么简单减税走，低税率，宽税基。在加税减税当中政府更习惯于加税，不太适应减税，实际上在房地产领域既有加税的问题同时也有大量需要减税的问题。当然也包含如何去相关的有些该并要并，可能这是一个大的方向。

刘晓光：所以我说两个概念，因为我们要降低房价一个就是要控制地价占整个成本比重，一个是控制整体收益中税收中的比重。如果这个能控制住了或者是下降了，房价就会下降。

孟晓苏：本来最早我们提出物业税建议的时候就是主张要征收保有税同时要取消或者是减少流转税。因为现在房地产业14道税，不租不税，不售不税，这些税增加到谁身上？都是买房者承担，一次性承担，使得很多年轻购房者开始一次性承担税负和土地出让金太重。为什么土地出让金越拍越高，是垄断性的拍卖方式。用地单位是多元，大家都可以举牌，拍卖上只有一家，就是地方政府，单元对多元不是市场经济。土地供应商理论上增量土地来自农村，但是别人都可以把自己的土地按照先行法规不能够流转给城里人，必须政府征用才可以拿去拍卖，拍卖价格高，公平。造成地方政府利用这种垄断性垄断经营，获取差价，两端造成不良后果。一端是农民失地农民，一端是城市土地的高地价，转换成高房价。反映地方政府是外延性扩张土地，因为一届政府买了一届地，第二年就这个土地不能给它创造收益了。再去找一块地再去买好维持财政，出现了一届政府改一届规划。上一届政府说我要东扩，东部的土地拿出卖了。下一届政府说我要西进，把西边土地卖了。第三届政府就说土地是北上，南边是海，没地。这样的市场不利于保护耕地，这个经验哪来？全世界人家都走过来，我们是市场经济后起国家，本来可以在这方面先进国家，哪怕比我们落后国家菲律宾人家都有物业税，我们跟人家学就是了。

董藩：不但要调整税收体系有很多重复征收，包括土地增值税和企业所得税完全是重新征收。还要减少或者是清理掉所有收费项目，收费项目越设越多，我让我的学生笼统统计一下，至少有500种以上收费项目，所有这些成本都要转化到买房者身上。中国真要搞出房地产设，收费项目一个都不会少，我是倒霉，你们也是倒霉，不要再听孟总，真的不行。因为政府现在看他们所有不管是上海还是深圳、重庆以及其他的城市，从来没有一个政府讨论把哪个收费项目取消，只研究增加税收，不研究降低老百姓负担，这个问题大家要高度关注。收费项目取消都很难，地方政府权利太大，每个地方政府区县和市这两级都可以自己设定收费项目。比如大连市空气质量不好，工地交一个扬尘费，一纸文件就出来了。500多种项目，每个项目收费标准不一样，中央要取消它，跟每个地方谈判，我物业税给你增加一个点，你把这个取消，他不干。至少有五六千家区县和市政府，每个项目谈判，这是个很麻烦的事情，中央政府不会干这个，我们总理不会这么做。

我们当年从养路费到燃油税，按照这种速度，你们希望他们把这个收费帐取消，150年都做不到，不信你们看。这个话题是很沉重的话题，不是我们俩互相开个玩笑就可以解决的问题，要高度关注我们这些收费项目，要关注关注政府拿这些钱怎么用，让他们真正的取之于民，用之于民。

孟晓苏：孟晓苏不光建议要增收保有税同时要减税，征了物业税还可以退税，全世界都有这个办法，本来设计是很规范，让我们专家关起门一眼就搞得复杂又复杂。本身是现成税种到国外学习就完了，我们自己创一个中国特色，本来世界有一个英文、法语，我们学了就完了，我们自己编法语累不累，怎么征，方案简单。首先第一个就是两个税率，必须有区别和政策。两个税率全世界很多国家都有，就是一个标准税率，一个有会税率，标准税率可以按照国际标准，美国各个州不一样，优惠税率要对中低收入家庭，房改房家庭。第二我主张从小产权房齐整物业税，他们没有交土地出让金他们征税理所当然，他还不合法，让它合法你交物业税，按照标准税率交他愿意，这样就可以收不少税。要收一年有7000亿，小产权通过征税又能多一个七千亿出来。第三对其他的房子也征，普遍征，有的设计就是分步，出现第三步，怎么先走出一步，怎么界定，按照面积还是按照价格、地域，其实就是这个最复杂。这个难题留给上海市和重庆市聪明的专家们，让他们慢慢设计去吧。我认为最终还要走到全世界通用的办法，就是数着房头征税，就是很简单的税种，就是中低收入家庭和房改房可以是优惠税率。

还有一个重要的叫做退税制度，当你申报，你在美国申报我有三个孩子，有两个老人，我自己一人工作等等，还有病。你可以退税，退税额最多是100%，但只限于你第一套房，他们设计多合理。我刚刚讲到香港，人家可以从税收的转移支付里得到买房补贴的好处这些就是中低收入家庭也要交税的道理，你要有产权房。你的租赁房不用交，但是业主要交物业税。有人说第一套房不交税，这个麻烦了。现在说第一套房不给贷款优惠了，他们就假离婚买房，然后他净身出户然后买房，然后再复婚。如果听说第一套房不征收物业税，两口子不复婚，今后年轻人不复婚，都是同居。我们现在税种设计可能会对中国社会结构产生这么大影响，我们为什么要做这么愚蠢的设计呢。

最后一个就是怎么起步，其实挺简单，你一征就把老同志得罪了，因为那些老干部房产虽然面积大，评估者来说已经是几百万，你一年收他十几万的税，他不就是对立面吗，怎么征，也有办法，我的意见就是按照购置原值来起征。这不就简单。老同志房子是几百万评估的，他几十万买的，照顾好这一代。这也是新的制度可以起步的关键。

这些制度在国外经验里都已经包含了，我们中国人需要的是学习，把国外的东西学进来，千万不要把自己的理念加进去，在那里乱编乱造，弄的大家头疼，别人也头疼。

陈国强：看来我们房地产税尽管试点还没有正式开始，但是围绕房地产税的问题我想涉及到方方面面，设计什么样的方案，定什么有的税基，确定什么样的税率会影响到我们的城镇居民千家万户家庭，影响我们未来三十年，五十年，方案还没有具体方案出台，我们有些讨论仅限于理论性探讨。

我把后面时间留下来交给我们台下的朋友，跟我们今天探讨的主题有关的，跟我们刚才各位嘉宾谈到意见相关，我们都可以通过提问互动的方式来进行更深入的探讨。

提问：我想很多媒体都着急问两个问题，房地产税能否增加政府收入能不能降低房价的问题。还有税收合法的问题，在国外有房地产税是因为土地是私有的，而且这些税中间60%以上是用于社区维护，提高教育配套乃至土地增值，国外房地产税是有合法性。在国内不具备，这个合法性问题有很多问题。我希望孟老师对这个问题怎么看待，董老师回应一下。

孟晓苏：有人说物业税就是劫富济贫，其实对纳税人来说可以享受税收造成社会福利增加的好处。在国外我们也有公司，也研究过，比如在美国一些城市交物业税四张支票出去，50%物业税交给学区，就是咱们街道，学区建设推动你的房地产价值。还有交给州政府，他拿35%。相当于我们物业公司收物业费一样，不缴费你的小区怎么管理，你的绿化、保安、交通怎么管理。其实政府对于大的居住区和城市居民来说就是一个大的物业公司。他收这些费就是修桥修路治理环境都在提升你的土地价值，现在在讲究谈环保，还有很多人为你服务，还有解放军保卫边疆都要有成本，过去把这些成本转移到农民身上去，现在转移回来，转移到谁身上去？谁房子多要多承担，多承担的人多受益。规范的物业税，中国和外国的理论和实践都要是一样的。

董藩：物业税是一种财产税，财产税为什么要征？是因为它增值才能征，这里有基本逻辑，财产不增值不征的，汽车、家电是不征的，回到增值问题，也有一些不增，古董、字画、珍贵邮票把那些放走了，只剩下一种增值性财产就是房地产，第一在谁手里知道，价格很大，征一把值得，第三你藏不起来、掖不起来，第四政府可以找一个理由，就是我政府修路修公园需要钱你给我一点。你这个房产是你的私有财产，我军队监狱保护私有财产，我要保护，我要增。这在中国思路不通，房地产之所以要增值，是土地在增值，法律来讲我们土地属于国有，在中国法理是不通的，它的东西在增值，像我们增说没有道理，大家想40、70年之后房子尽管很好，已经被国家收走了，你交税了最后一无所有，这就是中国。

所以在中国征这个税，我从基本点上我跟孟总看法不一样，我认为第一是法理不通，第二不具备基本条件。你按照什么方案征，这些方案都有一些不公平，只要公布出来很多老百姓都会炒成一锅粥。第一他们按照价格来征，要评估，市区有很多旧房子，一评估价格很高，这些住的低收入家庭，没法征，免了行吗？财产税不是收入税不能免。按照面积来征，超过140平米征，所有农民进城城市化过程中他的房子都大，怎么征。按照容积率征，城农村的容积率低，你能征下来吗？又征不下来。按照人均面积征，我们发现特别是老一点岁数大点的家庭，很可能有一方去世了，一评估一看他这房子人均超过30平方米，该交，但是老太太一辈子没有工作，能免吗，不能免，这是财产税。按照套数征，第一套免，第二套征，现在主要是这个观点，第一套怎么免，凭什么我免一套50平方米，冯总免一套3000平米别墅，现在最贵别墅10亿也是一套，你怎么免，合理吗？所以我告诉你们，在中国这就法理不顺，西方基于土地价值征收，这个很容易评估他的办法。这个小区有高档住宅，也有过去60年代建的房子，没有办法弄。

在中国征物业税前途是光明的，道路是没有的。

陈国强：我对这个合法性问题补充几句，我们前几年制定物权法明确了无论是商业物业还是住宅物业，使用到期之后可以续期，没有明确问题就是续期什么续法，就是会不会补充土地出让金。

看到最近重庆方案里面只针对高端商品房征税，所谓高端一个是别墅，一个是200平米以上大套型，一个是单价超过主城区三倍以上。

董藩：高端不高端这是不对的，房子取决于地价，不在于钢筋水泥。

陈国强：高端房产占用资源比较多，用重庆黄市长说法就是对高端房产采取试点方式征收，至于下一步会不会范围再有所扩大，我们可能需要更多的时间，包括上海方式如何制定，我们可能还需要再进一步了解。

提问：我有两个问题，第一个问题是保障房政策的问题，国家解决住房一个很重要的政策就是保障房，保障房政策是否能够解决一些新增老百姓包括一些青年人住房问题？政府我看了一下新闻报道，很多城市大概有40%左右的土地交给了保障房建设，保障方相对商品房面积小一些，他将来应该解决60%左右新增住房需求，我非常怀疑政府能不能做到这一点。

因为市场是一个公平公开透明，而政府一个行为，他首先有一些不透明的东西在里头。我们也很难去把握，很难去控制。保障房政策是否能解决？首先我希望龙部长给我解释一下，其他老总可以提一提意见。

龙永图：这些年来其实我对这个房地产没有什么研究，我也不知道为什么现在把我拽到这来。但是我确实在很多年前一直在讲几个观点，房价你不要去干预他，干预他干什么，政府工作就是老老实实把保障房、廉租房。

陈国强：过去把保障房、廉租房混在一起，今天明确了双轨制。

龙永图：当时我的观点就是你这个家庭、房价越压越出轨，什么东西管的太多越是管出毛病。当时我们一个最大的问题就是没有把住房的问题看成是一个社会的保障问题，而仅仅是看成是一个市场的问题，所以就针对这个房地产市场采取办法来进行打压，最后越打越高，就忘了政府应该做的事情。这次中央经济工作会议正式提出保障房体系的问题，这是完全正确的，有了这个体系就可以把商品房完全分开，商品房涨到一定的时候，保障房满足60-70%以上的新增需求，那个价格就下来，因为市场就是根据供求关系的确定。

当时我就是根据这个经济学的普通的原理，我就想不要管房价，房价涨的很高，让有钱人买，政府收税，当时基本观点就是这样子。现在我就觉得这位年轻人提的非常有道理，现在考验我们这次房改能不能够成功关键是我们政府能不能真正把解决保障房体系、建立保障房体系当做最重要的民生工程来做。这是我们整个这次房地产发展和改革的一个成败的关键，就是看地方政府对建立保障房体系的严肃性、认真性。

过去我讲一个观点，按照现在的房价中国70%左右，2/3人买不起房子，我的看法就是今后的保障房体系和商品房体系从量上来讲就要做到保障房体系的房子要占到2/3住房的供给，这个情况下我觉得我们房价就会慢慢的回归合理，回答你的话，决定我们这次房地产改革和发展的成败就在于地方政府对于建立保障房体系的态度以及他们能不能够有足够的资金来解决这个问题。商品房我觉得现在我认为有足够财力，加上家征房地产税，能够给他们提供新的财政来源，把土地房价降下来。

陈国强：总理和市长该管保障房，商品房交给我们刘总和冯总自由开发，价格问题由市场调节，市场来去顺势而为或者是随行就市。保障房问题我们现在比较担心它不是一个短期三五年的事情，而要把它作为我们未来住房制度一个重要的安排。他是三五十年的基本制度，我想从中央和地方投入更多的资源保证1000万也好，每个地方多数套，多少规模的保障房建设，真正解决我们城镇当中低收入人群，新参加工作的人群有基本的住房的满足的可能性。

提问：我是上海第一财经，我们比较关心地产商的生存状况，特别问刘总和冯总，你们说是房地产的变局不是困局，你们判断一下2011年房地产商你们觉得房地产是变好还是变坏，房地产商的日子好不好过？为什么？

冯仑：我说是变局就意味着让市场再竞争一会，但是要非诚勿扰。

刘晓光：我觉得2011年对地产人来讲应该跟2010年日子差不多，每天都在火上烤着，几方反复争论，不要再争论了，我们共同出谋划策想办法让中国的地产市场更加健康。

陈国强：我们今天围绕房地产税的问题，围绕其他的房地产的焦点问题时间到此为止，谢谢各位嘉宾，也谢谢大家。