财经专栏

9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其核心内容有四：一是首套普通自住房首付比例30%，贷款利率为基准利率的0.7倍；二是明确第一套房贷还清后再购买普通住房可执行首套房贷款政策；三是拥有2套以上住房并结清贷款的购房者仍可申请贷款购房；四是要继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

该文件是自国务院办公厅2013年2月26日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》以来，广大公众看到的第一个政府部门的正式文件；也是新一届政府自2013年3月亮相到2014年9月长达19个月时间以来关于房地产市场政策导向的第一份文件。

比较这两份文件我们发现，上届政府最后一份关于房地产市场的政策主题是"继续调控"、"坚决抑制投机投资性购房"，要求"严格按照转让所得20%计征所得税"；新一届政府关于房地产市场第一份文件，虽然只是金融方面的，但同样表明了政府对房地产市场的一种急切"救市"态度，与上届政府最后一份文件比较，主题明显不同，甚至用"天壤之别"这个词语来形容也丝毫不过分。

央行这一房地产新政发布以后，一些媒体称之为"房地产的春天"又回来了；有的开发商激动地欢呼："可盼到这一天了"，并迅速向属下各公司部署提高房价事宜；更有一些"看多派"专家分析，各地取消限购以及央行放宽房贷预示着将进一步刺激投资性购房需求，房价将迎新一轮上涨，抄底机会显现，炒房的机会又要来了。

对此，人们不禁要问，一些媒体和专家如此解读新一届政府的房地产市场走向靠谱吗？炒房潮真的会重来吗？要回答这个问题，我们不妨从以下几个方面略作分析：

第一，政策大环境。众所周知，我国炒房最严重的时期是2007年到2010年，当年的的舆论导，经历过的人都记忆犹新：一方面中央政府一个接一个的出台关于稳定房价的调控政策，一方面"房地产是经济发展的支柱产业"，"买房就是爱国"、"拆出一个新中国"、"一个城市的房价越高，说明经济发展越快，领导越有面子"的显规则、潜意识大行其道，使各地尤其是一二线城市的炒房之风不断向巅峰推进。根据媒体公开报道，那时候一些一线城市的炒家手中，动辄拥有数百套甚至上千套房用作转卖谋利，至于那些拥有数十套房屋的炒作者则更多。

现在则大不相同：不动产登记制度实施进展已经明确了具体时间表；征收房地产税（物业税）的立法程序不断推进；持续反腐的高压态势，使一些贪官污吏的巨额腐败资金难以毫无遮掩的进入房地产市场，甚至迫于压力，使不少多套房持有者不得不做出抛售的选择；即将召开的十八届四中全会主题是法制建设等。凡此种种，如此宏观政策说明对于炒房潮而言均不是利好消息。

第二，房地产市场现状。我们不可否认的一个事实是，自2002年到2011年的10年间，尽管其中稍有波折，但是各地房价一直处于上涨状态，长期处于卖方市场，直到2011年全国40多个城市实施限购措施才使大幅上涨势头得以遏制。与房价大幅上涨的时期比较，目前房地产市场现状也有了较大变化。最大的变化是由开发商主导的商品房卖方市场地位逐渐消失，保障房品种增多，以自住型、改善型为主的刚需一族有了更多的选择余地；另一大变化是各地空置房、存量房不断增加，虽然官方没有公布确切数据，但是通过媒体不断曝出各地"空城"、"鬼城"名单可以看出，无论一线城市还是其他城市，住房市场供大于求是不争的事实。这样的房地产市场现状，对于炒房者来说，同样不是利好消息。

第三，经济层面，支持房价持续上涨的条件并不乐观。首先，人们记忆犹新的是，从2008年到2010年促使房价持续高烧不断炒房大行其道的一个重要原因是4万亿刺激政策，现在看来，类似的强刺激靠印钞拉动经济推高房价可能性概率几乎为零；其次，随着中央向实体经济小微企业倾斜的相关政策不断发力，房地产与其他行业之间的利润差距正在缩小，房地产暴利时代已经成为历史，原来在房地产行业黄金时期，一些非房地产行业的知名企业纷纷向房地产进军，而现在像万达、恒大等知名房地产公司已经大规模向非房地产领域拓展；

再次，金融方面，虽然央行房产新政放松了房贷限制，可各地金融机构自主决策权重不断加大，再加之各地断供案例频频曝出，房贷风险上升迹象愈发明显，前段时间媒体曾报道，有的银行规定只有在该银行存有一定数额定期存款的客户才有资格享有优惠房贷。退一步分析，即是此次央行放宽房贷新政顺利实施，但是如果没有降准降息的政策跟进，也很难持久。可从目前宏观层面释放出的信息看，降准降息在短期内难以成为事实。多种迹象说明，购房者欲轻松以优惠利率从银行获得贷款并不容易。

第四，需求方面，买涨不买跌的惯性难以打破。10月5日，中央人民广播电台中国之声报道称，央行房地新政发布一周来，恰遇国庆假期，各地并没有出现购房热潮。笔者认为，出现这样的状况是符合市场规律的，因为住房制度改革十多年来，我国的房地产市场在发展中积淀了太多的问题，其最突出的一项当属房价高、畸高。

在这样的背景下，公众最盼望的是房价下降，特别是新一届政府2013年3月施政以来，一直对房地产市场谨言慎行，除了保障房、棚改工程以外，"调控"不再提及，容忍各地解除"限购"，也一直没有发布任何官方文件，给人一种政府不干预、主要由市场调节房价的新格局。

但是就在各地房价进入下行通道的情况下，央行的"救市"新政，一方面给盼望房价能够进一步下降的广大公众浇了一盆冷水，另一方面，一些真正买家也很难从房价正在下降的现实中走出，买涨不买跌的惯性思维很难打破。

再从购房需求层面分析，近几年来我国不同类型的保障房建设，政府资金支持的棚改房项目等，无可争议的分流了本地和外来人员对商品房购买需求；

另有一些专家称，目前2.6亿左右的城市外来务工人员以及每年约1000万人左右的新增农村转移劳动力，都是城市商品房潜在购买群体。我认为这一判断是不科学的，因为按照目前的房价以及农民工收入水平，无论是一线城市还是二三线城市，90%以上外来务工人员是买不起房子的。

我国城市中过去和现在都一样，真正有资格、有能力购买商品房的人群主要集中在政府官员序列、国有垄断行业、富裕群体以及大多数本地户籍中等收入以上居民的首套住房以及改善型需求。除此以外的有效需求就是炒房群体。试想，在目前各地商品房严重供大于求的背景下，仅靠放宽房贷新政怎么能够刺激出现大规模的购房潮？

炒房潮卷土重来的一个基本条件是房价持续上涨，房价上涨越快，炒房潮出现的几率就越高。通过以上分析我们发现，能够支持房价上涨的政策大环境和微观条件并不具备，因此，尽管政府救市意图明显，但像前几年那样大规模的炒房潮很难形成。

不过，央行公布放松房贷新政至少向社会传达了本届政府关于房地产市场下一步如何把控的几个信号：一是一二线城市房价由过去主要以市场调节为主改变为政府有限干预；二是政府乐见房价适度上涨，尽量避免出现大面积下降的局面，因为在经济增长放缓背景下，土地财政依然是地方政府重要来源，房价下行会对土地财政产生负面影响；三是对房地产市场走向产生间接影响的不动产登记制度不会像原来人们想象的那样顺利；四是对房价预期和走向影响更加直接的房产税推进步伐将进一步放缓，财政研究所贾康先生前段时间预计我国的房产税会在2017年实施，原来我赞成贾先生的预判，现在央行新政突然发力，我感到贾先生原来的判断有些乐观，如果目前经济发展大势不改，房产税立法和实施在2017年本届政府第二任期内也难有进展。

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