财经专栏

据新华网4月27日报道，住建部近日公布《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》，其中明确：为探索发展共有产权住房制度，确定北京上海成都深圳淮安黄石为试点城市。其实，在住建部公布试点城市名单之前，淮安、上海、北京三地已经开始了共有产权住房模式的探索，不过，从三地具体实践看，此种保障模式前途并不乐观：

2010年11月，江苏省淮安市公布实施《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》；2012年3月23日，上海市公布《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》： 2013年10月24日，北京市住建委公布《关于加快发展中低价位自主型改善型商品住房建设的意见》，2014年1月23日，北京市第十四届人大二次会议《政府工作报告》明确：将自住型商品房修改为共有产权自住房，北京市住建委相关负责人对媒体表示，自住房和共有产权房含义一致。

从以上三地共有产权住房试点探索的实践可以看到，淮安、上海的做法仅是对经济适用住房制度管理上的完善，而北京的做法更加牵强，甚至连政府与购房者个人对房产所有权各自所持比例都没有约定，怎么能谈得上属于共有产权住房？

既然住建部明确共有产权住房为新的保障性住房模式，那么，就应当有其体现自身特点的基本属性，笔者认为这些属性最起码应当包括：第一，指导思想：需明确此类住房模式为新的保障类型而不是经适房制度的改良；第二，政策支持：需明确地方政府对此类住房建设过程税费减免以及公共基础设施配套建设方面的政策优惠幅度；第三，供地方式：共有产权房供地方式必须出让而不是划拨，以便政府有效回笼资金；第四，房屋分配阶段，需明确政府与购房者个人各自所持比例以及个人最低比例；明确个人经济条件改善以后，如购买政府所持产权比例、取得该住房完全产权的最长期限与价格；第五，持有和上市交易阶段：需明确政府回购共有产权住房的前提条件和价格计算方法；明确共有产权住房持有期限以及期满后上市交易时必须以届时同地段商品房价格的总价为基数、按照合同约定的各自持有比例进行利益分割。

对照共有产权住房这些基本特性，淮安模式可以说做的最好，从建设到管理各个环节公开透明，与传统的经济适用房制度比较，基本杜绝了购房者寻租漏洞；而北京模式最模糊，至少有两个方面与共有产权特性相悖：其一，“限房价、竞地价”的土地出让方式，说明低于周边30%左右的房屋价格让利主体是开发商而非地方政府，在这样的前提下，政府有什么资格与购房者共享住房产权？其二，既然政府明确宣布自住房具有共有产权房性质，那么，转让上市后政府与购房人之间的利益就应当按照届时房屋总价分割而不仅仅是转让价格与购买价格之间的增值部分。

公开报道显示，北京自住型公有住房模式推出后，报名人数超出供应数量数十倍，有的项目甚至数百倍或更多，这一方面说明需求量大，同时也暴露出该制度仍有较大寻租空间。比如购买一套100平米2万元单价200万元总价的住房，转让交易价格为300万元，房屋增值为100万元，按照北京市目前的政策，即增值部分的30%交给政府，购房者需要政府缴纳土地增值收益30万元；如果按照上海、淮安共有产权住房模式，以个人与政府最低7:3的房屋产权持有比例，购房者需要按照房屋总价的比例30%即90万元向政府缴纳，这样的制度设计明显缩小了购房者的获利空间。

必须明白，共有产权住房的制度设计，目的在于通过政府与个人共同持有住房产权不同比例的方式，使购房者购买带有产权性质住房的门槛进一步降低，不仅轻松获得居住权，还可在自己的经济条件改善以后，通过购买该住房政府持有部分产权比例或者符合条件后上市交易从中获得增值收益。但是，这样的收益必须以最大限度防止投机牟利行为为前提，这是共有产权保障房试点探索的关键所在。

我国带有产权属性的保障房种类从经适房到限价房、再到目前试点的共有产权住房，最大难点和突破点在于减少制度性寻租空间，有报道称，淮安市共有产权住房模式几年前就有相关部门对其调研，但由于政府相关部门寻租空间减少，连本省都缺乏推广的积极性，何况在全国推开！

我国保障性住房更深层次的症结不在于采用什么方式去保障，而在于保障什么样的群体，本来，廉租房、公租房这类的无产权、无寻租诱惑的保障种类，足以保障城市困难群体的居住需求，但是，有些城市却偏要把保障重点放在自住型、改善型的所谓“夹心层”方面，北京市甚至明文规定，140平米套型的改善型需求，都属于政府保障职责之内，按照北京市目前的房价，即使在四环路以外，每平米房价也需要三、四万元，一套140平住房，总价400多万元到500万元，有这样支付能力的家庭，居然也能够合理合法的得到政府保障政策支持，政府这样的保障政策，别说在发展中国家，即使在发达国家也很难找到类似案例！

从另一个角度看，“夹心层”在任何一个城市都是大多数，如果将这一群体也列为政府保障范围，那么，商品房的覆盖范围还剩下那些？难道仅仅是占城市人口20%左右的富裕群体吗？这样的房地产市场发展路径符合市场化方向吗？符合十八届三中全会关于“资源配置中市场起决定性作用”的精神吗？如此大范围的住房保障，政府财力如何支撑？

我国住房改革10多年来，政府出台涉及住房方面的政策的惯例是，凡是有可能影响既得利益阶层的政策，都千呼万唤难以出台，房产税、城市住房信息联网、不动产登记等政策命运概莫如此，以此类推，共有产权住房制度试点，如果真的推行，在审批、监管、出售交易等环节，与经适房比较，政府部门权利寻租空间相对较小，如国家层面不予具体督导，恐难摆脱夭折的命运。

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