网易财经8月21日讯 一纸国土部的1457宗闲置土地黑名单迅速流传在公众视野，而泛海建设，这家刚刚荣获“2010年度最具投资价值地产上市公司”却豁然出现在黑名单之列，无论是事发当时就发布的澄清公告还是之后的严正声明，公众对泛海建设的质疑不绝于耳，到底是泛海建设囤地6年坐收200亿渔利还是因地块系“风水宝地”而引得政府屡调规划？在国土部重拳出击之下，泛海建设四处地块又将何去何从？
6年坐收200亿
无心插柳，6年前就该启动的项目搁置了，而如今该地楼盘销售均价已经涨到了4.5万元/平方米，整个地块升值达到228亿元。 |
从1457宗到2815宗，国土部爆出的闲置土地数目在不到一个月的时间内蹿了两级。
同时，进入人们视野的从新世界、华润置地、泛海建设到上海金山，越来越多知名的地产公司被圈进了这个“黑名单”。
“我们在国土部名单出来之后就紧急停牌了，当晚就发了澄清公告，我们没有囤地，确实是规划调整”，泛海建设董秘陈家华8月5日在接受网易财经采访时一再澄清。
按8月2日媒体报道，国土部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。在这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等知名房地产企业。
8月4日晚间，泛海建设立即发布澄清公告，称公司在北京东风乡泛海国际居住区二期项目的四块开发用地一直未开工建设是由于规划调整所致。
据泛海建设介绍，其在北京东风乡的1#、2#、3#、4#地块项目位于北京市朝阳区东四环以东、姚家园路以北区域，为正在开发的泛海国际居住区二期用地，分属于公司控股子公司北京泛海东风置业有限公司和北京星火房地产开发有限责任公司。
而上述四块地段早在2004年8月，由泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，交纳了全部的土地出让金，四地块全部为住宅及配套商业用地，建设用地面积30.57万平方米，规划总建筑面积87.31万平方米。按照最初的预计，上述四块地块于2005年2月27日开工建设，于2007年5月30日竣工。
然而，6年过去了，在北京市寸土寸金的东四环，处在朝阳区东风乡的这四块地却一直被悄无声息地搁置，并且一搁就是六年。按照2005年上述地块楼面地价262元/平米计算，时至今日，该楼盘销售均价已经涨到了4.5万元/平方米。照此时价推算，泛海建设每平米可享受26400元差价，整个地块仅地价升值将达到228亿元。
于是，关于泛海建设涉嫌“囤地”的质疑随之而来。
五年调整四次
五年四度调整规划用地，6年未动工，面对媒体囤地的质疑，泛海建设直呼委屈。 |
8月5日，泛海建设在其官方网站发表严正声明，泛海建设称，“项目开发未能按原计划进行，主要原因系根据北京市规划调整要求，为更好地促进项目所在地区发展对项目功能、规划进行了必要调整。不存在任何“捂地”的动机和行为”。
同时，对于媒体指责的坐收200亿升值利润，泛海建设表示，“项目的用地成本远不只是个别媒体所报道数额，除需交纳土地出让金外，还包括拆迁、农民安置补偿等多项费用，现已发生的拆迁补偿费及基础设施建设费已达40多亿元”。
按照泛海建设的解释，2005 年，北京市、区（朝阳区）两级教委统一整合东风乡项目教育配套的要求， 为此泛海建设向北京市规委提出了相应调整东风乡1#、2#、3#、4#地块规划方案的意见。
2006年，泛海建设再次提出对东风乡 1#、2#、3#、4#地块整体调整，增加了办公、商业、酒店等功能，减少了住宅用地面积，各地块之间建设规模相应调换。2007 年中，调整方案得到北京市政府批复同意，2007 年 9 月，北京市规委核发2#、3#、4#地块《规划方案复函》
2007 年底，泛海建设正式取得 2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》 ，2008年2 月取得该三地块部分开工证。但泛海建设表示。“受奥运会影响，未能开工”。并在此期间，依照北京市规委要求，东风乡1#地块重新进行的方案设计进入新阶段，经过多轮的设计、报审。在维持总用地及地上建筑规模不变的前提下，2008 年 12 月，北京市规委确定了 1#地块的建设规模，增加了 1#地块作为商业办公用地的建设面积，相应减少了 2#、3#住宅用地建筑规模，在此基础上核发了 2#、3#地块新的《规划方案复函》 。
自2009年起，泛海建设根据新的《规划方案复函》 ，重新着手办理 1#、2#、3#、4#地块的前期手续，并陆续取得了 2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》 。同时，按照朝阳区卫生局的要求，局部调整了东风乡项目配套门诊部的规划位置，对2#地块、4#地块规划作了微调，并取得最新的《规划意见复函》 。目前，2#、3#、4#地块正在申办《建筑工程施工许可证》 。
进展顺利却屡调开工期
五年连续四次调整规划，其中三次由泛海建设主动提出，而这背后到底是什么原因？
网易财经梳理了近5年泛海建设年报发现，在这五年中，对上市四个地块的调整及预计开工每年都在不停延后。
据泛海建设2005年年报称，2005年4月18日，北京泛海东风置业有限公司已于泛海集团签订关于东风系1#、2#、3#地块拆迁、七通一平基础设施施工的《项目工程合同》及相关补充协议，合同总金额38.68亿元。为此，2005年泛海建设没有进行现金利润分配。
2006年12月，泛海建设非公开发行股票，募集资金19.3 亿元（扣除发行费用），按照泛海建设计划，该项资金将用于收购北京泛海东风置业有限公司 65%股权及代北京泛海东风置业有限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡 1#、2#、3#地块拆迁、七通一平等前期工程费用。按当时预计，上述地块将在2007年12月动工，2010年6月完工。
在2007年年报中，泛海建设称北京东风乡泛海国际居住区1# 、 2# 、 3# 地块项目进展顺利，不过上述三地块预计开工时间却蹊跷变更为2008年3月，预计完工时间为2010年6月。
和2007年一样，2008年年报中再次称北京东风乡泛海国际居住区1# 、 2# 、 3# 地块项目进展顺利，不过这次预计开工时间再次推后到2009年6月，而预计完工的时间也推到2015年2月。
到了2009年年报中，泛海建设称2006年募集资金19.3 亿元已于募集到位，截止2009年末，北京泛海东风置业有限公司 1#地块由5A级写字楼，超星级酒店、公寓及配套商业组成，占地 7.52 公顷，总建筑面积约65万平方米，计划于2011年开工。2#和 3#地块以高档住宅及配套商业为主，占地17.51公顷，总建筑面积26万平方米，计划于2010年陆续开工。
而对此调整，泛海建设在2009年年报中也承认，“北京泛海国际居住区二期1#、2#、3#地块规划调整取得积极成果，东风乡1#、2#、3#、4#地块项目有了更加合理的市场定位，为项目的高质量高效益开发奠定了基础”。
苦等业绩释放
当初期盼这个项目提升泛海建设股价的投资者们一等就是数年，然而这些年来业绩并未爆发式增长，“赤裸的金矿”之说，至今也只能让投资者哂然一笑。 |
“事实上，我们从2004年公司拿到这块地就在关注其对业绩的增长”，一位长期关注泛海建设的地产行业资深分析师告诉网易财经，“不过至今这四块地的业绩也没释放出来”。
该分析人士认为，搁置六年一直没有开发，在目前地价飞涨的形势下，不排除有“囤地”的可能，“如果地价能带来如此高的收益，公司为何不选择这种最容易的方式呢”？
不过，该分析人士进一步指出，泛海建设账上现金紧缺可能是四大地块迟迟没有开发的又一原因。
事实上，从泛海建设一季度报告可以看出，公司合并后实现营业收入7.25亿，同比增长331%，净利润1.01亿，同比增长867%。
“可以说一季度的营收增幅是超过预期，但2009年底公司账面预收款仅为3850万元，这远远低于行业内项目储备同样丰富的上市公司”，该分析人士指出。
他表示，从2009年底公司账面的预收账款跟2010年一季度末营业收入相比，可以看出泛海建设预售结转周期较短，而且，截至目前，海建设的资产负债率已经达到62.5%。
“如果这四块地迟迟还不开发，一方面面临或被收回的风险，另一方面将有可能影响公司2010年非公开发行”，该分析人士最后表示。（网易财经：果韫）
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