网易财经12月24日讯 网易财经前期对深国商股权争夺、重组流产进行调查的《假重组遭谴责 深国商涉嫌利益输送》后刚不过几日，深国商乱相又有了纵深发展，茂业系出事、隐瞒3亿负债、遭受泛华工程集团拖欠工程款起诉，这几件事的相继发生似乎正在揭开股权争夺、重组流产表象下暗流涌动的利益真相。

同时深交所从质问深国商“其实际控制人郑康豪与泛华工程是否存在关联关系？”到近日深圳监管局开始核查其主要资产晶岛项目的会计问题，种种迹象表明，监管层对深国商的调查已逐渐深入。所有问题的核心直指深国商倾尽全力、耗时7年打造的商业地产--晶岛项目。

各方争夺的烂尾楼

晶岛位于深圳福田中心区中轴线上，该中轴北起莲花山邓小平塑像，南至会展中心，东西两边紧邻多座甲级写字楼、五星级酒店及高档住宅。地铁1号线和4号线在晶岛国际广场B1层交汇，北面将建一个7000平方米的、拥有30多条线路的全国最豪华的公交车站，交通十分便利，是福田乃至深圳中心的中心。

2002年，深国商以不到4000万的价格拿下这块土地，启动了晶岛项目，具体是建设一家集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。建筑面积13.6万平方米，商用面积8.08万平方米。2005年正式动工，2006年主体结构封顶，2009年7月宣布主体工程竣工，目前仍在进行内部装修等工作。但知情人士透露，由于拖欠项目施工方泛华工程集团工程款，目前工程进程缓慢，几年来几乎处于停顿状态，已经成了一座烂尾楼。

该人士称，“目前从外观上看，外墙是全玻璃幕墙，紫色花瓣玻璃，似乎已经完工，这在深国商公开披露信息里不止一次提及——晶岛购物中心已完成主体工程并验收，现正进行内部精装修和招商工作。但是里面一片空旷，一眼可以望到水泥砂浆地面，裸露的墙面和柱体，所谓的内部精装修并没有进行，施工实已完全停顿。”

晶岛项目的执行公司是深国商持有60%股权的融发公司，融发公司另一股东是国学大师南国谨之子南国熙掌控的南国基金。项目施工方是泛华工程集团。

深国商7年来，通过变卖原来商业百货资产，来倾力开发晶岛项目，迄今为止已经累计投入超过10亿，而在过去三年，公司的主业处于停滞状态，晶岛项目和林业均处于投入期。过去三年公司仅靠原有的物晶岛和业管理和少量房地产业务维持经营。今年三季度深国商总营收仅为1310.5万元。连连投入已经使得深国商总负债高达9.73亿元，资产负债率达到86.5%。就是如此的倾其所有开发的晶岛项目，其价值究竟几何？

几年来，券商等研究机构不断前去深国商调研，了解工程进度，并描绘出极其美好的前景，宏源证券最新发布的一份研究报告表示，晶岛周边居民住宅价格已经达到3万元/平米。按照周边可比物业的市场价格保守以4.5万元/平米计算，晶岛购物中心的资产价值为58.5亿元，按照深国商持有融发公司60%股权比例计算，其拥有的晶岛项目资产价值为35.1亿元，除掉公司目前负债总额9.8亿元，剩余净资产价值为25.3亿元，目前公司的总市值在14亿左右。晶岛项目的资产重估价值已远远大于公司的总市值。而这些还没有计算货币资金及其他资产的价值。正式基于这样的判断，众多券商齐齐调高深国商评级为“买入”。

美好的前景和蕴藏的巨大商业利益，深国商控制权几年来遭到各方资本的猛烈角逐，半年来三易实际控制人，从马来西亚和昌父子到湖北张晶父女，再到刚刚入主的皇庭地产董事长郑康豪，以及在二级市场疯狂举牌的茂业系，而在这些争夺的背后，无一不是垂涎深国商旗下的晶岛项目。但颇具讽刺意味的是，在晶岛项目将要完工，深国商身负巨额债务，无力偿还施工款时，股东们却无一伸入援助之手。

隐瞒3亿工程款之谜

2005年9月，融发公司与泛华公司签订晶岛项目的建设工程施工合同，泛华公司承接晶岛项目的主体工程。2009年4月20日，深圳国晨工程造价咨询公司对晶岛项目的结算进行审核，审定工程造价为7.87亿元。

12月23日，深圳监管局在核查深国商晶岛项目会计核算问题时发现截至2009年6月30日，晶岛项目工程造价款融发公司已累计支付泛华工程集团2.55亿元，账面记载应付泛华工程集团余额为2.31亿元，少计应付账款3亿元，同时少计开发成本3亿元。

深圳监管局认为，融发公司上述少计应付款项和开发成本的行为导致深国商披露的2009年半年度报告和三季报少计资产和负债各3亿元。由此认定，深国商的上述行为涉嫌违反证券法和信披制度。

不愿透露姓名的分析师对网易财经表示，隐瞒应付账款3亿元，在会计上会产生的影响是减少总资产和总负债，相应的资产负债率会降低，或许是为了向银行融资的需要。

著名会计专家夏草则不认同这种观点，他表示，通过这种方法来降低资产负债率的现象很少见，况且以深国商目前近90%的资产负债率，为子公司担保超过10亿元，担保额占净资产的460%，而且目前盈利能力羸弱，这样的状况想要再从银行融资非常困难。

“隐瞒负债应该不是会计上的问题，可能是其他经济问题，或者这3亿负债根本就不存在。”夏草表示。

建设资金黑洞

晶岛项目到目前为止，经过审核后的工程造价为7.87亿元，这不加地价和后期装修费用，据某地产评估专家表示，晶岛项目现有主体工程基本完成，内部精装修尚未开始，现工程投资量占总投资大约一半左右；如果以50％的工程完工率计算，等精装修完成，晶岛总投资有可能达到15.7亿。而这一数字是具有同一比较线水平怡景中心城的两倍。

虽然晶岛项目是中心区不多见的纯商业项目，但是位于晶岛正北面，地块面积、建筑面积与晶岛都几乎完全一样的怡景中心城就是它的绝版参照物，这是当年深圳市府规划中心区时，同时规划的两个商业项目。怡景中心城2004年开始建设，2007年完工，并于当年4月份开始招商投入运营。从公开信息可以看到，怡景中心城项目总投资7亿元。

上述地产评估专家称，按照现有工程进度，综合考虑项目建设时间跨度较长、建筑材料涨价、及为市景观配套工程的综合支出（主要指建筑物周边和屋顶绿化）等因素，工程造价大约介于2500-3000元/平米，以13.6万平米计算，工程总造价约在3.4亿至4.1亿之间；而目前融发公司已经支付给施工方泛华工程集团2.55亿元，尚拖欠5.32亿元。等于说截至目前总工程款为7.87亿元，几乎是正常造价的两倍。

值得注意的是，执行晶岛项目的施工方为泛华工程集团，在前几日，深交所在质问深国商：“公司实际控制人郑康豪与泛华工程是否存在关联关系？” 深国商当日公告表意模糊，基本意思是郑康豪与泛华工程不存在关联关系、亦与融发公司不存在关联关系。

这一回答深受市场指责，因为公告不仅不全且是公开资料，不能为其准确性与真实性作保，其次泛华工程未提供任何资料，即只向郑康豪单方面征询，无法就其与郑康豪是否存在关联关系而进行全面核实。但是据中伦律所从公开信息收集到的资料显示，泛华工程董事长为肖联文，郑开德为董事。

据上证报报道称，郑开德正是晶岛项目的负责人，总包工头。

两者稍加联系，就不能不让人产生无限遐想。

资金饥渴无解

截止三季度末，深国商已经负债高达9.73亿元，资产负债率达到86.5%。今年扭亏或无望，净资产收益率多年来偏低也不符合再融资要求，而更为雪上加霜的是今日泛华工程集团以拖欠工程款为由将融发公司告上法院。

深国商12月24日发布公告称，泛华工程集团将子公司融发公司告上公堂，其在起诉书中要求融发公司支付97%的拖欠工程款5.07亿元，并确认泛华在工程结算总价3%即2360万元范围内，对晶岛项目享有建设工程价款优先受偿权。其次，要求融发公司补偿被拖欠工程款利息损失共826万元和工程款违约金170万元。最后，泛华要求融发投资支付管理费等补偿款每月40万元，直至精装修全面施工之日止。

3项相加，融发投资本次涉案金额高达5.4亿以上，而就在上个月，深国商曾为这笔施工款提供担保，目前这笔担保已经通过董事会决议，尚需股东大会审议。在前日查出深国商隐瞒3亿负债后，泛华工程集团又将融发公司告上法院，这3件事情存在什么样的关联，颇耐人寻味。

倘若融发公司败诉，深国商晶岛项目权益或将不保。

“即使能度过难关，晶岛项目按照预期明年上半年正式完工，每年的租金收入大约在1.2-1.4亿元，公司总投资按10亿元算，主体工程按33年折旧，每年折旧费用约3000万元，由于深国商只拥有晶岛项目60%权益，未来几年的每年租金收入带来的净利润大约在6000万元左右。”上述分析师给网易财经算了一笔账。

但是不要忘记深国商为投资晶岛已经举债的9.7亿元，每年利息支出就高达4700多万，已经大幅吞噬了其创造的利润。

那晶岛项目究竟为深国商带来了什么呢？巨额的债务、至今都尚未平息的股权纷争、拖欠工程款遭遇的法律诉讼、管理层三番五次的调查、投资者的一片质疑，除此之外，就是在深圳市中心那一片显眼的烂尾楼。 （网易财经 耿俊）