13%！房企美元债成本飙升 “地主”家也没余粮

（原标题：13%！房企美元债成本飙升 “地主”家也没余粮）

房企融资四处遭遇围堵。近日，中国银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。陷入“缺血”状态的房企再度掀起海外发债浪潮，利率也不断刷新新高。

偿债高峰期到来

天誉置业（控股）有限公司7月8日宣布， 拟发行2022年到期的，1.05亿美元优先票据，票面利率13.0%。公告称，该票据所得净额将用于现有离岸债务再融资，及其他一般公司用途。该票据将于新加坡交易所上市及挂牌。

7月3日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，公司已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据，票据上市预计将于2019年7月4日生效。

7月上旬，超过15家房企宣布发行美元债券，规模超百亿美元，与企业赴海外发债热情同样高企的，还有房企美元债券票面利率。据统计，一季度大型房企1-5年短期美元债票面利率为6.5%以下，中小型房企接近12%，这一数字二季度中旬已飙升至接近10%，部分中小房企甚至高达15%。

美元债券利率虽居高不下，但仍无法阻挡国内房地产企业纷纷加入发债队伍，其背后反映的是企业融资需求大及国内融资难的问题。融资需求大作为房地产企业的老大难问题，随着近年来国家对房市严格调控，显得尤为棘手。一方面，国外融资成本不断上升，给企业造成额外负担，而另一方面，国内融资渠道不断收紧，部分房企面临日常生产经营资金短缺、到期融资资金偿还缺口等问题。

“类似美元债利息的上升，本质上是因为很多房企融资需求大，所以会有此类比较急迫的融资需求。尤其是近期房屋销售市场以降温为基调，房企若是要获得此类美元债的融资，本身也需要支付更高的成本，这样可以打消相关投资者的顾虑。类似利息上升的过程，也说明未来偿债的压力是会有所增大的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。

此外2015年也是房企的发债大年，按照3到5年的发债期限来看，今明两年，债券将集中到期，部分房企没有足够的外汇资金去偿还旧债，所以必须要借新还旧。

光大证券张旭认为：针对地产板块的境内融资环境再度趋于收紧，去年四季度以来房地产境外发行规模攀升。而今年二季度，保监会进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束。短期来看，在政策波动影响下，房地产板块发行人不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪，同时逐步接受更高的融资成本。

未来融资需求依然较大

不过欠债总是要还，发债潮过后，摆在房企面前的是高额的债券兑付。目前房企美元债券种多为短期融资券，不少房企在1-5年的债券到期后，面临着巨大的违约或延期压力。而从长期来看，发行美元债“拆东墙补西墙”的优势会逐渐消失。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。 从企业融资情况看，2018年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，房企融资难度依然比较大。融资需求依然井喷。从2019年5月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，虽然当下融资依然较多。但各家房企担忧后续收紧加快。所以最近都在加快各种渠道融资。

从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加，美元融资超过10%。最近房企明显更加关注资金链的安全， 2019年大部分企业都在更加关注经营风险。不过从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度总体有所降低。

除了海外债量价齐升之外，境内融资总量也在上升。中信证券研究报告指出，2019年前5月，地产类境内信用融资的总量继续上升，长期信用借款、短期信用借款(包括短期融资券等)和资产证券化产品发行规模分别同比上升33%、87%和38%。

中信证券房地产行业首席分析师陈聪表示，地产公司债券发行或难继续高歌猛进，信用和规模发生分野。今年前5月，地产企业发债规模继续大幅增长，但考虑到监管部门开始留意融资和土地市场过热之间的关系，预计未来债券融资总量很难继续激增。更重要的是，信贷成本不再和规模高度挂钩，企业做大规模不一定能带来长期融资优势。