网易财经1月7日讯 海南国际旅游岛规划刚刚获批，由此带来的新一轮的房地产投资热潮正在加速。网易财经走访了一些大型开发商后了解到，除了目前在海南已经完成圈地的万科、富力、雅居乐等地产巨头外，恒大也已经组建了海南项目公司，打算进军海南。而不少企业也把海南作为未来发展的重点，比如富力就打算牵头在陵水兴建大型的主题公园，目标是向迪士尼看齐。
新一轮投资热潮
与三亚仅相距数十分钟车程的陵水县，可以说是目前各大企业在海南跑马圈地的一个典型。在由香水湾、清水湾、土福湾共同构成的“珍珠海岸”上，吸引了雅居乐、富力等几大全国性的开发商，投资数十亿、上百亿的项目一个挨着一个。
早在2006年左右就在海南陵水布局的雅居乐，目前在此开发的清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。雅居乐也正是凭借这一项目于去年末荣登海南房企冠军的宝座。
而季军富力地产在海南也已经取得了近1万亩土地的开发权。其中，在海口的盈溪谷项目总投资8亿元，占地678亩；去年9月在海南澄迈县开工的另一项目“富力·红树湾”，占地6700亩，计划投资逾100亿元；而在陵水县打造的富力湾，占地2500亩，总投资预计将达40-50亿。
据海南富力房地产开发有限公司副总经理余子健透露，富力还打算牵头在陵水县的猴岛合作开发一个类似迪士尼乐园的大型主题公园，其中包括海洋公园、环球影城等几大部分，目前项目还处于前期调研阶段。
另据地产圈内人士透露，刚刚于去年在香港成功上市的恒大地产，最近也成立了海南项目公司，打算进军海南，目前地块还未办完手续，具体投资额度尚不清楚。
在海南，这样的“大地主”名单尚有长长的一串。有业内人士估计，目前在海南的全国性的房地产企业超过100家，投资总额超过1000亿元。
不断加大投资力度
地产巨头们之所以敢于押宝海南，是与海南房地产近年来的火爆分不开的。与其它城市不同的是，海南楼市在2008年金融危机来临时不但未下跌，涨幅还在全国名列前茅，2009年更是涨幅惊人。
在富力湾销售经理黄义的印象中，2008年末到2009年初，销售突然开始火爆起来，小高层原本起价6500元/平方米，到现在的均价已经是1.5万。而他此前就职的“福湾”洋房2008年2月开盘时还是均价1万，如今已经到了2.5万；别墅更是从当时的2.3万，涨到如今的5万。
“在前不久公司举行的年会上，董事长李思廉与总裁张力都强调对海南的未来充满信心。”余子健向网易财经表示。富力高层的态度其实也代表了大多数在海南开发的地产商们的看法。
而内地的地产龙头企业万科虽然只在海南开发了浪琴湾项目，占地173亩，但万科方面也表示，对海南房地产市场长期看好，认为其将持续发展。
疯狂圈地
日前，海南国际旅游岛规划刚刚获批，新一轮的房地产投资热潮已在兴起。据了解，目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家，包括万科、 新世界 (行情 股吧)、保利地产、绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄，投资总额超过1000亿。不仅现有的开发商在加大投资规模，在岛内原本没有项目的一些企业也摩拳擦掌准备进场一博。
海南上世纪90年代初曾爆发的房地产泡沫，令不少投资者至今仍心有余悸。但多数受访的海南地产业内人士认为，通胀预期下的房地产项目保值、投资出口的匮乏固然是房地产投资热潮背后的重要推手。但目前快速发展的中国经济已经造就了一个财富阶层，他们对滨海物业、滨海豪宅有强大的市场需求，而海南国际旅游岛概念，让外界对海南产生了更好的投资预期。
正是基于上述原因，不少开发商对于在海南未来的发展也充满信心，拿起地来也是毫不手软。12月15日，海南诞生了新地王：央企中铁置业在10分钟内击败18家开发商，夺得三亚一幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地，总价16.8亿，单价每亩1500万，地价折合成楼面价将达到8460元/平方米，项目未来至少要卖到1.6万左右才能盈利，但目前三亚市区的新建住宅均价也刚刚超过1万元/平方米。
有无泡沫？
而对于目前海南房地产市场究竟有无泡沫，业界的看法也不一。
“现在的海南市场没有泡沫。海南目前发展的度假地产是面向全国的，是奢侈性享受的房地产，不是刚性需求。”海南富力房地产开发有限公司副总经理余子健的观点代表了相当多在海南开发项目的地产商的态度。
作为在上一轮海南泡沫破灭前为数不多的全身而退的开发商之一，北京今典集团董事长张宝全则有着不同的观点。他认为，就目前来看，海南部分楼盘价格确实有点离谱，不过大部分价格还是合理的，高价并不是当前市场的主流。房地产并不是自己在制造泡沫，而是衍生出来的次生泡沫。
保利地产副总经理余英也向网易财经表示，目前海南的房地产市场已经到达了高点，而且国际旅游岛的利好也已经出尽，保利目前暂不会向海南进军。
据了解，目前，保利在海南并无项目，不过，保利2009年在内地拿地近50幅，总花费超400亿，还在不少一线省会城市制造了一系列地王。
背后的隐忧
此外，在此轮房地产开发热潮的背后，有两大问题值得引起注意。
数据显示，前11个月，在海南全省城镇固定资产投资额中，房地产所占比重由上年同期的31.5%提高至33.9%，对城镇固定资产投资增长贡献率高达40.6%，成为了牵引资产投资拉动经济增长的主导因素。从政府收入来看，房地产提供的税收占一般预算收入的30%，是影响财政收入增长的主要因素。
由于各市县拥有一定的资源开发自主权和管理权，所以统筹整合城乡资源困难，导致一些地方出现了低水平开发、重复开发、同质化竞争等问题。可以想见，未来数年，“一次性交费”的房地产业对财政收入的贡献将开始乏力。以陵水县为例，在上一波泡沫后收回的6.78万亩建设用地，目前已经开发了2.5万亩，余下的也只有4万亩。
海南省人大财经委专家咨询组成员王志方指出，这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式，扭曲了经济增长的内在动因，降低了整体经济的竞争能力，房地产市场一旦陷入困境，经济增长便失去支撑，出现大的波动。
此外，目前海南已开发的产品仍是以纯住宅为主，使用效率很低，由此导致的产品结构失衡和过剩问题需要引起重视。
据陵水有关部门透露，陵水规划在建的五星级酒店多达25家。虽然业界认为这些酒店届时会带来的滚滚税源，成为支撑经济发展新动力，但由于海南淡旺季区分较为明显，淡季时空置率近八成，收入的稳定性可能难以保证。
对此，余子健表示，富力之所以打算在猴岛开建大型的主题公园，也正是出于这一考虑，希望通过这种方式尽可能留住客源，带来持续稳定的收入。
在众多开发商大举进军海南的同时，保利地产副总经理余英却向网易财经表示，目前海南的房地产市场已经到达了高点，而且国际旅游岛的利好也已经出尽，保利目前暂不会向海南进军。
据了解，目前，保利在海南并无项目，不过，保利2009年在内地拿地近50幅，总花费超400亿，还在不少一线省会城市制造了一系列地王。
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本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
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