来源：中国房地产
这几天，东莞、杭州、宁波等热点城市楼市调控相继升级，或对房屋销售价格作明确指导，或进一步严格购房资格认证条件。作为这波楼市上涨行情的领头羊，深圳调控收紧的靴子何时落地，似乎只是时间问题。
7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局、万科、华润置地等在内的房地产开发商，以及深圳贝壳等房产中介机构代表举行了座谈会。
“此次调研的主要意义还是希望楼市以稳为主，在促进内需上有一定贡献，但不希望出现明显上涨和楼市炒作。毕竟除深圳外，其他城市房价相对平稳，包括房价稍有上涨苗头的东莞在政策上也堵住了。有些地方房价还在下跌。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。
当前处于半年节点时期，从此次调研内容看很可能预示着下半年调控政策的走向，毕竟以往几次大的调控定调来临之前，住建部都会对主要城市进行一番调研。有消息称，前不久住建部还去上海进行了调研。
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这次调研说了啥？
中国房地产报记者获悉，此次深圳调研会主要讨论了上半年楼市运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况等方面。
会上，几位企业代表分别发言。华润置地华南大区总经理蒋慕川表示，深圳最大问题是人多地少，导致深圳商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重。他提议，希望深圳能够扩容，政府持续加大土地供应力度。
深圳土地资源稀缺，一直以来宅地供应紧张。据美联物业全国研究中心统计，2015——2018年4年间，深圳只成功出让了18宗纯居住用地，平均每年有4.5宗。2019年，深圳加大土地供应，共成功出让11宗居住用地，总面积共计约31万平方米，总建筑面积约131.1万平方米。
万科集团合伙人谭华杰则认为，深圳问题在于开发率低。目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内，日本东京登记的开发率为70%，很多居民还住独立屋，足以说明利用好开发率就能改善居住环境。深圳是全中国开发率最高的城市，但也就40%的开发率，希望中国在开发率上可以借鉴日本等国家政策。
关于深圳开发率问题其实提了很多年。有深圳当地房地产人士称，东京、巴黎都没设基本农田，对核心城市来说这些可以通过技术指标在全国腾挪，从而腾出大量建设用地，这次也是希望国家在生态保护、基本农田保护方面给深圳开个口子。
此次调研会上，谭华杰与卓越集团副总裁陈林还同时提议，加快深圳“商改住”政策的落地实施。陈林建议，考虑允许将部分闲置商办物业改为租赁性住房，但首先要面对两个难题，一是土地合同用地性质如何更改，二是学位配套矛盾如何解决。
谭华杰则认为，国内写字楼严重过剩，市场去化压力极大，深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年需求。
这些意见都提到了点子上。
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深圳楼市旺火
在四个一线城市中，上半年的深圳楼市率先恢复至疫情前水平，一路升温。部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。
从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。
尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。
李宇嘉表示，上次“破万套”还是在2016年3月份，那时是近10年来深圳楼市最火爆时期。即便是去年“双11”取消豪宅税，叠加先行示范区效应，12月份二手住房成交量也没有破万套。
值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。
有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。
火爆的行情下深圳房价再度领涨全国。上半年，深圳二手房涨幅在全国排名第二，第一名是江苏连云港。
根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。
同时，深圳与另外3个一线城市房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。就在去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
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碰触了监管底线
值得注意的是，深圳楼市投资投机购房近年来一直高于其他城市。
据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中，非深户籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳楼市也常常有着30%投资客比例。
据深圳中原估计，今年3月以来深圳楼市中入市的投资需求比例约占40%左右。“房住不炒”正是国家楼市调控底线。
而今，深圳楼市不仅处于舆论的风口浪尖，同时也引起监管部门高度关注，楼市监管不断升级。先有新盘“捂盘惜售”被处罚，后传出部分低利息房抵贷资金流入房地产市场消息。
4月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局、深圳中小企业服务局、深圳市场监督局五部门集中调查深圳楼市，官方表态称将加强“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意控盘”等乱象市场监管，严控严管炒楼现象。
5月底，深圳市住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。
但显然，这些监管升级政策仍未能阻挡深圳楼市暴发的步伐。
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调控会收紧吗？
如果说2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主，现在随着部分城市房价明显上涨，调控收紧的信号开始出现。
7月第一周，宁波、杭州、东莞等房价明显上涨城市房地产约束性调控政策已经出现加码。
7月2日，东莞为加大力度打击捂盘惜售行为，从8月1日起，对申请预售的商品住房项目提出新规定，其中要求总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；尾期建筑面积低于3万平方米的，也须一次性申请预售。
同日，杭州明确提出支持自住需求，抑制投机炒房，其中规定，以高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。
7月6日，宁波市提出稳房地产市场“十条”新政，包括保持土地市场平稳、扩大限购范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等。
“进一步说明部分城市非但不会松绑购房政策，反而会进一步加码。当前政策调控依然是以‘房住不炒’为前提，若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。”上海房地产资深专家严跃进对中国房地产报记者表示。
不过，下半年楼市调控如何定调还有一个很重要的考量就是经济恢复程度，但无论怎样，房住不炒都是底线。
同时，据机构统计，从上半年深圳约30余房地产项目已入市情况看，下半年或仍有60-70个新盘将面市，有望缓解深圳市场房源供应紧张的局面，让房价趋于平稳。
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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