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摇到就能大赚一笔?杭州两年现28次“万人摇”新房

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每经记者 包晶晶 陈利

从3月份线下售楼处逐渐恢复,到4月份百强房企销售业绩回正,再到楼市迎来“红五月”……随着国内疫情得到有效控制,房地产行业逐渐步入正轨。

不过,在行业复苏的过程中,部分城市的楼市也出现了诸如“万人抢房”等局部过热现象。

6月初,杭州远洋西溪公馆项目登记摇号,最终吸引了近6万人参与,这也是一年来杭州楼市出现的第28次“万人摇”;与此同时,南京也出现首个“万人摇”项目,江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了12815组买房人摇号,平均57人抢一套房。

为何“万人摇”现象近期在多个城市频现?造成这种火热购房现象的原因是什么?为此,《每日经济新闻》记者进行了深入调查。

摇到就能大赚一笔?

“连续十来天没睡好觉了,每天忙到凌晨一点下班,眼睛睁开就拿起手机回微信,一直到拿着手机睡着。”在引发近6万人登记摇号的杭州远洋西溪公馆,一位置业顾问有些无奈地告诉记者。

尽管远洋西溪公馆没有铺天盖地的营销宣传和热情的置业顾问,也没有美轮美奂的售楼处,甚至连样板房也无法看到,但仅凭隔壁的西溪湿地公园、1.9公里外的阿里巴巴西溪园区和2.8万元/平方米均价,已经足够吸引各路刚需、刚改和投资客。

即使遇到暴雨天气,西溪公馆朴素的售楼处依然人来人往。“前几天我们挤不进来,也没法详细了解情况,就先登记了。”现场一对年轻夫妻对记者说,“网上选房,一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好,号码作废,往下顺延。”

当记者以看房人身份要求参观样板间时,被告知并没有样板间,客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解,置业顾问劝说道:“摇到的话按顺序选房,房型不满意么,要买就买,不买就算了。其实这种准现房无所谓的,明年3月交房你就卖掉,稳赚一辆豪车。”

杭州某摇号平台官方数据显示,远洋西溪公馆最终参与摇号人数合计59640人,中签率低至1.23%。

离开西溪公馆后,《每日经济新闻》记者来到附近一个正在对外销售的商住公寓项目,这一没有阳台、两梯40多户的“类住宅”项目单价与西溪公馆价格不相上下,达到2.5万元/平方米。

该项目置业顾问王强(化名)向记者坦言,“住宅价格太高了,公寓既能投资也能自住,对面的西溪公馆作为住宅确实太便宜了,但是买不到啊!周围的二手房单价达四五万元,摇到号就等于赚一大笔,所以有买房资格的人都去摇了。”

杭州频现“万人摇”

从“万人摇”到“6万人摇”,人才引入产生的大量购房需求和供给不均衡之间的矛盾,以及一二手房价格倒挂带来的套利空间,在杭州“不限售”的政策温床上共同发酵升温,让本就处于供求比低位的城市长期“一房难求”。

正因为人人都想赚这辆“豪车”,于是有购房资格的人便一拥而上,有些甚至动用全家人的房票一起摇号。

但西溪公馆成为“万人摇”巅峰,并非出于单纯的价格因素,而是具备了一定偶然性。熟悉这一地块的地产从业者黄杰告诉记者,这块地拿得早,备案价格始终上不去,很多人都盯着这个楼盘。

除了价格因素,登记时间较长也是参与摇号人数攀升的重要原因。远洋西溪公馆公布的两个销售方案显示,此次登记分为两个通道,分别对应不同楼栋的572套和387套房源;线上登记自5月24日9时至5月28日18时,长达5天。5月28日,浙江国恒西溪置业有限公司(以下简称国恒西溪)在一份“延长登记时间的通知”上表示,“现因登记人数过多,服务器超载,导致系统繁忙,将登记截止时间延长至5月28日24时。”

次日,国恒西溪通知称,由于客户登记人数多、资料审核任务重,将登记结果日再延至6月2日。就在西溪公关开放登记的次日,另一个同期入市的“万人摇”项目——城北万象城幸福里,由于以108~148平方米的大户型为主,88平方米的小户型只占少数,总价略高、交房周期长,加之仅开放3天登记,登记人数未能突破20000人。

以远洋西溪公馆首套房冻结40万元、二套房冻结80万元来计算,仅这一个项目至少冻结了238.56亿元资金。

值得一提的是,不少冻结资金已解冻的买房人已经将眼光瞄准了下一次。尽管6月份杭州还有一批新房即将获准上市,但其中不少项目已提前被业内锁定为“万人摇种子选手”。

杭州楼盘如此任性并非首次。据不完全统计,从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今,万科、绿城、卓越、龙湖、保利、远洋、万象等28个项目摇号人数过万,其中2019年10月前后开盘的两个项目中签率仅为0.66%和0.77%,刷新杭州摇号中签率新低。

两年多来出现28次“万人摇”,让“摇号”成了杭州人买房的家常便饭,甚至有人买房前先四处打听中签率,还要算一算去哪儿“打新”胜算更大。当地某房企销售主管黄刚告诉记者,杭州新房市场的确火热,他所在公司即将入市的项目,预计中签率也不会超过10%。

多地出现“万人摇”

项目不只是杭州,今年以来南京等地“万人摇”楼盘频现。当杭州远洋西溪公馆59640人还在焦灼等待摇号结果时,位于南京江北核心区域的江畔都会上城已在“六一”迎来了223位开心得像孩子一样的新业主。作为今年南京首个“万人摇号”的楼盘,此次江畔都会上城新推出的223套房源吸引了12815组买房人摇号,整体中签率只有1.7%,平均57人抢一套房。

公开资料显示,南京江畔都会上城加推的223套房源包含人才房67套,整体均价为31307元/平方米。最小户型为89平方米,此外还有108平方米、129平方米、140平方米等户型,装修交付。

从报名情况来看,人才房的报名人数有992组,中签率为6.8%;普通商品房的报名人数为11823组,中签率仅1.3%。

据《钱江晚报》报道,现场有购房者手持“秘籍”来选房,户型建筑面积108平方米的房源最为抢手,在开盘后1小时左右就已售完;其次受欢迎的则是89平方米的小户型,而140平方米的大户型由于面积大、总价高去化速度较慢。最终,历时约6小时后,此次加推房源全部售罄。

《每日经济新闻》记者注意到,除了杭州、南京外,合肥、苏州等城市近期销售也持续回暖。5月4日,位于合肥热门区域滨湖板块的保利和光尘樾小高层加推,68套房共158组客户参与选房,8秒即被抢光。

此前,苏州三大楼盘项目碧桂园伴山澜湾、龙湖湖西星辰和港中旅名门府相继开盘、加推,共入市787套房源。其中,龙湖湖西星辰成交备案均价为28321元/平方米,线上开盘仅仅60秒就卖了12亿元,432套房只有30套未能卖出;伴山澜湾项目启动两小时就有116组客户认筹;港中旅名门府地产的354套房源则全部卖完。

一二手房价格倒挂

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,近期“万人摇”楼盘频现,最直接的原因便是不少城市出现明显的新房和二手房价格“倒挂”现象。

记者查阅安居客、房天下等交易平台发现,杭州西溪公馆周边二手住宅单价约在3.2万~4.9万元,个别项目售价超过6万元。若分别以西溪公馆60平方米和139平方米户型、保守单价差5000元计算,2021年3月交房后立即出售,即可获利30万元到69.5万元不等。

如南京江畔都会上城此次推出的房源均价为31307元/平方米。据贝壳找房,周边二手房小区雅居乐·滨江国际、正荣·润江城、正荣·润锦城的均价已经达到36000~39000元/平方米,房价倒挂至少在5000元/平方米左右。

如果从户型上看,以雅居乐·滨江国际为例,该二手房小区108平方米左右的房源报价在37000~41000元/平方米,130平方米以上的大户型二手房报价最低35000元/平方米,最高可达40000~43000元/平方米,与江畔都会上城的价格相比,房价倒挂最多超过万元。

记者粗略算了笔账,如果购买江畔都会上城108平方米户型,与周边二手房价倒挂空间在60万~100万元,大户型的倒挂空间也有50万元左右,买到了就相当于领了个大“红包”。

西南财经大学经济学院教授刘璐在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“万人摇”仅针对某些早年拿地价格低的楼盘项目,并不具有普遍意义。而疫情期间暂时压抑的购房需求得到集中释放,以及复工复产后这些低价新盘集中推盘摇号等因素,亦是造成“万人摇”的原因。

“摇号人数的多少主要取决于价格‘剪刀差’,没有新旧价差倒挂的楼盘项目去化速度就慢得多,100%的摇号中签率也很普遍。”刘璐表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦则告诉记者,“二手房买卖有成本,而新房则没有,通常一比较就能显示出价格优势。造成项目热销主要原因是‘性价比’,价格优势是最大吸引力。其次要看区域内是不是有竞争项目,如果区域内长期没有项目供应也会造成一房难求的现象。”

新房存销比吃紧

《每日经济新闻》记者注意到,近期出现抢房现象的城市,均与其新房存销比吃紧有关。

据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》,截至4月底,杭州新建住宅存销比仅4.1个月,成为百城中存销比最低的城市;合肥为5.7个月,均位列百城存销比后10位。

以杭州为例,作为坐拥旅游资源、数字经济优势的老牌长三角重点城市,在经济高速发展和宽松的人才政策催动下,新房和二手房交易持续一路上行。 截至2019年末,杭州市常住人口增加了55.4万人,首次突破千万,达到1036万人。而新增人口背后,便是真真切切的住房需求。

据易居研究院统计,5月份杭州二手房成交比去年统计增加49%,即便将疫情期间纳入统计,年初至5月份累计增速也高达15%,火热程度显而易见。

“杭州的人才举措很有吸引力,杭州本身也是具有竞争力,人口导入需求增加,的确是近期楼市火热的因素之一,在这种环境烘托下,推动购买行为。”卢文曦认为,但刚需与刚改也仅仅是购买人群中的一部分,政策允许下的套利空间,让二手房也随之火爆。

《每日经济新闻》记者梳理杭州近年来的楼市调控措施发现,从2016年起,限购、限地价、限房价便成为杭州楼市调控的关键词,新房限价导致的一二手房价格倒挂,城市人口和购房需求与日俱增,吸引了众多投机者。而多个城市用来打击炒房的“限售”政策,并未被杭州采用。

与此同时,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,最近出现“万人摇”的城市杭州、南京等均属于新一线城市,同时也是楼市热门城市。

“与北上广深等一线城市相比,这些城市在包括人才购房政策放松、城市环境宜居、投资前景比较好等方面所带来的潜在购房需求较大,都会带来大量购房者参与摇号。”严跃进表示,“随着限价盘日渐减少,楼市‘万人摇’情况即将远去,怎么稳住房价成为调控的重点。”

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