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地产销售普降 但仍有房企实现两位数增长

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房企需要在营销、资金、拿地三个方面做出调整。

记者 | 黄昱

受春节和疫情影响,房地产行业1月的整体销售情况低于预期。

2月以来,各大房企陆续发布1月销售情况,同比能保持增长的不多。万科是四巨头中唯一实现销售增长的,其1月合约销售额为549.1亿元,同比增速12.3%;销售面积333.5万平方米,同比增长5.0%,单月销售均价为16464.8元/平方米,同比增速7.0%。

除了万科外,还有数家房企1月销售也实现了两位数增长,如时代中国、龙光地产、绿城中国分别,这三家同比分别增长59.6%、40.1%、16.4%。

龙光地产方面对界面新闻表示,公司春节前推盘比较多,包括位于深圳的两个主力楼盘,所以1月销售比较好。

龙头房企中,碧桂园1月的权益销售金额约329.2亿元,同比微降0.44%;中国恒大1月销售金额约405.5亿元,同比小幅下降6%。

另外,中海地产1月销售额约202.76亿元,融创中国1月合约销售额约186.3亿元,龙湖1月合同销售金额101.1亿元,均有不同程度的下降。

亿翰智库首席分析师张化东指出,房企1月的销售数据增长的原因多是2019年12月销售未确认的部分。所有城市的售楼处主动或被动关闭的比例都非常高,虽然时间窗口只有1个月,但三四线城市返乡置业在全年销售占比不会低于20%,甚至能到25%。

房企整体销售并不理想。克而瑞研究数据显示,2020年1月,TOP100房企的单月操盘口径销售金额仅5097.05亿元,同比下降近12%。百强房企各梯队的销售金额门槛均同比降低,TOP50和TOP100入榜门槛分别为25.3亿元、9亿元,同比降低27.5%、19.1%。

1月本是销售淡季,为配合严防疫情扩散,截至目前已有湖南、江西、广东、福州、南京、苏州、杭州、合肥等超过60个省市下发通知,要求暂停售楼处销售活动。

售楼处关闭的影响较大。方正证券数据显示,1月20日-2月2日两周时间内,52个城市新房成交套数为3.3万套,环比下降69.5%,同比下降62.2%;成交面积为367.4万平方米,环比下降68.4%,同比下降60.2%。

其中21个大中城市新房成交套数为1.9万套,环比下降73.2%,同比下降63.2%。一、二线城市新房成交套数分别为0.3、1.1万套,环比分别下降78.3%、下降71.1%,同比分别下降了69.8%、下降61.4%。

中指企业事业部总经理白彦军指出,此次疫情确实对短期市场的冲击比较明显。目前来看,受疫情影响的重点区域包括疫情波及到的多数城市,因为线下售楼处的关闭以及购房者信心的趋弱,一季度的交易量会受到直接影响。

为应对短期市场冲击,房企需要在营销、资金、拿地三个方面做出调整。白彦军透露,春节后大部分百强房企已经开启了线上售楼和口碑营销。另外,有些房企也在通过大宗交易等其它方式提前锁定大批客户,且已取得一定效果。

对于线上销售,多数开发商其实并不抱太大希望。一位房企人士表示,房地产交易毕竟算是一种大宗交易,而且中国人的消费习惯还处在转变中,从公司目前的线上销售的实施情况来看,效果还不是特别明显。

“线上售楼主要是一种蓄客的手段,可以帮助房企在疫情过后达成交易。”白彦军指出,在受疫情影响的三四线城市,部分房企已经做好价格调整预案,未来价格战会更激烈。

短期销售受阻直接导致部分房企面临较大的资金压力。克而瑞研究中心数据显示,2020年是房企的偿债高峰期, 95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长了43%,其中1月、7月和11月分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

据界面新闻了解,为确保现金流安全,不少房企上半年会谨慎拿地,同时加大融资力度,抓紧存量应收账款的催收工作,另外还要开源节流。

中指研究院方面表示,现阶段境内外都有一轮融资机会,金融机构资金充沛,企业要把握好这一轮融资机会。同时,要特别关注疫情比较严重的地区,把握疫区金融政策支持下的融资机会,以及各地政府在保证金、房企开发进度以及税收等方面会给予的政策支持。

事实上,2019年底以来,房企融资环境有一些放松的迹象。克而瑞研究中心数据显示,1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比上升42.4%,同比下降14.3%,其中境外债达到1099.7亿元,同比上升992.4%。

2月2日,央行发布公告称,为维护疫情期间银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行,2月3日将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

瑞士银行方面表示,去年房企境内融资全面收紧,目前虽然没有具体的窗口指导或公示,但预计境内银行、信托等前端融资对房地产公司的融资会有所松动。

中信证券研究员认为,在利率下降、流动性宽松的背景下,房企在2020年上半年应抓紧融资,尤其是本身就有公司债、ABS、美元债批文的企业。下半年随着疫情消除和宏观经济好转,流动性会出现泛滥的迹象,融资政策可能会有一些收紧。

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