太古地产掉队明显 2018年收入、经营溢利双降

（原标题：房企年报观察 太古地产步调缓慢掉队明显 2018年收入、经营溢利双下降）

擅长制造网红打卡地的太古地产（01972.HK），最近不再从容不迫，刚刚经历了2018年收入、经营溢利的双下滑，其过于缓慢的发展模式也日渐被业内所质疑。

业绩下滑

太古地产2018年收入达147.19亿港元，相比2017年度收入185.58亿港元下降21%；经营溢利实现293.65亿港元，相比2017年度经营溢利349.30亿港元下降16%；股东应占综合溢利为286.66亿港元，同比下降16%。

太古地产的主要收入来源为租金收入、物业投资、物业买卖、酒店收入等。在2018年太古地产的收入中，物业投资占比最高，达83.25%，同比增长7.68%至122.54亿港元；租金在收入贡献第二，其中办公楼、零售物业、住宅收入分别达到了63.75亿港元、52.05亿港元、5.37亿港元；物业买卖收入10.61亿港元，同比下跌82%，退居收入贡献第三位；酒店收入14.04亿港元，同比增长4.39%，但酒店业务仍在亏损。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，太古地产在内地布局商业地产偏多一点，并不像国内地产商热衷于高周转的项目，他主要是靠持有商业项目，然后靠租金来回本，还有一些散售的物业，但速度肯定是比较慢的。从最近几年商业地产的发展来看，实体零售业受到互联网的冲击，市场并不是特别好，太古地产在收入方面的压力，很难去回避掉。另外，香港市场的房地产市场正在面临调整，在销售方面也会产生一定的压力。

另外，由于太古地产较为谨慎的运营策略，2018年企业负债率有所减少。数据显示，太古地产2018年债务净额为299.05亿港元，低于2017年的353.47亿港元。现金及未动用已承担融资达到了141.47亿港元。资本净负债比率由2017年的13.6%下降为2018年的10.6%。

出售物业

这一年太古地产曾先后多次出售位于香港的办公楼物业，据不完全统计，太古地产三宗物业出售物业总价值，已经达到216亿港元。

在4月8日，太古地产以1.2亿港元的价格，出售了香港加列山道的一宗物业；6月8日太古地产发布公告，公司完成了香港九龙湾新九龙内地段6312号商业地块及其上一幢25层甲级写字楼的出让，这笔交易的成交价65.28亿港元；6月15日，太古地产完成了对香港太古城中心第三座、四座100%权益的出让，这笔出售的总价格为150亿港元。

对于2018年几次办公楼物业出售的问题，太古地产董事局主席及常务董事施铭伦在业绩会上表示，将已经成熟的非核心的物业出售，是符合太古地产发展战略的。2018年对于太古来讲是非同寻常的一年，因为太古计划出售300亿价值的物业，现在出售已经差不多完成， 2019年不会再有那么多动作。

卢文曦表示，在香港市场受到调整的背景下，太古地产选择大量出售物业，可能是认为市场短期已经到了相对高位，未来两到三年之内没有特别好的机会，所以会进行资产盘整，选择一些资产出售。另外，出售资产也会增加一部分现金收入，年底的报表也会比较好看一点。

在出售资产的同时，太古地产也在买入一些新的物业。2018年3月，太古地产完成了上海另一宗项目的收购，太古地产占有其中50%权益，目前正在筹备前滩太古里项目，预计在2020年完成。

太古地产行政总裁白德利表示，我们有更大的胃口购买更多的土地，不管是住宅用地还是商业用地，或者香港还是内地。太古在投标、买地方面还是非常积极的。在香港使用多年的各种买地渠道会继续使用，但是补充土地，太古会非常小心研究以及长远部署。

白德利表示，对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究，但是找到一个合适的地点是非常不容易的。目前太古地产已在深圳开设了一间办公室，去研究大湾区的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，对于粤港澳大湾区的投资，有很多企业都看好，同时需要看到，目前区域发展刚刚起步，利好需要多年的时间才能兑现。尤其是针对商业地产项目来说，区域消费力的培育尚且需要很长一段时间，进入市场还是要等待合适的机会。

步调缓慢

太古虽然进入中国内地已有18年时间，但截至目前为止，仅有6个项目，分别是已开业运营多年的北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港及成都远洋太古里。还有位于上海已开业两年的兴业太古汇，以及正在筹备中的前滩太古里项目。

而慢开发已经成为太古地产的一大标签，上海兴业太古汇项目从拿地到开业用去了13年的时间，成都远洋太古里用了6年做开业准备，广州太古汇也是耗费了10年。

类似于太古地产，从香港起家的地产商，如恒隆、恒基、新鸿基等，在上世纪90年代，随着内地房地产市场的崛起，这些房企纷纷北上发展，占据了企业规模发展的先机。但其扩张速度均远低于内地地产商，香港起家的企业在地产领域慢慢落于下风。

前者的布局多局限在一二线城市，甚少有像内地地产商一般下沉至三四线城市中去。和目前内地市场快周转的开发商相比，太古地产这种慢开发模式在近年来遭受到业内的诸多质疑。

严跃进表示，周转速度太慢，某种程度上降低了开发成本，提高了土地的潜在溢价，但是过于追求高端会影响项目的复制，过慢的周转速度也影响了项目在全国的铺开。

卢文曦也提到，同内地开发商快速抢占市场、依靠规模扩散盈利的快周转模式不同，从香港起家的地产商更拿手的是在高端商业项目的运作，更加讲究品质、利润，两者的发展模式完全不同。发源于香港的公司经历过很多市场周期，他们会把安全放在首位，风险意识更强，开发节奏肯定会比较慢。

卢文曦表示，相比来说，内地并没有经历过大的调整，所以内地房企相对比较激进，敢于运用高杠杆、高周转，发展速度就更快。因为慢开发的模式，从某种程度上来说，类似于太古地产的从香港起步的开发企业，失去了快速成长的机会，过于保守也就错失了在内地发展的最好时机。