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太古地产掉队明显 2018年收入、经营溢利双降

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房企年报观察 | 太古地产步调缓慢掉队明显2018年收入、经营溢利双下降

擅长制造网红打卡地的太古地产有限公司(01972.HK),最近不再从容不迫,刚刚经历了2018年收入、经营溢利的双下滑,其过于缓慢的发展模式也日渐被业内所质疑。

业绩下滑

太古地产2018年收入达147.19亿港元,相比2017年度收入185.58亿港元下降21%;经营溢利实现293.65亿港元,相比2017年度经营溢利349.30亿港元下降16%;股东应占综合溢利为286.66亿港元,同比下降16%。

太古地产的主要收入来源为租金收入、物业投资、物业买卖、酒店收入等。在2018年太古地产的收入中,物业投资占比最高,达83.25%,同比增长7.68%至122.54亿港元;租金在收入贡献第二,其中办公楼、零售物业、住宅收入分别达到了63.75亿港元、52.05亿港元、5.37亿港元;物业买卖收入10.61亿港元,同比下跌82%,退居收入贡献第三位;酒店收入14.04亿港元,同比增长4.39%,但酒店业务仍在亏损。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,太古地产在内地布局商业地产偏多一点,并不像国内地产商热衷于高周转的项目,他主要是靠持有商业项目,然后靠租金来回本,还有一些散售的物业,但速度肯定是比较慢的。从最近几年商业地产的发展来看,实体零售业受到互联网的冲击,市场并不是特别好,太古地产在收入方面的压力,很难去回避掉。另外,香港市场的房地产市场正在面临调整,在销售方面也会产生一定的压力。

另外,由于太古地产较为谨慎的运营策略,2018年企业负债率有所减少。数据显示,太古地产2018年债务净额为299.05亿港元,低于2017年的353.47亿港元。现金及未动用已承担融资达到了141.47亿港元。资本净负债比率由2017年的13.6%下降为2018年的10.6%。

出售物业

这一年太古地产曾先后多次出售位于香港的办公楼物业,据不完全统计,太古地产三宗物业出售物业总价值,已经达到216亿港元。

在4月8日,太古地产以1.2亿港元的价格,出售了香港加列山道的一宗物业;6月8日太古地产发布公告,公司完成了香港九龙湾新九龙内地段6312号商业地块及其上一幢25层甲级写字楼的出让,这笔交易的成交价65.28亿港元;6月15日,太古地产完成了对香港太古城中心第三座、四座100%权益的出让,这笔出售的总价格为150亿港元。

对于2018年几次办公楼物业出售的问题,太古地产董事局主席及常务董事施铭伦在业绩会上表示,将已经成熟的非核心的物业出售,是符合太古地产发展战略的。2018年对于太古来讲是非同寻常的一年,因为太古计划出售300亿价值的物业,现在出售已经差不多完成, 2019年不会再有那么多动作。

卢文曦表示,在香港市场受到调整的背景下,太古地产选择大量出售物业,可能是认为市场短期已经到了相对高位,未来两到三年之内没有特别好的机会,所以会进行资产盘整,选择一些资产出售。另外,出售资产也会增加一部分现金收入,年底的报表也会比较好看一点。

在出售资产的同时,太古地产也在买入一些新的物业。2018年3月,太古地产完成了上海另一宗项目的收购,太古地产占有其中50%权益,目前正在筹备前滩太古里项目,预计在2020年完成。

太古地产行政总裁白德利表示,我们有更大的胃口购买更多的土地,不管是住宅用地还是商业用地,或者香港还是内地。太古在投标、买地方面还是非常积极的。在香港使用多年的各种买地渠道会继续使用,但是补充土地,太古会非常小心研究以及长远部署。

白德利表示,对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究,但是找到一个合适的地点是非常不容易的。目前太古地产已在深圳开设了一间办公室,去研究大湾区的发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,对于粤港澳大湾区的投资,有很多企业都看好,同时需要看到,目前区域发展刚刚起步,利好需要多年的时间才能兑现。尤其是针对商业地产项目来说,区域消费力的培育尚且需要很长一段时间,进入市场还是要等待合适的机会。

步调缓慢

太古虽然进入中国内地已有18年时间,但截至目前为止,仅有6个项目,分别是已开业运营多年的北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港及成都远洋太古里。还有位于上海已开业两年的兴业太古汇,以及正在筹备中的前滩太古里项目。

而慢开发已经成为太古地产的一大标签,上海兴业太古汇项目从拿地到开业用去了13年的时间,成都远洋太古里用了6年做开业准备,广州太古汇也是耗费了10年。

类似于太古地产,从香港起家的地产商,如恒隆、恒基、新鸿基等,在上世纪90年代,随着内地房地产市场的崛起,这些房企纷纷北上发展,占据了企业规模发展的先机。但其扩张速度均远低于内地地产商,香港起家的企业在地产领域慢慢落于下风。

前者的布局多局限在一二线城市,甚少有像内地地产商一般下沉至三四线城市中去。和目前内地市场快周转的开发商相比,太古地产这种慢开发模式在近年来遭受到业内的诸多质疑。

严跃进表示,周转速度太慢,某种程度上降低了开发成本,提高了土地的潜在溢价,但是过于追求高端会影响项目的复制,过慢的周转速度也影响了项目在全国的铺开。

卢文曦也提到,同内地开发商快速抢占市场、依靠规模扩散盈利的快周转模式不同,从香港起家的地产商更拿手的是在高端商业项目的运作,更加讲究品质、利润,两者的发展模式完全不同。发源于香港的公司经历过很多市场周期,他们会把安全放在首位,风险意识更强,开发节奏肯定会比较慢。

卢文曦表示,相比来说,内地并没有经历过大的调整,所以内地房企相对比较激进,敢于运用高杠杆、高周转,发展速度就更快。因为慢开发的模式,从某种程度上来说,类似于太古地产的从香港起步的开发企业,失去了快速成长的机会,过于保守也就错失了在内地发展的最好时机。

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