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现金流承压却激进拿地 华发股份能否赌赢调控预期

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激进拿地的华发股份,财务层面的压力也如影随形,尤其是短期资金不足与去化率偏弱

当大多数上市房企开始为过冬加速销售、稳定现金流以及去资产负债表时,珠海市国企“地主”华发股份(600325,SH)却开始了“逆袭”:一边是一个月内耗资近百亿元武汉、珠海拿地;另一边是不断想方设法融资担保,致使资产负债率到达了85%的节点。

更重要的是,目前加速省外布局是否能赌赢调控预期与市场前景?而且,随着华发股份存货周转天数远超同业,存货周转率差于行业平均水平,也意味着华发股份目前与未来的去化率压力倍增。

信批问题惹争议

1月14日,华发股份发布公告称,其全资子公司武汉华嵘44.75亿底价拿下湖北武汉一宗商住地。据悉,此次拍卖为公开竞投,地块编号为P(2018)150号,位于武汉市淮海路和水利路旁,地块面积为9.28万平方米,最大建筑面积32.86万平方米,商务商业建筑面积不大于11.57万平方米,居住建筑面积不大于21.29万平方米;容积率3.54,限高150米。规划用地性质为居住用地、商业服务业设施用地,成交总价为44.75亿元。

2018年12月13日,华发股份以52.7亿元获得武汉中央商务区两宗地块,此次公告的44.75亿元地块属于其中之一。

值得关注的是,从12月13日就被媒体报道拿地开始,华发股份直到1月14日才披露相关信息。

浙江裕丰律师事务所律师厉健告诉投资者网分析员,初步判断华发股份涉嫌信披违规。原因是,根据上市公司信息披露管理办法,对于大额投资,包括购买土地项目,包括媒体已经报道过的,很显然属于重大事项,而重大事项应该及时发布相关公告。

“虽然可能由于政府部门审批流程等原因,比如说要履行手续等相关问题,但由于此前已经有媒体报道的,这种情况下,公司应该就这一重大事项实际进展情况如实准确披露给投资者。”厉健强调。

不过,围绕这一事项是否违规,可能涉及到多方面因素,包括房企该类披露细则、认定标准等。

华发股份董秘侯贵明告诉投资者网分析员,按照交易所的要求,必须得确认中标了,由于买地之后还有很多复核条件,比如说土地资金来源,政府给公司发中标通知书才能算。

侯贵明指出,相关部门中标通知书是发公告前一天(1月13日)才收到。“所以,我们肯定是不违规的,违规的话,交易所就找我们了。很多人不懂,我们也没法解释。”

短期资金压力较大

可以肯定的是,武汉是华发股份继大本营珠海之后的重要城市。根据华发股份中报披露,截止2018年6月底,华发在武汉共有12个项目,其中11个项目为竣工,分布于汉阳区、江岸区、新洲区、东西湖区、黄陂区、汉南区。

50多亿武汉拿地,对于前三季度营业收入只有131亿元的华发股份而言,金额并不算小。目前到底是看好后市抄底?还是其他因素?投资者网分析员就相关问题发送到华发股份证券事务代表阮宏洲,但截至发稿前并没有得到回应。

武汉买地的支出是一方面,另一方面是珠海的投资。2018年12月13日,华发股份发布公告称,斥资35亿元摘牌珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权,获得16万平方米地块。

5、现金流压力大却激进拿地  华发股份能否赌赢调控预期 .jpg

这样算下来,华发股份光12月至1月中旬的拿地金额就高达88亿元。资金流是重中之重。投资者网分析员查询华发股份2018年三季报发现,公司经营活动产生的现金流量净额为90.72亿元,资产负债率为84.97%,比2018年上半年有所增长,比2017年底的82.88%增加了超过两个百分点。截止2018年前三季度,华发股份总负债为1419亿元,相比2017同期的1107亿元,一年时间净增加了312亿元。

东莞证券何敏仪在1月10日的研究报告中指出,华发股份资产负债率约为85%,扣除预收账款后约62%,在行业内相对偏高。而公司当前账上货币资金不足以覆盖短期借款及一年内到期长债之和,期末公司手持货币资金为177.09亿,为短期借款及一年内到期长债的43.68%,短期资金面偏紧。

何敏仪表示,华发股份短期资金压力仍较大,后续需要销售回款、银行借款或其他融资获取资金。

一边短期资金短缺,另一边却大笔资金抄底拿地,华发股份的现金流无疑承压。投资者网分析员从公开市场查询发现,担保融资以及发行中期票据是华发股份的主要融资渠道。

2018年12月25日,华发股份宣布15亿中期票据募集资金净额已到账,票面利率为6.00%;12月24日,华发股份为子公司2.5亿元贷款提供反担保;12月19日,华发股份公告称,为旗下珠海、包头、沈阳子公司共13.5亿贷款提供担保,且均未提供反担保。

除此之外,华发股份还为上海子公司、温州合作项目、无锡子公司甚至于旗下装饰公司,都提供不同金额的担保与反担保。

截止2018年12月18日,华发股份及子公司对外担保总额为553.79亿元,占公司2017年经审计净资产的466.05%,其中为子公司提供的担保总额为507.18亿元。何敏仪统计认为,华发股份当前整体融资成本约6.8%,比17年有所提升。

存货周转率差于同行?

资金压力只是其一,其二是目前的时点抄底到底是机会还是陷进?一位不愿具名的国内券商分析师告诉投资者网分析员,目前地价确实很便宜,华发50多亿元的土地,都是底价成交,从这个意义上,可以说是个扩充弹药的机会。“但不确定性就是,武汉依然是全国调控的主要城市,如果不放松,那拿到的土地就是很重负担。包括珠海也是一样,这几年受调控影响很大,房价都在下降,虽然最近放开了,但能否奏效,很难说。”

以武汉为例,限购限价政策依然严厉,武汉市房管局发布的2018年全年房地产市场运行情况显示,随着楼市调控持续,武汉楼市热度正在降低,2018年全年成交新建商品住房约17万套,同比减少13.62%。

很显然,如果当下的时机抄到的底并不是底,对于短期资金匮乏的华发股份来说,并不是好事。而资金的获取,除了资本市场融资外,更加有赖于公司的销售回款,这尤其考验去库存能力。

投资者网研究员查询到,截止2018年前三季度,华发股份的存货周转天数为3176.47,存货周转率为0.09。与万科、保利、金地等主流A股地产商乃至于同行业相比,华发股份的存货周转都属于较弱行列。

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