号外|龙湖2018上半年净利润54.3亿 下半年将大量推盘

（原标题：号外|龙湖2018上半年净利润54.3亿 下半年将大量推盘）

网易财经8月21日讯 今天龙湖集团（00960.HK）发布2018年未经审核中期业绩报告，并召开业绩发布会。龙湖集团董事长吴亚军在发布会上表示龙湖集团不设区域，探索平台和端（模式），以及高管流失，是单独的三件事。

根据财报，龙湖集团2018年上半年营业额271.2亿元，同比增长45.9%。归属于股东的净利润54.3亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润37.3亿元，同比增长31.4%。每股基本盈利0.93元，剔除评估增值等影响后之每股核心盈利0.64元。

相信系统 不设区域不惧有人觉得权限减少

在被问及龙湖不设区域层级，探索平台+端的管理模式，以及上半年高管流失的情况时，吴亚军强调，这是单独的三件事。

她说，设立区域层级，别的企业需要，未必龙湖需要。“龙湖有一套强大的系统，反而可以在更加灵活的组织形式上进行设定，减少层级来做指挥。”

她坦言这可能会让有些人不适应，会让有些人觉得权限在减少，“但只要是黑盒子式、老中医式的决策方式，我们都要慢慢消灭掉，我们更愿意相信系统的知识积累。”

对于做平台和端，她提到要通过一套指挥系统，直接赋能一线员工。“需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板，直接赋能给前线。当遇到问题时，前线直接呼叫，后台马上支持，这是管理升级的需要。”

对于高管离职，她说这在每个公司都是正常现象。她表示龙湖一方面有一套方法来保留优秀的员工，另一方面也更加看重更优秀的员工是否被放到了该放的位置上。

宣派中期股息每股0.3元 下半年会大量推盘

根据财报，龙湖集团董事会决议宣派中期股息每股0.3元, 同比增长50%。事实上，2017年底，龙湖曾公告将首次宣派中期股息，每股人民币0.20元。

龙湖执行董事兼首席财务官赵轶说，龙湖从去年开始派中期息，一是因为龙湖的规模和利润增速较快，现金流比较充裕；二是商业、长租公寓和物业稳步增长，想回报股东。“今年派息的金额是三毛钱，略高于核心利润的45%，全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年，年底再派另外三分之二，这个状态以后还会持续。”

对于龙湖上半年签约额同比去年增速放缓一事，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓先表示了龙湖2018年全年销售2000亿没有悬念。然后他分析说，现在市场好，但拿证比较难。“之所以同比上涨较慢，一是因为今年上半年供货不多，主要在下半年。二是去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的只有500亿。”

他透露，龙湖2018年全年供货3000亿，除了2017年年未去化的500多亿，新一期开发的有1000亿，还有1500亿是全新项目，大量推盘会在下半年。

在拿地成本上，赵轶认为，截止到6月底，龙湖全集团有6000多万平方米的土地储备，平均每平方米土地成本5100元，而售价是15000多元，大概3倍关系，比较安全。

长租公寓：冠寓单方收益模型是赚钱的

财报提及，龙湖的长租公寓类型，龙湖“冠寓”已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营。2018年上半年，龙湖集团投资性物业不含税租金收入为18.5亿元，其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7 %、7.5%和1.8 %。

可以看到冠寓的占比尚且不大。目前，已开业冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为 90.1%。

邵明晓表示，龙湖冠寓目标出租率是88%至90%，成熟期35%左右的毛利率，12%至15%左右的净利率。“现在冠寓在投入阶段，从2016年下半年开始拓展，发展速度很快，但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源中20%是重资产，80%是轻中资产，即龙湖租过来再租这种模式。但是我们强调p&l（损益表），单方收益模型是赚钱的。”

对于如何实现2018年底累计开业房间6.5万间的目标，邵明晓说，2017年开业了1.5万间，2018年还要再开出5万间。“这5万间的拓店都已完成。今年拿的很多新项目，要经过几个月装修和筹备，开业落到下半年，全年累计开到6.5万间没问题。”

赵轶则表示，2018年龙湖商业整体租金收入可能会到36亿至37亿左右，长租公寓也会达到5个亿。

此外，期内，龙湖集团在境外发行8亿美元优先票据，票息介乎于3.9%至4.5%之间，期限介乎于5.25年至10年；在境内发行30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为5.6%，期限为5年。龙湖集团综合借贷总额1079.3亿元，净负债率54.6%，在手现金421.3亿元。2017年同期，龙湖的净负债率是56.2%。2017年全年，龙湖集团综合借贷总额774亿元，净负债率47.7%，在手现金267.6亿元。

报告期后，龙湖还在8月于境内发行了30亿元公司债券，票面利率为4.96%，期限为5年；并于日前发行了20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率4.98%，期限为5年。

邵明晓谈及近期在境内发行的两笔债券时表示，“其实能在国内发债就很不错了，我们还发了不到5%的成本。”

（网易财经 马莉bjmali1@corp.netease.com）