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李宇嘉:京沪试点共有产权住房 全国性推广还远吗?

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国庆期间,笔者回到老家(西北某三线城市),与业内人士交谈发现,不管是下属县市的居民,还是乡镇(村)村民,不少人非常向往城市。进城打工、进城陪读、进城养老或进城给子女带小孩等,近年来是普遍现象。

值得注意的是,这些人群刚进入城市,租房是普遍选择。但是,凡在城市居住超过3年的,都会考虑告别租房,想方设法买房。一些高收入的人群买商品房,部分低收入人群买无房本的拆迁安置房,甚至小产权房等。据笔者了解,“扎根”城市是他们买房的主要诉求,高房价、高生活成本,这是他们选择买低成本安置房、小产权房的主要原因。

像笔者老家这样的城市,人口不过200万,产业结构(以矿产资源、机械制造、农产品加工等为主)很传统,大多数老百姓收入水平相对较低,但很多人买房诉求还如此强烈,遑论东部、中部城市?由此,笔者想到,“租售并举”的住房新制度下,“先租后买”是理性的消费模式。问题是,借助政策扶持的租赁,这些新市民能稳定下来、安顿下来,但面对高房价和低支付能力,他们怎么实现买房诉求呢?购买无房本的拆迁安置房、小产权房等,貌似成为了“有产者”,但产权瑕疵将给未来产权功能带来很多障碍、社会问题。笔者认为,共有产权是一种可行的选择。

从9月30日起,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称“办法”)正式开始实施。办法明确,共有产权住房申请条件是“在本市无住房”、“在本市无住房转出记录”。同时,满足在本区工作的非户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

可见,共有产权住房重点满足“夹心层”、“新北京人”的住房需求。老百姓关心的公共服务享有、转让条件上,办法做了重大创新。首先,共有产权房属于产权类住房,落户、入学与普通商品房无差异,从而以公共服务均等化,解决家庭购买共有产权房后顾之忧;其次,不动产权证满5年的,可按市场价格转让,政府代持机构优先购买,代持机构放弃优先购买权的,转让对象应为其他符合申购条件的家庭。

因此,从本质上讲,购房者拥有的共有产权住房,在权益上与商品住房无任何差异,不仅享有住房附属的基本服务,还能分享体现在房屋增值上的城市化红利、城市发展红利。与商品住房唯一的区别是,购房者以自己的支付能力,选择购买的产权部分,这才回归到了共有产权的本源。另外,产权份额划分上,既可以是5:5,也可以是6:4,还可以是3:7。这样,即便高房价,但折让地价,以项目开发成本和适当利润为基础定房价,户型限制(90平方米以下户型至少占到70%)及产权共有等多方支持下,“夹心层”、“新市民”拥有产权住房的诉求可以实现。

显然,共有产权住房的产权是非常清晰的,这样就杜绝了过去经适房、限价房等保障房模式下,因产权不清而导致的寻租行为等。产权清晰,有利于厘清保障和市场的关系。对于购房者来说,其所拥有的产权部分具有商品房的属性,购房者持有、交易、管理、处置和收益分配是自由的,这有利于房产自由流动和住房价值实现,激励“夹心层”、“新市民”为住房梦想而努力。更重要的是,土地让利、价格优惠、产权共有、份额灵活降低新市民成为“有产者”的门槛。因为,高房价的横亘下,“夹心层”、“新市民”从租房到买房的难度还是较大的。

北京住房供应结构发生重大变化,即大规模转向租赁住房、共有产权住房。未来5年北京将新建150万套住房,其中租赁住房、共有产权住房分别建设50万套和25万套,合计占到住房总供应的50%。

同时,顺应回归居住属性的住房顶层设计,土地供应也将在“价高者得”的“招拍挂”模式上转型,从“夹心层”、“新市民”等群体的住房需求、公共服务“落地”需求出发,从国有土地全民所有的公共属性出发,转向满足民生需求的供地新模式。由此,土地让利将是共有产权住房用地的重要内容,也将对“夹心层”、“新市民”等住房需求形成可持续支撑。

共有产权房是租赁与交易的中间状态,打破产权价值0和1绝对分割状态,顺利衔接起了“从租到买”,本质上是“先买小房子,再买大房子”,这不仅是理性的购房行为,也顺应需求,丰富了多层次的住房供应体系。而且,共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的,即根据居民支付能力,通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”,构建住房梯次和理性消费层次。因此,住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,指出这是制度创新,希望形成可复制、可推广的试点经验,加快解决住房困难家庭的基本住房问题。

实际上,类似北京这种房价高、需求大以及“夹心层”、“新市民”住房需求亟待解决的城市还有很多;不仅东中部特大、超大城市如此,中西部(类似于笔者老家这样的三四线城市)中小城市也如此。

笔者认为,“租售并举”、共有产权等住房供给侧的制度创新,除了顺应需求,丰富住房供应体系外,最重要的意义是,它们给新市民、非户籍人群“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。那就是,不仅可以通过体面的、低成本的租房,在城市顺利安顿下来,还能够通过共有产权住房,成为城市的“有产者”。

“有恒产者有恒心”,只有预期到自己未来能实现安居,并“扎根”城市,居民生活和工作才能安定,消费才会释放,个人和家庭的决策才不会“短期化”,整个社会才会更加稳定,内需社会也才能构建起来。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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