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一线城市若都推共有产权房 刚需房受冲击有多大?

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共有产权房是近段时间行业热议的高频词。

日前,北京市住房城乡建设委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)。顾名思义,共有产权住房就是买房人与政府共有房屋产权,是对原自住型商品房政策的进一步调整和优化。有业内人士告诉《每日经济新闻》记者,所以,刚需房受到的冲击或许会比较明显。

扩大住房保障覆盖范围

实际上,共有产权房并不是新名词。早在2007年,江苏淮安首次试点共有产权住房,2010年上海推出共有产权保障房试点,实行住房和经济“双困”标准。2014年,住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市,2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,实际上共有产权房是对经济适用住房的提升,是政策不断完善的过程,属于保障性住房的范畴。

“相比传统的保障房开发,共有产权房具有明显的制度优势。”居理新房数据研究院主任阳洋告诉《每日经济新闻》记者,首先,政府的出资显性化,严格限制了“投机”性需求,同时也淡化了保障性住房开支,有助于改善地方政府的现金流量,让地方资金转起来;另外,本质是为有合理购房需求的居民提供购房杠杆,提供了一种事实上的住房资金支持。

阳洋补充道,从当前形势看,北京推广共有产权房是极为适合的。在北京当前的住房保障制度之下,低收入居民的住房问题一般可以交由公租房和经济适用房解决,高收入居民能够负担商品房房价,然而还有部分居民既无法负担商品房,又无资格申请公租房。一线城市居民中,这种“中间层”恰恰是规模最为庞大的群体;这些居民不仅需要居住权,也需要置业权,因此一线城市在近期是极有可能相继推出共有产权政策。

关于共有产权房的定价问题,中信证券研究指出,共有产权住房当前还存在试点城市偏少,覆盖人群过窄的问题,未来共有产权房完全有可能更加贴近“中间层”居民的需要。同时,如果把定价权完全给政府,则可能会产生制度运行效率不够,但把定价权完全给开发企业,就会形成定价合理性问题和共有产权房源选择问题。

刚需型商品房或受冲击

链家研究院院长杨现领提供了这样一组数据,目前北京的主要政策性住房为经济适用房(66.2万套存量),两限房(12.9万套存量)、自住型商品房(10万套存量)。2017~2021年预计供应25万套自住型商品房,这些都将按照共有产权住房的办法执行,到2021年预计北京全部存量为900万套,共有产权住房占比2.8%。

中原地产研究中心统计数据显示,自住房供应以来 ,北京合计出让了80宗(含)或者全为自住房的住宅土地,合计供应了自住房面积达到了703万平方米,大约能够建成8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。

对于共有产权房带来的影响,房企也有不同的看法。

远洋集团董事局主席、总裁李明表示,政策的出发点是解决刚性住房需求的难题,产权从设计时就是清晰的,和建立现代企业制度一样,抓住了产权清晰这一根本,便于未来长效机制的对接。

雅居乐集团北京区域营销总监何斌则表示,共有产权房的概念需要很多后续的政策支持才能有意义,比如不动产登记手续,周边教育资源的分配政策等。

那么,共有产权房是否会导致房地产市场出现刚需型商品房价格下降、高端商品房价格上涨的两极分化现象?

何斌告诉《每日经济新闻》记者,目前并不能作出这样的判断,短期内共有产权房对购房者决策影响不大,因为有资格、买得起的人依然会考虑私有房产,共有产权房针对的是没有资格和买不起的一部分人群,但是如果后期支持政策落地,可能会有一部分刚需被引导进入共有市场。

保利投顾研究院表示,共有产权覆盖人群本身购买力更趋近于二手房市场,假如共有产权住房供应能有效落地,将消化了大量的购房需求,预计其分流存量房市场购买力作用更大,而新建商品房市场将目标人群转向改善人群的高端化趋势将加大。

何斌进一步表示,整体看来,共有产权房相关办法只是楼市整体调控的一个环节而已,但是综合起来看影响深远,所以近期企业都在从战略上进行调整,试图从单一的房地产开发转型成为城市运营商。

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