应对"房地产下半场" 世联行要做100万间长租公寓

（原标题：应对“房地产下半场” 世联行要做100万间长租公寓）

作为国内首家A股上市的房地产服务商，在3月29日的业绩发布会上，世联行对楼市调控周期的应对与预判尤其受到关注。

对2017年的市场，世联行董事长陈劲松提及最多的是“不乐观”。他指出，贡献主要成交额的城市，成交量在下降，二手房价格和交易量也有下滑压力；三四线城市的情况会好一些，尤其是位于主要城市群的三四线城市。

短期来看，世联行的应对之策是转向三四线。另一方面，在传统的代理销售外，其业务已经延伸至多元。随着长租公寓、装修、小样社区、社区管家等业务快速落地，2016年公司的新业务营收占比，已经从2014年的34%提升至约44%。

在世联行公布的发展策略中，未来三年将是向存量投资的时期，尤其是长租公寓领域。陈劲松表示，“我们的目标是100万间。”

关注三四线市场

2016年，世联行实现营业收入62.70亿，同比增33.10%，其中，房地产交易服务贡献了35.43亿元。2017年，公司将业绩目标定为86亿，预期上涨37%。

陈劲松坦言，要实现37%的增长目标，非常不容易，因为调控“太厉害了”。

根据世联行统计，2016年前三季度，二线城市的销售额同比增长56.8%，成为支撑销售代理市场的主要力量。但10月调控新政陆续出台后，第四季度一线城市销售额同比下降23%，二线城市仅上涨9.4%，三四线城市上涨则达到39%。

从今年1月份的销售情况看，一线城市销售额同比下降43%，30个二线城市下降16.5%，三四线城市上涨13%。

在兴业证券的一次房地产行业电话会议中，世联行副总经理兼董秘袁鸿昌将这一现象总结为“主角转换，各领风骚”。

基于这一形势，世联行制定37%的增长目标的其中一大信心来源于——深入三四线城市。

截至2016年，世联行在54个城市设有分公司，包括临沂、宁波、徐州、泰安、常州等。据其年报披露，新房交易服务已覆盖全国30多个省、自治区，布局达172个城市。

陈劲松表示，这次的调控政策是有效的，遏制住了疯狂的炒楼行为，一些购买力转向需要去库存的三四线城市。但另一方面，三四线城市过去两年的车市表现较好，购车对于一些家庭是大笔刚性支出，如果收入没有明显增长，这些区域的房价也难以有大的涨幅。

陈劲松指出，“我现在对中国市场乐观在哪里呢？在大都市圈。世联的城市布局中，今年在代理业务方面真正做贡献的应该是城市群周边和城市群中的三四线城市。”

随着近期密集出现调控加码，一线城市周边地区也纷纷出台或升级了限购令，各方人士对这一轮政策周期的持续时间以及市场行情走向的关注也十分热切。

陈劲松表示，一要密切关注金融政策，二要取决于是否出台了长效机制。“长效机制出台之前，短期必须压，我觉得这是对的。如果再继续疯狂，一下子崩盘了怎么办？”

此外，对于其他城市是否会跟进北京对商住限购政策的猜想，陈劲松认为，在这项具体的措施上，其他城市未必都会跟风，各地情况不一样，所以才需要“一城一策”。

但他特别指出，深圳的商住公寓价格有上涨压力。至于深圳是否会进一步出台调控政策，陈劲松回应21世纪经济报道记者，深圳压力非常大，成交量已经在大幅下滑，但一旦房价涨，还会继续调控。

长租公寓目标100万间

除了调整区域布局，从业务的角度，世联行也早已做好了应对“房地产下半场”的准备。

“房地产下半场”正是陈劲松近几年提及最多的一个概念。在业绩发布会上，陈劲松称，如果说世联行只是一个赚交易佣金的公司，那它是特别不抗周期的。

世联行年报也指出，当前，无论是开发商还是服务商，依靠单一规模扩张的发展模式可能将难以为继，2017年的转型步伐将更加坚定。

在其转型举措中，长租公寓无疑是一个最受关注的方向。据介绍，公司旗下的公寓品牌世联红璞签约已超过2万间，运营近5000间，落地全国20个城市。其中，仅广州收房就逾1万间，在当地长租公寓市场中份额排名第一，在武汉的年度签约也超过7000间。

但在总部所在地深圳，世联行却有所缺席。总经理朱敏解释，深圳的集中式物业非常有限，而分散式的运营效率不高。公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍，但深圳基本达不到这一水平。

2017年，红璞公寓的预计签约数将达到10万间，广州和武汉仍将是重点拓展城市，预计广州将达到5万间，武汉达到2-3万间。对此朱敏指出，一是因为进入的同行不多，二是流动人口数量巨大，三是持有成本比较低。“在广州拿房的成本只有深圳的一半。”

对于盈利的设想，陈劲松称，目前还没有到大幅增长利润的时间，新业务的利润和收入贡献并不是短期问题，而是未来的很多年，世联行都将享受到新业务布局带来的好处。

他进一步指出，红璞的目标是100万间。

过去两年间，尽管长租公寓获得了蓬勃发展。但在陈劲松看来，当前仍然处于区域探索期和碎片整合期，在这个未来的万亿级市场，尚无任何一家长租公寓品牌占据了绝对份额。

而100万间的宏大愿景自然需要大量投入。去年7月，世联行股东会通过了长租公寓建设项目的定增预案，拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。截至当前，定增方案尚未获得最终批复。

另外值得注意的是，过去一年公司经营活动产生的现金流量净额为22.94亿元，同比大幅增长409.17%，账面现金接近30亿元。

据世联行财务总监王海晨介绍，在调控周期下，充足的现金储备有利于稳定公司团队信心，同时新项目需要大量现金。他以红璞公寓举例：一间公寓要投入25000元到28000元的装修费用，如果今年要达到10万间，总共需要20多亿。

招商证券在最新研报中指出，虽然周期逻辑对代理、金融等传统业务有压制，但是世联行大力发展长租公寓，2017年将是其快速拓展年。此外进一步加大存量布局，有望提高公司中长期估值水平。