李宇嘉：都市圈疏导需求 楼市中长期稳定有望

（原标题：都市圈疏导需求：楼市中长期稳定有望）

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）

从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫，也能通过激活三四线楼市，并对冲因热点楼市投资和消费下滑而影响今年增长和就业目标，还能避免三四线楼市的供应过剩局面。2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施连接已初见成效，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，加上银监会强调房贷支持合理需求，今年M2增长12%，货币化安置再次被强调，可以说都市圈疏导需求的时代已经来临。

从近期管理层部署和热点楼市调控动向看，特别从李克强总理在政府工作报告中提出“分类调控、发展公租、提高货币化安置”来看，楼市政策的“两分法”路径越来越清晰：热点城市“挤泡沫”、三四线城市“去库存”，发挥稳增长、防风险的重大作用，助推今年GDP6.5%左右的目标顺利实现。当前，热点城市房价开始回落，但就二手住房价格看，1月有51个城市上涨，比上月增加5个，一线城市涨幅连续两个月扩大，足见房价上涨动力犹存。

分类调控，意味着热点楼市继续“挤泡沫”。从近期媒体报道和笔者走访看，尽管热点城市成交量下滑，各地房价基本稳定并有回落趋势，但持有多套房的投资需求并未大面积退场，场外潜在资金依然虎视眈眈。目前，不少投资性购房者仍在通过宽松的市场融资，“以租养供”来腾挪或加杠杆。毕竟，2017年M2将增长12%左右，货币稳健中性，融资畅通，利率较低，而租金近年来明显上涨，降价出售的“接盘需求”很庞大，接受预售管制的新盘（如上海嘉定）均获得较高的开盘去化。甚至，很多机构和个人投资者估计，楼市两三年的“小周期”特征显著，加上今年在6.5%左右的GDP增长目标下，下半年“稳增长”压力或将增加。

因此，对于热点城市的楼市而言，尽管当前成交量已跌去了40%左右，但价格依旧在历史最高位僵持着。热点城市楼市的这种“价滞量跌”局面，意味着经过了2015年至2016年近一倍的房价大涨后，热点楼市累积的泡沫风险尚未得到有效释放。近期，京沪等热点城市“十三五”土地供应规划相继出炉，无一例外都将紧缩供地。考虑到多数热点城市近5年（2012-2016年）住宅用地供应下滑了30%左右，这又使市场增强了对未来房价将继续上涨的预期。同时，尽管热点城市的楼市量价受到了抑制，但需求外溢非常突出。去年以来，三四线楼市回升明显，大城市的卫星城楼市量价回升幅度还超过了热点城市。

很显然，人口向大城市迁徙，公共服务集中于热点城市的趋势短期内不会改变。本轮以需求抑制和资金管控为特征的调控，对控制需求释放有效果，但面对人口流入的合理需求，同时也需要满足在流动性宽松背景下的资产配置需求。因此，热点城市将继续加强调控，近期环北京、环上海、杭州等强化限购，这一趋势在今年会延续。本轮调控“堵住需求”的同时，要利用腾出的宝贵“窗口”，开启长效机制以“疏导需求”。今年，楼市长效机制建设有两个重点，租售并举和都市圈建设。租售并举“落地”，需公共服务改革（租房可享受公共服务）、消费观念培育，这在中长期内才能见效。李总理在这次政府工作报告中提出发展公租。壮大公租是规模化租赁的生力军，符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状，当能助推新市民“扎根”城市，夯实租售并举。

从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫，也能通过激活三四线楼市，并对冲因热点城市楼市投资和消费下滑而影响今年增长和就业目标，还能避免过去三四线楼市因刺激政策而导致的供应过剩局面。去年底以来，主管部门特别强调将住房需求疏导到大城市的周边。疏导途径有两个，增强三四线城市和大城市之间基础设施互联互通水平和公共服务均等化。2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施连接已初见成效。目前，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊已开工或运营。加上银监会强调房贷支持合理需求，今年M2增长12%，货币化安置再次被强调，可以说都市圈疏导需求的时代已经来临。

事实上，2016年底，都市圈内的三四线城市或者卫星城，才是楼市最为火爆的区域。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、珠海、东莞等城市的房价同比上涨了40%至60%，涨幅比一线城市高出近20个百分点，涨幅最高（68%）的是昆山。从体量上看，2016年东莞和惠州新房成交均超过了10万套，这一规模是深圳的两倍；以廊坊为主环北京和以昆山、太仓为主的环上海，成交量均超过了北京和上海本地成交的60%。从购买力来看，惠州49.4%、佛山25.7%、固安57.4%、太仓32.1%的房子，分别被深圳、广州、北京和上海居民买走。

很清楚，北上广深及周边形成了当下我国楼市四大“主力区域”，深莞惠、广佛、环上海、环北京四大区域年度成交金额均在5000亿左右，合计占全国20%的份额。2015年至2016年，热点城市房价暴涨，一线与三四线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市需求被迫溢出。而随着轨道交通的延伸，以大城市为核心的“1小时生活圈”正在形成，大城市购房需求实现的半径向外延伸。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走”。随着都市圈内人口和产业的重构，公共配套也会因需求增长而相继到位。这样，我国都市圈内三四线城市住房对核心城市住房的替代效应就凸显了，大城市的楼市边界由此大大拓展。一方面，部分购房需求自然跟着产业转移；另一方面，“1小时生活圈”成了现实后，借助于密集的轨道交通，高度集中在大城市的需求会向外疏导，类似于“东京+7个副都心”、“纽约+新泽西”、“首尔+仁川和京畿道”等国际大都市通行的“中心城市+卫星城”模式就建立起来了。2016年底以来，我国都市圈内三四线城市土地市场繁荣，显示大城市与周边土地市场开始接轨。未来，随着轨道交通和公共服务相继投入，大城市购房需求将向外转移，在这个发展过程中，泡沫风险渐进释放，我国楼市有望获得中长期的稳定。