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上海"动真格"平抑地价 开发商被取消竞拍资格

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21日,上海土地拍卖市场出现前所未有的惊人一幕:在对三幅郊区宅地的拍卖中,参与竞拍的两家开发商被当场取消竞拍资格,原因分别是未通过事先资金审查、竞拍价格已超过申报资金规模,其中一家开发商还是大型国有房企。有业内人士指出,这一现象说明,土地拍卖中对开发商的资金监管在趋严,以此提高竞拍的资金门槛,堵死房企配资拿地通道,不仅有利于控制房地产市场风险、平抑地价,也将有助于行业集中度的提升。据悉,上述三幅土地最终以底价或低溢价成交。

 两开发商竞拍资格被取消

21日,上海金山区三幅住宅地块迎来现场竞拍,共有约十家开发商参与竞价环节。最终有两幅地块以底价出让,其中金山区枫泾镇地块以11.23亿元被上海建工竞得,楼板价9800元/平方米;金山工业区地块以8.3亿元被华纺、北京和成联合竞得,楼板价9500元/平方米。另一幅金山新城地块较为热门,吸引了七家开发商参与竞拍,最终六家开发商出价,经过117轮竞价,最终以19%的溢价率、以总价14.4亿元被北京建工摘得,楼板价11627元/平方米。

值得关注的是,在竞拍现场,对开发商资金监管的要求已更加严格。记者获悉,在竞拍环节刚开始时,主持人就宣布1号竞拍者光明地产未能通过事先的资金审查,无法参加本次竞拍。有业内人士分析,光明地产作为一家大型国有房企,应该不会出现申报资金不足的情况,其资金审查未能通过的原因更可能是申报资金的来源及属性不合规。

因资金问题被剥夺竞拍资格的还不止光明地产一家。在金山新城地块现场竞价到第71轮时,主持人提示,竞拍价格已经到达同润地产申报的自有资金规模,如同润地产继续竞价则将超出其资金额,随即将该公司的竞价号牌收回,取消其竞拍资格,同润地产的最后出价也停留在了12.9亿元。据了解,在此之前,遇到这种情况时,竞买人还可以提供补充说明。在现场因竞拍价格超过申报资金而直接取消开发商竞拍资格的,这还是头一回。

 截断配资拿地通道提高门槛

事实上,自2016年上海楼市调控加码后,当地规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源已有六大规定,其严格程度前所未有,包括拿下单幅地块的资金不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在30天的资金审查期限内,竞买人要配合审核单位、保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息、内部人员及相关人员;地块成交后,人行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查等。

同时,新规对房企资金来源结构的披露要求也更为具体,如果竞得价格高于其在《商品住房用地资金来源情况申报表》中申报的“用于本地块交易的资金金额”或《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中申报的自有资金金额,竞得人应在竞得后五个工作日内再次提交这两份文件及相关附件,具体说明用于该地块交易的新增资金的来源。从21日的竞拍来看,同润地产未能获得补充说明的机会而被直接取消竞拍资格,说明现场执行的力度似乎要比规定更为严格。

“从拍卖情况看,上海土地新规正在从严执行,并非小打小闹。这一新规无疑是捏准了开发商的命门,旨在堵死房企配资拿地通道,抬高拿地的资金门槛,控制房地产市场风险,从而给土地市场降温,起到平抑地价的作用。”有业内人士分析认为,此前一两年楼市高温时,土地市场异常疯狂,各地“地王”频出,主要原因就是房企融资拿地、疯狂扩张,令房地产市场风险陡增。如今,在严格执行新规后,对开发商资金的要求更高了,未来土地市场将成为资金实力雄厚的大型房企角逐的舞台,不仅有利于控制风险,也将助推行业集中度的提升。

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