17城市出台政策 稳定本地楼市新政未完结

（原标题：17城市出台政策 稳定本地楼市新政未完结）

李乐

在北京抢在国庆节假期开始前最后一天率先出台稳定本地房地产市场调控政策后，国庆7天长假中，已经总计有16个城市出台了稳定本地房地产市场的有关政策，新一轮楼市调控的按键终于开启。
在住房和城乡建设系统内部，曾有对16个房地产热点城市进行重点监控的传统。截至10月7日《中国经营报》记者发稿时止，这16个城市中，已经有15个城市出台了稳定本地房地产市场的有关政策，尚未公布新政策的城市为上海市。而已经出台政策的佛山、珠海两市，则并不在这16个热点城市范围中。
此轮热点城市和地区房地产价格的快速上涨，已经引起最高决策层的警觉，也恰是在最高决策层的批示下，此轮房地产调控拉开序幕。北京、深圳等城市房地产市场标杆城市的表现，将成为下一步的风向标。
划定16个重点城市
10月3日，住房和城乡建设部向社会公布了对45家房地产企业、中介机构违规行为的处罚情况。在这份处罚名单中，45家受到处置的企业分布在全国的16个城市。
根据住建部官方网站10月3日公布的信息，这16个城市分别是深圳、北京、成都、上海、天津、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、广州、南京、合肥、无锡、厦门以及福州。
多位地方住房和城乡建设系统内部人士均向《中国经营报》记者证实，按照住房和城乡建设系统的工作惯例，这16个城市实际上一直是住建部重点监控市场变化的对象，这其中既包括直辖市，也包括省会城市和地级市。在此轮调控中，这16个城市的房地产市场能够保持稳定，被决策层视为能否保持全国房地产市场稳定的重要意义。
国家统计局8月70大中城市新建商品住房价格指数显示，16个房地产热点城市环比价格指数全部上涨，排在前三位的是郑州、上海和无锡，分别达到105.6、105.2和104.9。
记者了解到，部分城市此轮房地产市场价格的快速上涨，已经引起了中央最高决策层的高度关注。在此基础上，中央有关领导专门对稳定部分城市房地产市场提出了具体的要求和目标。国务院办公厅、住建部依据有关精神紧急召开会议，部署稳定房地产市场有关工作，按照这一精神，各地密集在国庆长假期间出台稳定本地房地产市场的相关政策。
因此，这16个城市中的绝大部分在国庆长假期间紧急出台了地方版稳定本地房地产市场的有关政策。截止到10月7日发稿时，这些城市包括：北京、天津、郑州、成都、无锡、合肥、济南、深圳、厦门、武汉、苏州、杭州、南京、广州，外加不在16个城市之列的佛山和珠海、东莞。
外科手术式干预
从当前监管层的态度来看，针对房地产市场当前的变化和局面，以外科手术式样的方式施加影响和进行干预的可能性较大。“所谓外科手术式样的影响和干预，就是哪有问题干预哪里，加强的是政策手段的针对性。”中国房地产综合开发研究院分析师吕钦表示。
记者了解到，针对当前房地产市场状况，监管层较为敏感的是“地王”和土地高价成交现象的频繁出现。监管层的主要担心在于，土地高价成交的传导效用，向市场强化房价上涨的预期和信号，从而放大房地产市场的波动。
土地高价成交与房地产开发企业的融资情况密切相关。有关统计数据显示，房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1~7月份发行量5070亿元，占比27.99%。而房地产开发企业的融资，主要就是用于购置土地。
实际上，从2005年前后开始，人民银行总行即已下发通知，要求金融机构不得以任何形式，向房地产开发企业发放用途为购置土地的贷款。目前，这一政策口径也确实得到了执行。但是，房地产开发企业转而通过资本市场、债券市场进行融资后购置土地。
因此，有关部门已经基本确定将规范房地产开发企业发债融资行为。按照设想中的方案，监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路，在这一思路中，分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，而发行主体也被限定于满足以下四类条件。
一是境内外上市的房地产企业；二是以房地产为主业的中央企业；三是省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
行政手段还会来
显然，以分类方式对房地产开发企业发债融资行为进行规范，将在一定程度上对房地产开发企业的融资渠道产生影响。而在供给端，更多的政策手段亦在酝酿当中，其中或将不乏行政手段。
从2016年8月开始，苏州、武汉、厦门、南京等城市先后出现土地高价成交案例，此后，杭州、合肥等城市也出现类似情况。根据市场情况，苏州、武汉、厦门、南京、杭州等相继出台了稳定本地房地产市场的措施，这些措施中，均以限购手段为核心。
杭州市在稳定本地房地产市场的有关政策中，曾保留了外地居民购买一套杭州住房可在杭州落户的政策。但是，9月27日，杭州市政府宣布取消这一政策。多位知情人士称，取消这一政策系按照中央有关部门的要求和布置进行的政策调整。
“从现在我了解的情况看，包括特大型城市在内，比较急迫的问题都是如何控制土地高价成交。”吕钦说。北京市目前已经4个月没有土地供应，有分析认为，北京市政府即是担心此时交易土地一旦出现地王，将对北京稳定本地房地产市场增加巨大的压力。
直至9月29日，北京市恢复了土地供应。
而绝大部分特大型城市也都面临同样的情况，因此，在这个过程中，行政手段可能会重新出现，并且概率较大。目前，可能性较大的行政手段在个别特大型城市可能包括，在土地出让环节直接约定销售价格，并进行限价。
这个手段的主要的目的是，通过售价的限制，迫使开发企业对利润进行重新计算，进而避免企业过高的非理性报价。除此之外，行政手段还有可能包括要求对公建立项的业态全部由开发企业持有，通过这一手段，增加开发商的成本计算，再综合使用限价手段，控制开发企业的非理性出价。