叶檀:限购无法控制房价上涨 证明了房地产的实力

（原标题：叶檀：房地产疯狂反映出资金寻找安全垫）

针对楼市“高烧”，昨日（9月20日），央行旗下媒体《金融时报》在第二版刊登《地方政府应担负起楼市调控职责》一文，指出部分城市房地产市场调控政策频频落空，甚至出现通过“加杠杆”方式实施去库存等政策走偏的现象，对此地方政府也有一定的责任。

去年到今年以来，部分城市房地产价格的上涨是令人吃惊的。即使是限购，暂时也没有办法控制住房地产的疯狂上涨，限购只不过证明了房地产的实力。

这次房价上升很大程度上与货币现象有关——这是一个全球制造业下行、产能过剩的情况下，资金寻找安全垫的过程。

中国央行虽然没有QE，但为了维持经济减轻负债者的负担，必须把货币保持在低利率水平，这让市场获得了大量廉价资金，这些资金通过各种渠道进入了房地产市场。

广发证券的分析师屈俊称，根据央行公布的货币数据，2015年6~12月居民中长期贷款基本维持在3000亿元这一中枢附近，今年前8个月居民中长期贷款基本维持在4000亿元以上。

根据测算，2014、2015、2016年3年居民中长期贷款月均新增分别为1858亿元、2542亿元和4532亿元，同比分别增长-0.9%、36.8%和78.3%。8月份，居民中长期贷款余额为18.23万亿元，同比增长11.9%。按揭贷款占零售贷款的比重自2008年的78.7%一路持续下降，到2013年降到最低位的59.7%，此后随着经济下行压力的持续加大，比重回升至65.9%。

与此形成鲜明对比的是，非金融企业及机关团体中长期贷款余额为38.19万亿，同比仅增1.9%。

房贷利率持续下降。8月24日，融360公布，截止到今年7月，全国首套房平均贷款利率降至4.44%，继续创历史新低，一些大型的股份制商业银行及外资银行表现都十分活跃。监测的全国532家银行，提供9折优惠利率的银行有212家，占比39.8%；提供9折以下优惠利率的银行有155家，占比29.14%。银行的房贷比例有较大增长。

在贷款难、资产配置荒的情况下，银行目前还找不到比个人房贷更安全、更大宗、更有信用的资产，如渤钢等企业的债转股、债转债越多，越说明这些企业信用的不可靠，彰显了在目前情况下房贷的可爱，起码在现实的风险和未来的风险之间，银行理智地选择了未来的风险。

房地产是中国投资者最大的储钱罐，他们已经买遍了全世界的资产。

原因不难理解，在货币购买力下行的情况下（当然，CPI并没有发生太大的变化），被恐慌攫住情绪的人们，急于把钱放到安全的地方。

民间投资持续低迷。在民间投资低迷的情况下，资金不可能进入制造业，只会进入资本与货币市场。今年1到8月，民间固定资产投资同比名义增长2.1%，增速与前值持平。最近有所好转，8月民间固定资产投资同比增长2.3%，与上月同比下降1.2%形成鲜明对比，连续两个月负增长后转正。这要归功于基建等一系列项目的推进。

去年上半年，资金走向了股票市场，今年部分走向期货市场与黄金市场，同时进行了股权争夺战。去年股市杠杆及其引发的股市动荡教育了投资者，与房地产相比，一纸股票随时可能被掏空，在信用不彰的市场，房地产比股票诚实，所以，相比股票市场的萎靡不振，房地产市场成为投资者的最爱。

即使如此，对于有质地的行业的股权争夺战白热化，万科的股权争夺战已经持续了一年多，而后是廊坊发展、东阿阿胶等，这不过是货币太多在股权投资市场的又一次展现，资金愿意去投资白马股，而不是黑影重重的不知道是熊是猴的成长股。

还记得今年有色金属大宗商品价格的疯狂吗？作为一个小资投资市场，照样经过了疯狂的炒作，只不过影响力没有房地产那么大，对于大众的眼球没有太大的吸引力。

让地方政府单方面承担起房地产调控的责任，是有失偏颇的。新兴产业不可能获得税收，传统制造业江河日下，营改增后地方政府税收能够持平就是上上大吉。绑定房地产是必然的，在笔者看来，房地产就是地方政府的第一宗大税收，也是目前新一轮城镇化中最大的资金来源。

其实，目前的房地产市场首先是货币现象，只有经济恢复正常，房地产才能退烧。