刘英团：如何把“公平正义”纳入楼市“去库存”

（原标题：如何把“公平正义”纳入楼市“去库存”）

——评《房地产顶层设计》

⊙刘英团

“市场是一个极其复杂的现象，它取决于众多人的行动，决定某一过程之结果的所有情形，几乎永远不可能被完全认识和度量。”一如奥地利学派代表学者弗里德里希·冯·哈耶克所言，房地产的蓬勃发展已把一个相对简单的建筑行业问题演化成了社会经济的综合性问题了。在《房地产顶层设计》中，资深房地产实战专家简贵来不仅系统深入地剖析了近年来我国房地产业在发展过程中所表现出来的种种问题，还依据哈耶克的自由经济理论深度论述了房地产开发过程中那些被我们丢在一边的理念和模式。他认为，房地产是社会经济纵横交错的产物，而不是一个简单的产业，亦不具备一般行业的特性。研究房地产业，就不能局限在传统产业的范畴。或者说，不能把房地产产业的顶层设计狭义理解成“居者有其屋”这么简单，更不能把所谓的“住有所居”当成顶层设计的方向。

顶层设计是基于宏观视角，立足大局，以动态、系统的观点规划某个领域的发生、发展过程，制定目标、规则，确定执行原则和路径，设置最高、最低界限，预判和设计波动规律和管治思路等工作之总括。简贵来现任呼和浩特市麦迪逊置业有限公司总经理、3C集团董事长，这些年来的经历，让他对房地产顶层设计理论体系相对缺失有切身的体会。

市场经济，就是市场在资源配置中起决定性作用的经济。但遗憾的是，波动、折腾成了过去十多年我国房地产行业的常态；职能部门与开发商常常错估形势，而消费者买涨不买落，量价齐升时市场轰轰烈烈，量缩价平时大众观望等待。从房地产市场的起起落落看，“情绪”的对立不仅表现在民与商，也表现在政府部门对楼市调控态度上。简贵来的直觉是，这就像一条细水长流的小河被堵成堰塞湖，决口之后的一段时间内就会危害周边，“房地产疯了”，“房地产被逼疯了”。因为“宏观调控中政策的副作用控制了市场行为的主体，并不断地自我发酵成新兴力量干扰房地产市场的健康发展”，“在政策的‘非本意’的狂躁之后，民众的羊群效应迅速显现，开发商借力打力，非理性地用左手推高房价飙涨，右手高价抢购土地”，楼市进入“乱世”时代。被“投机”的房地产成为不成熟政策的牺牲品。

简贵来认为，房地产价格走向如何，表面看是供求关系变化的产物，深层次看则是政府、房地产商、银行、购房者多方力量利益博弈的结果。其中，价格只是经济市场最重要的表征指标，如果“注意力都集中在价格上”，必然“忽视了导致这种‘价格结果’的过程因素”。从某种程度上说，我国过去十多年的房地产市场，几乎“就是过度关注价格的一种表现”。

对房地产“新政”，还需特别小心被地方政府扭曲变形。比如“去库存”，比如“供给侧结构改革”，比如“因城施策化解库存”的“顶层设计”。经，都是好经，但如果念法出了问题，或者把经给念歪了，结果就会谬以千里。“去库存”不但要近期与远期统筹结合，供给与需求双向发力。还要尊重市场规律，尊重民众选择，供给侧结构性改革要求解决问题得运用经济手段、市场化手段，去引导需求。简贵来特别提出，“去库存”是改革，不是寻找“接盘侠”。但是，有地方政府却向民众灌输“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念，还有地方政府停批农村宅基地，逼迫农民进城上楼，“类似的事情每发生一次，奇葩方案每出现一次，对政府公信力就损害一次。”所以，最让简贵来担心的是，现实的问题仅仅是过去的历史，而前面的探索还处在黑暗途中。今天的房地产产业，仍踏在理论的沼泽地上。

房地产业已是悬崖百丈冰，厘清出路迫在眉睫。在市场经济环境下的决策，应当充分尊重影响市场走向的两个重点问题：“消费偏好”和“技术”，这些都是经济决策的基本依据。在《房地产顶层设计》中，简贵来除了讨论我国房地产业的政策问题，还论述了微观的房地产开发问题：既包括政府部门涉及的产业经济范畴、产业属性、产业模式、行业模式、公共政策、产业治理等问题，也涉及房地产市场的开发模式、市场化制度建设、开发定位、市场机制等问题。从他在书中重点阐述的“政府宜主导政策设计”、“修复紊乱市场机制”、“快速开发模式绑架了房地产”以及“产业震荡”和“市场之殇”等议题可知他的思考探索深度。他直言，行政手段过度参与市场调整，长时间累积形成了破坏力，不但会使市场的免疫能力和调整能力被破坏，市场机制系统性的失灵还会使“乱”成为一个行业的基本特征。

“共识，通常被视为政治的真正要义。”正如英国政治学家安德鲁·海伍德所说，改革涉及每个人的利益，改革的真正目的是什么，改革到底是为谁的利益，改革的动力源在哪里？这些问题首先都需要通过重建改革共识寻找答案，进而找到改革的动力。在改革走到关键时期的今天，一是要靠凝聚改革共识，把“社会公平与正义”纳入到楼市“去库存”的政策导向中；二是要重视改革的顶层设计，明确改革的目标、顺序和重点。发展经济也好，楼市“去库存”也好，改善人民群众的生活水平应是改革所始终追求的目标；三是要还权于社会，还权于企业，还权于公民，给市场一点时间，更多空间。房地产的问题最终还是要靠房地产市场的机制去解决。其中，既要建构中央与地方之间的制度化分权，也要明确各自的边界范围，探索良性的运行机制。